Jak uporać się z patodeweloperką i problemami mieszkaniowymi Polaków? Jan Mencwel mówi w rozmowie z money.pl

Mateusz Ratajczak, money.pl: Ile metrów kwadratowych ma pana mieszkanie?

Jan Mencwel, szef warszawskiego ruchu miejskiego Miasto Jest Nasze: 65.

To jest pan szczęśliwym posiadaczem dużego mieszkania. Właśnie mam przed sobą ofertę, a jej tytuł wygląda tak: apartament - wykrzyknik, balkon - wykrzyknik, 18 metrów kwadratowych - wykrzyknik. I to wszystko za niemal ćwierć miliona złotych. Czyli cena prawie 14 tys. zł za metr kwadratowy.

Mikroapartamenty, bo tak się teraz nazywają takie lokale, to są pseudomieszkania, które nadają się do pseudożycia.

Jak w takich warunkach normalnie funkcjonować? Metraż mieszkania ma wpływ na jakość życia, na decyzje dotyczące pracy, na życie towarzyskie i uczuciowe, nie mówiąc już o ewentualnych decyzjach dotyczących zakładania rodziny. Tymczasem rynek mieszkaniowy w Polsce od lat wygląda tak: wciskamy ludziom jak najmniejsze mieszkania za jak największe pieniądze.

Myślę, że zdrową granicą jest jednak 30 metrów kwadratowych. I jest to też najpewniej dolna granica, która pozwala myśleć o założeniu rodziny. Polska nigdy nie dźwignie się ze swoich gigantycznych problemów demograficznych, gdy o zakładaniu rodzin będą myśleli właściciele "apartamentów" o wielkości 20 metrów kwadratowych. Nie są to warunki dla rodziny. Inaczej niż "chów klatkowy" tego się nie da nazwać.

Nie mamy pełnych badań wpływu oferty mieszkaniowej w Polsce na dzietność. Możemy jednak przyjąć z dużą pewnością, że to bardzo istotny czynnik. I nie jest problemem to, że takie mieszkania się pojawiają. Problemem jest to, że jest ich coraz więcej i dla wielu osób stanowią jedyny wybór.

Deweloperzy mówią tak: styl życia się zmienił, ludzie przebywają poza domem, nie potrzebują przestrzeni. To odpowiedź na potrzeby życiowe Polaków.

To jest co najwyżej kreowanie potrzeb życiowych Polaków i szukanie eleganckiego uzasadnienia dla własnej oferty. Jak ktoś może wybrzydzać, skoro ma dwie możliwości? Albo cokolwiek, albo nic. Jak ktoś może wybrzydzać, skoro na większe mieszkanie go po prostu nie stać? Deweloperzy mogą zatem wcisnąć wszystko - i to zresztą robią - i później uzasadniać to faktem, że Polakom się to podoba, bo wykupują mieszkania na pniu.

Nie trzeba posiadać mieszkania.

To teraz przejrzyjmy realne opcje dla młodej rodziny, która szuka dla siebie miejsca.

Może mieszkać z rodzicami, którzy akurat szczęśliwie posiadają mieszkanie, czyli na kilkudziesięciu metrach będzie 4 lub więcej osób.

Może wynajmować lokal, choć ceny wynajmu są zbliżone do rat potencjalnego kredytu.

Może wziąć kredyt, o ile oczywiście taką rodzinę na bankowe finansowanie stać. Bo coraz więcej osób na kredyt po prostu nie może sobie pozwolić, nie spełnia warunków. Nie są w stanie zaciągnąć takiego zobowiązania, nie są w stanie odłożyć wkładu własnego. Nawet przy zarobkach w wysokości średniej krajowej trwałoby to lata, a przecież z czegoś trzeba żyć. Na lokale komunalne taka rodzina najpewniej zarabia zbyt dużo lub takich lokali nie ma, bo z roku na rok kurczy się ich zasób. Jaki ma zatem wybór? Żaden.

Czytaj także: Nowy Ład. PiS ma znacząco podnieść kwotę wolną i zwolnić z podatku część emerytów

I często kończy się na mieszkaniu z rodziną. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że co trzeci 30-latek mieszka z rodzicami. To grupa blisko 2 mln Polaków.

Wszystko rozbija się o to, że na rynku nie ma absolutnie żadnej alternatywy wobec kupowania mieszkań. Postawiliśmy lata temu na rozwiązania rynkowe, ale już widzimy, że rynek sam nie rozwiąże problemów Polaków. Deweloperzy budują z roku na rok coraz więcej, a dziura mieszkaniowa jak była, tak jest. I będzie, bo to jest oferta dla części Polaków.

