Pandemia wymusiła nowe, elastyczne grafiki pracy, co znalazło swoje odzwierciedlenie także w nowelizacji Kodeksu pracy, a hybrydowe systemy i wypełnianie obowiązków służbowych – kilka dni w domu, kilka w biurze – stają się standardem. Głównym zadaniem pracodawców jest dziś przekonanie pracowników o korzyściach płynących z obecności w biurze. I choć nowe przepisy dotyczące home office i pracy hybrydowej dają im dodatkowe argumenty w tej kwestii – zdalnie swoje obowiązki mogą wypełniać jedynie określone grupy pracowników, np. kobiety w ciąży czy rodzice dzieci do lat 4 – to decyzję o powrocie do biur mogą ułatwić również odpowiednie warunki przestrzenne. Powinno być komfortowo, nowocześnie oraz zielono i ekologicznie. Przestrzeń pracy staje się więc elementem employer brandingu, zachętą, by przyciągnąć pracowników do biur.
Znane po nowemu
Ostatnie wydarzenia społeczne, polityczne i makroekonomiczne: pandemia COVID-19 i wojna w Ukrainie sprawiły, że podaż na rynku nieruchomości komercyjnych nieco wyhamowała. W I kwartale 2023 r. w Warszawie nie oddano do użytku ani jednej nowej inwestycji. Z kolei w II kwartale 2023 było to 18 700 m kw., zdecydowanie za mało w stosunku do popytu. Do łask wróciły więc istniejące biurowce, głównie te rozpoznawalne, charakterystyczne, zlokalizowane w centrach i pod dobrymi adresami.
Budynki te, choć polski rynek nieruchomości biurowych na tle innych państw Europy jest dość młody, mają już swoje lata (od 10 do nawet 30). Dodatkowo lokalna specyfika sprawia, że to, co sprawdzało się kiedyś, niekoniecznie jest atrakcyjne dla obecnych najemców. Dlatego coraz więcej właścicieli obiektów decyduje się na modernizację i unowocześnienie – w ten sposób chcą przystosować przestrzeń do aktualnych wymogów środowiskowych, społecznych czy wizerunkowych potencjalnych klientów. Eksperci wskazują także, że przemyślana inwestycja w renowację może być mniejszym obciążeniem dla środowiska niż proces wyburzania i budowy nowego obiektu.
Przykładem takiej inwestycji jest Saski Crescent, 20-letni budynek zlokalizowany na skrzyżowaniu ul. Marszałkowskiej i Królewskiej w Warszawie. Można już oglądać showroom tego butikowego w zamyśle biurowca. Całość ma być gotowa w pierwszym kwartale przyszłego roku.
Budynki po liftingu
Nowoczesne technologie, ekologiczne materiały, tworzenie zielonych ścian oraz zakątków – to wszystko pozwala na lifting przestrzeni do standardu, jakiego oczekują dziś najemcy. Dodatkowo kilkunastoletnie biurowce znajdują się w najlepszych lokalizacjach, a na tym od zawsze szczególnie zależy najemcom. Stawiają oni na centra miast i dobre połączenia komunikacyjne.
W przypadku Warszawy w cenie są zwłaszcza nieruchomości położone blisko stacji linii metra. Ważne też, by budynki nie tworzyły dużych skupisk, jak warszawska monokultura biurowa (prawie 90 biurowców!), a więc słynny Mordor w okolicach ul. Domaniewskiej i Wołoskiej, który na stałe zmienił oblicze okolicy i… zakorkował pobliskie ulice. Jednak i ta część miasta zaczyna być poddawana stopniowej zmianie w kierunku bardziej zróżnicowanej przestrzeni.
Nie bez znaczenia jest, by obiekty biurowe wpisywały się w realizację celów ESG (środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego). W praktyce przekłada się to np. na energooszczędność budynku, wykorzystanie przyjaznych środowisku materiałów czy też zastosowanie technologii ograniczających zużycie wody. Do tego dochodzą kwestie oddziaływania nieruchomości na ludzi, zarówno użytkowników budynku, jak i lokalną społeczność oraz aspekty usprawniające zarządzanie firmą i jej otoczeniem.
Założenia te realizują dziś przede wszystkim budynki projektowane i budowane od podstaw. Jednak te starsze, poddawane renowacji czy remontom, także mogą zostać przystosowane do nowych dyrektyw i wymagań dotyczących działalności firm i ich niefinansowego raportowania. Warto zwrócić uwagę, że na poziomie europejskim realizowanych jest szereg inicjatyw dotyczących właśnie modernizacji, a nie wymiany infrastruktury miast.
Na proces dostosowywania budynku do dzisiejszych i przyszłych oczekiwań składają się np. udogodnienia przestrzenne w ramach aranżacji powierzchni biurowych. Powstają mobilne budki telefoniczne, meeting pody, zamknięte i półotwarte przestrzenie do pracy zespołowej czy miejsca typu agora, ale też pokoje cichej, komfortowej pracy.
Kolejnymi elementami nowoczesnych budynków biurowych stają się: systemy monitoringu, aplikacje do zarządzania przestrzenią informujące o obecności współpracowników w biurze oraz rozwiązania IT/AV niezbędne przy organizowaniu hybrydowych spotkań. Wszystko po to, aby środowisko pracy mogło sprostać zmianom, jakim już uległ rynek pracy i jakie czekają firmy oraz ich pracowników w przyszłości.
