Wynajmujesz mieszkanie? Nawet jeśli masz stratę, podatek i tak cię nie ominie

Blisko 200 tys. Polaków, którzy żyją z najmu prywatnego, rozliczają się obecnie na zasadach ogólnych. Od nowego roku będą oni musieli przejść na ryczałt. Tak stanowią przepisy podatkowe Polskiego Ładu. Od 2022 r. będą oni musieli więc dołączyć do 700 tys. obecnych ryczałtowców, którzy również wynajmują mieszkania.

Ministerstwo Finansów uzasadnia tę zmianę tym, że wiele osób rozliczających się według skali podatkowej ( 17 i 32 proc. podatku dochodowego) dokonywało tak wysokich odpisów amortyzacyjnych z tytułu inwestycji w mieszkania, że w efekcie nie płaciło żadnych podatków.

Od przyszłego roku będą oni płacili podatek dochodowy już nie od dochodów, ale od przychodów. Urzędu skarbowego nie będzie więc interesowało, ile zainwestowali w mieszkanie – zapłacą 8,5 proc. do 100 tys. zł obrotów, a powyżej tej kwoty – 12,5 proc.

Jak podkreśla Przemysław Pruszyński, doradca podatkowy i ekspert Konfederacji Lewiatan oznacza to, że osoba, która uzyskuje z wynajmu mieszkania np. 2000 zł przychodu miesięcznie, ale nie osiąga przy tym dochodu (gdyż remont mieszkania kosztował ją np. 30 tys. zł), będzie i tak zobowiązania do zapłaty 170 zł miesięcznie podatku. W skali roku będzie to już kwota 2040 zł.

- Podatek wynoszący tyle, ile wynoszą miesięczne przychody, będzie trzeba zapłacić także w przypadku braku dochodu albo ponosząc stratę – podkreśla Pruszyński.

Zdaniem naszego rozmówcy, Polski Ład wprowadza bardzo niekorzystną zmianę, którą rząd uzasadnia tym, że wartość mieszkań i budynków nie spada, ale stale rośnie. Jeśli wierzyć danym GUS, na przestrzeni ostatnich 4 lat ceny mieszkań wzrosły średnio o 21,1 proc.

Jednak decyzje rządu – zdaniem doradcy podatkowego – mają skutki długofalowe i nie powinny bazować na okresowych tendencjach czy fragmentach cyklu koniunkturalnego.

Według eksperta zmiany w podatkach mogą mieć negatywny wpływ na rynek najmu w Polsce – wzrost obciążeń fiskalnych związanych z najmem może przełożyć się na wzrost cen najmów lokali mieszkalnych.

Nieruchomości mieszkalne na wynajem zużywają się szybciej nich mieszkania używane przez właścicieli z uwagi na częste zmiany lokatora. - Wymagają więc wyższych kosztów odtworzeniowych, dlatego proponowaną zmianę uznajemy za absolutnie niedopuszczalną i dyskryminacyjną – podkreśla Przemysław Pruszyński.

Konfederacja Lewiatan stoi również na stanowisku, że zmiana przepisów wymaga, chociażby wprowadzenia okresu przejściowego.

- Zasada ochrony interesów w toku i przewidywalności prawa nakazuje przyjąć, że ograniczenie przywileju do amortyzowania nieruchomości mieszkalnych oraz opodatkowania przychodów z tytułu najmu prywatnego na zasadach ogólnych nie będzie mieć zastosowania do nieruchomości nabytych przed 2022 r. – podkreśla ekspert.

W przeciwnym razie proponowane zmiany mogłyby oznaczać złamanie fundamentalnej zasady niedziałania prawa wstecz.

Rząd jest jednak głuchy na te argumenty. Jak czytamy w uzasadnieniu do przepisów, optymalizacje podatkowe w sektorze najmu prywatnego sięgają rocznie kwoty aż pół miliarda złotych. Tyle powinno wpływać z tytułu najmu mieszkań do kasy państwa, a nie wpływa.

Warto tu również podkreślić, że osoby żyjące z najmu prywatnego płacą podatek dochodowy dopiero wtedy, gdy faktycznie otrzymają pieniądze z najmu. Wielu właścicieli mieszkań skarży się, że ponoszą straty, gdyż lokatorzy nie płacą im czynszów lub płacą nieterminowo, a nie można ich eksmitować, gdyż chronią przepisy tarcz antykryzysowych oraz ustawa o ochronie praw lokatorów.