A ja jednak powiem tak: Polacy sami są sobie winni tego, jak wygląda rynek mieszkaniowy. Deweloper buduje w centrum pola z burakami? Kupujemy. Deweloper buduje kilkanaście metrów od trasy szybkiego ruchu? Kupujemy. Deweloper buduje mieszkania na wynajem, a dzielnica wygląda niczym blokowisko z odległej nam Azji? Kupujemy. Skoro klient nie wymaga już niczego od dewelopera, to po co deweloper miałby do tego dopłacać?

Bo to nie Polacy powinni wymagać od deweloperów choć minimum przyzwoitości, a przepisy prawne nie powinny pozwalać na taką zabudowę. To nie Polacy powinni swoją postawą to zmieniać, tylko urzędnicy nie powinni nigdy do takiej sytuacji dopuścić. Przepisy pozwalają dziś budować byle jak - wystarczy, że mury stoją, budynek się nie rozpadnie i już może stać.

Warto zauważyć, że takie osiedla, dosłownie w polu kapusty, powstają nie tylko poza metropoliami, ale również w dużych miastach. To jest problem ogólnopolski. W wielu miejscach w kraju na dodatek powstają osiedla, które są odcięte od jakichkolwiek usług publicznych: żłobków, szkół, służby zdrowia. Najczęściej jest tylko droga. I ewentualnie plac zabaw, który wygląda jak zagroda dla dzieci. I to się nie zmieni, dopóki będzie królował system tak zwanych "wuzetek" - warunków zabudowy, czyli w praktyce warunków budowania osiedla i jego wszystkich elementów.

To skoro mieszkania za drogie, to może urzędowe ceny? Marże deweloperów potrafią sięgać i 30 proc. Uciąć im 10 proc. i ulżyć wszystkim. Nie kusi?

Kusi. Obawiam się jednak, że to nierealne. Taki postulat w warunkach polskich kończy się oskarżeniami o zamach na wolność, o komunizm.

To jaka jest odpowiedź na pytanie, jak naprawiać sytuację?

Oczywiście nie ma jednej prostej odpowiedzi na problemy mieszkaniowe, ale jedno jest pewne: ceny rosną, gdyż publiczne mieszkalnictwo w Polsce nie istnieje. Zamiast je rozwijać, każda rządząca ekipa zastanawiała się, jak ułatwić deweloperom budowanie mieszkań.

Jestem przekonany, że w Polsce powinno powstać właśnie publiczne mieszkalnictwo, które będzie początkiem rozwiązywania problemów. I na poziomie państwowym, i na poziomie samorządowym potrzebne są takie działania. Nie ma obecnie żadnego programu w tym zakresie.

Jak nie ma, jak jest? Program Mieszkanie Plus istnieje już kilka ładnych lat.

I możemy pominąć wstydliwe jego efekty. Mieszkań w tym programie powstało nieco ponad 26 tysięcy. To dziesięć razy mniej, niż deweloperzy zbudowali ostatnio w rok! Trudno uznać, że to zmieniło sytuację. Powiedzmy sobie szczerze, że założenia tego programu były bardzo dobre. Realizacja jest jednak fatalna.

I dlaczego?

Bo nikomu nie chce się realnie pochylić nad problemem. I przez nikogo mam na myśli głównie polityków. Premier Mateusz Morawiecki nie musi wyjaśniać Polakom raz po raz, dlaczego obietnica tysięcy mieszkań się nie spełniła. Nie mówi o tym, dlaczego program nie wypalił, a i niewiele osób go w ogóle o to pyta. A wyobraża sobie pan sytuację, gdyby seniorzy nie dostali 13. emerytury? Gdyby nie dotarły do Polaków świadczenia z programu Rodzina 500 Plus?

Skandal, afera, konferencje, wystąpienie w Sejmie - to tak w skrócie.

Politycy widzą, że temat można zostawić, porzucić, a kto może, to sobie jakoś poradzi.

Zaraz pojawi się jednak pytanie: dlaczego ja - podatnik - mam dopłacać do mieszkań dla innych?

Nikt nie musi do niczego dopłacać, bo państwo może myśleć o takiej inwestycji w perspektywie długoterminowej. Może wyjść na zero. Może czerpać korzyści z tego, że wreszcie coś rozrusza polską demografię i nie będzie nas ubywać. Może czerpać korzyści z tego, że powstaną nowe miejsca pracy, nowe firmy do budowy tych miejsc. Państwo nie musi zrealizować dziś zysku, może to zrobić za kilkadziesiąt lat. Nikt tych mieszkań za darmo nie musi dostawać. Mogą być tańsze w zakupie, tańsze w wynajmie. I to już powinno wpływać na wysokość cen.

