Jego specyfikę znają m.in. osoby próbujące bezskutecznie wykupić mieszkanie ze spółdzielni. Szacuje się, że około 100 000 mieszkań spółdzielczych wciąż stoi na gruncie o niewyjaśnionym statusie.
Sytuacja polegająca na tym, że spółdzielnia wybudowała blok na gruncie nie będącym jej własnością lub nie objętym prawem użytkowania wieczystego, z obecnej perspektywy wydaje się dość kłopotliwa. Trzeba jednak pamiętać, że w dobie największego rozkwitu budownictwa spółdzielczego (lata 70 - te), zwracano mniejszą uwagę na kwestie dotyczące własności gruntu i uznawano efekty powojennych wywłaszczeń za ostateczne.
Skutki prawno-budowlanego bałaganu sprzed lat stały się bardziej odczuwalne, gdy coraz więcej osób chciało wykupić mieszkanie od spółdzielni albo przynajmniej założyć księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Szybko okazało się, że nieuregulowany stan gruntów pod blokiem jest bardzo problematyczny w kontekście wspomnianych czynności (wykup lokalu lub założenie księgi wieczystej).
Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, pojawiły się wątpliwości i spory dotyczące tego, czy można w ogóle założyć księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wybudowanego na „obcym” gruncie. Niektóre sądy w opisywanej sytuacji zakładały księgi wieczyste, opierając się między innymi na dwóch uchwałach Sądu Najwyższego (SN) z 1994 r. Wspomniany sąd radykalnie zmienił swoje stanowisko wiosną 2013 roku. Ważna uchwała SN z 24 maja 2013 r. (sygnatura akt: III CZP 104/12) wskazuje, że niemożliwe jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, który znajduje się na gruncie o nieuregulowanym statusie. Takie rozstrzygnięcie SN ograniczyło obrót spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu. Warto bowiem zdawać sobie sprawę, że bank nie sfinansuje zakupu takich praw, które nie zostały uwzględnione w księdze wieczystej.
Opisywana sytuacja oznacza podwójny problem dla użytkowników mieszkania spółdzielczego, które zostało wybudowane na gruncie o wątpliwym statusie.
Po pierwsze, jak wskazuje portal RynekPierwotny.pl, takie osoby nie mogą wykupić mieszkania na własność. W tym kontekście warto pamiętać, że wykup mieszkania wiązałby się również z objęciem udziału w prawie własności lub użytkowania wieczystego gruntu. Problem polega na tym, że właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki niekoniecznie jest spółdzielnia, z którą dana osoba chce ustalić warunki wykupu mieszkania.
Pechowy spółdzielca ma również problem z pozbyciem się spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, bo niewiele osób chce nabyć wspomniane prawo bez wpisu do księgi wieczystej.
Spółdzielnie oraz ich członkowie czekają na reprywatyzację
Z teoretycznego punktu widzenia, przynajmniej niektóre spółdzielnie mogą rozwiązać opisywany problem dotyczący nieuregulowanego statusu gruntów. Mowa o wykupie działek pod blokami lub uzyskaniu prawa użytkowania wieczystego. W praktyce pojawiają się jednak problemy utrudniające lub nawet uniemożliwiające posprzątanie spółdzielczego bałaganu. Takie problemy są związane między innymi z przewlekłymi postępowaniami sądowymi oraz wysokimi kosztami wykupu gruntów lub uzyskania prawa użytkowania wieczystego. Ze względu na różne trudności, liczba mieszkań znajdujących się na działkach o wątpliwym statusie wciąż maleje bardzo wolno.
Nadzieje na systemowe rozwiązanie opisywanego problemu odżyły po prezentacji nowego projektu tzw. dużej ustawy reprywatyzacyjnej. Wspomniany projekt zakładał, że spółdzielnie nabędą prawo do spornych gruntów na wskutek tzw. przemilczenia. Przed takim nabyciem, byli właściciele gruntów mieliby rok na zgłaszanie swoich roszczeń. Brak zgłoszeń pozwalałby spółdzielni na przejęcie działek zabudowanych przez nią blokami.
Obecnie można mieć jednak wątpliwości, czy takie rozwiązanie korzystne dla spółdzielni oraz spółdzielców kiedykolwiek zostanie wprowadzone. Rząd zrezygnował bowiem z forsowania dużej ustawy reprywatyzacyjnej (w kształcie z jesieni 2017 r.). Na razie trudno przesądzać, czy tematyka dotycząca reprywatyzacji oraz spółdzielczych gruntów niebawem będzie przedmiotem nowych propozycji ustawowych.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