Eko-Saski biurowiec
Przyjrzyjmy się inwestycji Grupy CA Immo w Polsce. Wywodzący się z Austrii fundusz inwestycyjny, od lat działający na polskim rynku nieruchomości, modernizuje w tej chwili Saski Crescent, trzymając się najnowszych standardów wyposażenia wnętrz oraz efektywności energetycznej. Firma ma również w planach renowację położonego po sąsiedzku budynku Saski Point.
Po modernizacji Saski Crescent zaoferuje 15 tys. m kw. powierzchni. Jednym z najistotniejszych celów, jakie stawia przed sobą jego właściciel, jest stworzenie zrównoważonej i atrakcyjnej przestrzeni, korzystnie wpływającej na otoczenie i środowisko. Zielone rozwiązania zwiększające efektywność energetyczną pozwolą nie tylko sprostać wymaganiom środowiskowym, ale też zmniejszyć koszty eksploatacji dla jego najemców. Jest to niebagatelna korzyść w obecnych warunkach ekonomicznych, wzrostu cen za media, ogrzewanie czy prąd.
Oszczędnościom w opłatach eksploatacyjnych i komfortowi użytkowania poszczególnych pomieszczeń i całego budynku służyć będą liczne systemy i udogodnienia. Zarządzanie biurowcem przejmie nowoczesny system BMS (z ang. Building Management System). Oprogramowanie, które przekształci nieruchomość w obiekt Smart Office, pozwala zarządzać wszelkimi urządzeniami i systemami znajdującymi się w budynku: grzewczym, wodnym, oświetleniowym i alarmowym.
Pojawią się także inteligentne liczniki oraz technologie gwarantujące optymalną wentylację, komfort cieplny i energooszczędne oświetlenie. Po renowacji budynek będzie zużywał o 30 proc. mniej energii pierwotnej, co pozwoli na zmniejszenie zużycia energii o 40 proc. w porównaniu ze średnią europejską, określoną przez Deepki ESG Index. Zastosowane systemy pomogą też najemcom w zbieraniu danych koniecznych do raportów pozafinansowych, do których coraz więcej podmiotów rynkowych jest zobowiązanych przepisami. Energia elektryczna w budynku w dalszym ciągu będzie pochodzić z odnawialnych źródeł. Dodatkowo na dachu zostaną zamontowane panele fotowoltaiczne.
Dla komfortu pracowników
Aby sprostać wyzwaniu tworzenia przestrzeni umożliwiającej pracę zespołową, butikowy biurowiec zostanie wyposażony w strefę wspólną oraz przestrzeń do mniej formalnych spotkań oraz wymiany poglądów i pomysłów. Powstaną także kawiarnia z efektownym barem i specjalne miejsca skupienia.
Komfort pracy pracowników w zielonych, przytulnych i doskonale zaprojektowanych przestrzeniach z pewnością wpłynie na wzrost ich efektywności. Ci zaś, którzy wolą tradycyjne rozwiązania, będą mogli korzystać z sal konferencyjnych czy pokoi narad. Za wystrój wnętrz z dominującymi: antracytem, miedzią i wszechobecną zielenią odpowiada Paul Ayre i kierowane przez niego biuro architektoniczne vsf-creative. Nie zabraknie mocnych akcentów kolorystycznych, przełamujących oficjalny, surowy i luksusowy charakter pomieszczeń.
Pracownicy będą mogli korzystać także z małej siłowni, miejsc parkingowych dla rowerów oraz postojowych wyposażonych w ładowarki do samochodów elektrycznych.
Certyfikaty gwarancją jakości
Poddany modernizacji budynek zostanie oceniony w systemach certyfikacji: BREEAM, WELL Core & Shell oraz WiredScore.
Pierwszy to jeden z najpopularniejszych na świecie certyfikatów określających poziom udogodnień w budynku pod kątem zrównoważonego rozwoju i rozwiązań ekologicznych. Ocenia się aż 10 kategorii, w tym – poza energią elektryczną – także: sposób zarządzania odpadami, gospodarką wodno-ściekową czy zagospodarowanie okolic budynku. Istotne są również odległość od komunikacji publicznej, innowacyjność oraz sposób ograniczania emisji zanieczyszczeń.
Drugi certyfikat – WELL Core & Shell – określa stopień przyjazności budynku oraz użytych materiałów dla zdrowia i samopoczucia ludzi z niego korzystających. Ocena WELL gwarantuje, że użytkownicy obiektu nie będą narażeni na kontakt z substancjami negatywnie wpływającymi na stan zdrowia, a projekty wnętrzarskie sprzyjają lepszemu nastrojowi i większej efektywności.
Z kolei Wired Score pozwoli ocenić cyfrowe możliwości obiektu – nie tylko doprowadzone media, jak szerokie łącze czy zasięg bezprzewodowej sieci, ale także inteligentne rozwiązania.
Świat pędzi, kolejne, coraz doskonalsze technologie pojawiają się na rynku, z czasem stając się niezbędnymi. Nieruchomości muszą za tymi zmianami nadążać. Te całkiem nowe i te poddawane liftingowi czy zmianom. Podstawowymi warunkami, jakie powinna spełniać przestrzeń biurowa, są: elastyczność, zmienność, ponadczasowe wyposażenie i troska o użytkowników. Modernizacja istniejących powierzchni biurowych staje się koniecznością i pozwala dać drugie – ekologiczne i ekonomiczne – życie doskonale znanym lokalizacjom. A przy okazji proces ten wpływa na estetykę otoczenia i umożliwia stworzenie enklawy zrównoważonego rozwoju – tak bardzo potrzebnej w świecie pełnym ekologicznych wyzwań.
Płatna współpraca z marką CA IMMO