Jednak to nie muszą być programy państwowe. Dziś lokalny urzędnik szybciej podejmie decyzję o sprzedaży gruntu, która przyniesie zysk do kasy samorządu, niż o inwestycji w mieszkania dla własnych mieszkańców. Skoro wie, że poprawa jakości drogi jest ważna, to dlaczego nie wie, że poprawa jakości mieszkania jest istotna? To się będzie zmieniać tylko wtedy, gdy te postulaty młodych wybrzmią.

Seniorów będzie przybywać. Są lepszą grupą wyborczą.

Będzie przybywać, to prawda. Ale w kolejnych wyborach dojdą do głosu młodzi, pokolenie, które coraz częściej angażuje się w ruchy protestu. Prawica mówi na nich "wychowani przez Netflixa", ale przecież filmy i seriale ogląda się najczęściej w mieszkaniu. Dlatego ciekaw jestem, co będzie, jak to pokolenie zorientuje się, na jaki los, jeśli chodzi o mieszkania, skazuje ich polskie państwo.

Problemy mieszkaniowe są nie tylko w Polsce. W Niemczech w największych miastach ceny nieruchomości też drastycznie rosną.

To prawda, ale wszędzie się próbuje. Niemcy mają silnie rozwinięte prawa lokatorskie, gdyż w ten sposób przestawiają rynek z kupowania na wynajmowanie. A i tak mają pewne problemy z respektowaniem tych przepisów, utrzymaniem cen w ryzach. Do debaty trafiają tam już tematy takie jak wywłaszczenie właścicieli, którzy trzymają puste nieruchomości jako lokatę kapitału. A warto dodać, że w wielu europejskich miastach stawki wynajmu za metr kwadratowy są niższe niż w Polsce. I to pomimo ogromnej różnicy płac.

Wielka Brytania mierzyła się z problemem wykupu gruntów przez inwestorów, głównie oligarchów rosyjskich. Można wybrać różne ścieżki, byle je jednak wybrać. Muszą być to pełne programy, a nie strzępki, zarysy, wielkie hasła. Jeżeli wynajem, to na uczciwych zasadach. Jeżeli własność, to z wyrównaniem szans dla tych, którzy o niej mogą tylko marzyć. Jak spojrzy się na polski rynek mieszkaniowy, to można powiedzieć, że trwa gorączka nieruchomości.

To znaczy?

Na wzór gorączki złota. Posiadanie jednego mieszkania - w pełni, bez kredytów - najczęściej rodzi możliwość posiadania kolejnego.

Najwięksi inwestorzy biorą w Warszawie dziury w ziemi, bo wiedzą, że to i tak doskonała lokata kapitału. Nawet gdyby mieli wyjść z inwestycji w momencie, gdy budynek powstanie, to i tak zarobią kilkanaście procent. I znów mamy tu dwie strony medalu. Są fundusze inwestycyjne, które skupują mieszkania, by je wynajmować. Są jednak fundusze inwestycyjne, które chcą mieszkaniami spekulować. A to już o wiele większy problem.

A rozwiązanie tego problemu?

Na przykład odpowiednia polityka podatkowa, która powinna być spójna z polityką mieszkaniową.

Czyli wracamy na przykład do pomysłów wprowadzenia podatku katastralnego, gdzie danina zależałaby od wartości mieszkania.

Nie w formie podatku od wszystkich, tylko podatku od posiadających najwięcej mieszkań. Skoro dziś mieszkanie jest dobrem podstawowym, jest ich zdecydowanie za mało, to nie widzę powodu, by preferować posiadaczy. Prawdę o warszawskim rynku nieruchomości swego czasu powiedział piłkarz Sławomir Peszko. Przyznał, że ma w Warszawie kilka mieszkań i wynajmuje je w ramach wynajmu krótkoterminowego. Pandemia chwilowo krzyżuje mu plany, ale to powróci.

Powinniśmy preferować tych, którzy zapewniają Polakom miejsce do życia na lata. Kluczowym pytaniem nie jest tutaj jak, tylko kogo opodatkować, od jakiego metrażu, ilu mieszkań. To są kwestie do rozstrzygnięcia, a my o nich nawet nie dyskutujemy. Bo wracamy do punktu, gdy mieszkania każdy chce, ale nikogo problem nie interesuje.