Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym — co trzeba wiedzieć?

Trzeba pamiętać o tym, że hipoteka ustanowiona na kredytowanym mieszkaniu ma być zabezpieczeniem wierzytelności na wypadek braku jej spłaty, dlatego nie ogranicza ona prawa własności. Oznacza to, że hipoteka powiązana jest z nieruchomością, a nie konkretną osobę, dzięki czemu mieszkanie z kredytem można sprzedać. Należy jednak pamiętać o kilka ważnych kwestiach. 

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 r. kredytobiorca może w każdej chwili dokonać całkowitej lub częściowej spłaty kredytu. W przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem środki, które otrzyma kredytobiorca ze zbycia nieruchomości, są przekazywane na konto kredytodawcy. Takie rozwiązanie sprawia, że następuje wcześniejsza spłata zaciągniętego zobowiązania finansowego. 

Co jednak ważne, trzeba pamiętać przede wszystkim o zobowiązaniach wobec urzędu skarbowego, ponieważ sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, wiąże się z zapłatą podatku dochodowego w wysokości 19 proc. Oznacza to, że jeśli mieszkanie zostało zakupione w marcu 2018 roku, to 5 lat liczone jest od stycznia następnego roku (2019). Zatem 5 lat upłynie dopiero 31 grudnia 2023 roku. 

Aby nie płacić podatku, najlepiej jest poczekać ze sprzedażą mieszkania z kredytem hipotecznym ponad 5 lat. W przeciwnym razie trzeba będzie zapłacić 19 proc. podatek dochodowy. Można jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, która daje możliwość uniknięcia podatku lub jego zmniejszenia, jeśli przychód ze sprzedaży przeznaczy się na zakup innego mieszkania, domu czy gruntu pod nieruchomość. 

Największym dylematem związanym ze sprzedażą mieszkania z kredytem są formalności i zgody. Co istotne, sprzedaży mieszkania z kredytem można dokonać bez zgody banku. Obowiązkiem kredytobiorca jest jedynie poinformować bank o zamiarze zbycia mieszkania, które zabezpieczone jest hipoteką, ponieważ do przeprowadzenia skutecznej umowy konieczne są dokumenty, którymi dysponuje instytucja. To informacje m.in. o pozostałej do spłaty kwocie czy warunkach wcześniejszej spłaty, ale również promesa zgody na wykreślenie hipoteki po wygaśnięciu umowy. 

Oprócz dokumentów konieczne będzie także dopełnienie formalności. Jest to przede wszystkim sporządzenie umowy przedwstępnej, w której strony zobowiązują się do tego, że po spełnieniu określonych warunków, zawrą oznaczoną z góry umowę. Jeżeli nabywca będzie chciał zakupić nieruchomość za pomocą kredytu, bank zażąda, by umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego. 

Warto także dopilnować, by umowa zawierała wszystkie niezbędne elementy, w tym kwestię zadatku oraz formę spłaty kredytu. Po tym, jak kupujący zapłaci zadatek, można udać się do banku po promesę, czyli oświadczenie, że zgodzi się na wykreślenie hipoteki po uregulowaniu kredytu. Promesa jest zazwyczaj ważna jedynie 30 dni. 

W umowie koniecznie musi znaleźć się zapis o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży na dwie transze. Pierwsza będzie spłatą kredytu, a druga trafi na konto osoby sprzedającej nieruchomość z kredytem. Po dokonaniu transakcji należy wstąpić do sądu z wnioskiem KW-WPIS o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, dołączając odpowiednie oświadczenie banku, które jest poświadczeniem dokonania spłaty kredytu.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie różni się wiele od takiej, w której zbywana nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Sama procedura wygląda tak samo, jednak różni się tym, że trzeba zgromadzić większą liczbę dokumentów i dokonać wpisów w umowie przedwstępnej dotyczącej spłaty kredytu. 

Jakie dokumenty trzeba zgromadzić? Potrzebny będzie: akt własności, wypis z księgi wieczystej, wspomnianej wyżej zaświadczenie wydane przez bank dotyczące stanu zadłużenia, promesy wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania po spłacie zobowiązania oraz opcjonalnie zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania oraz niezalegania z opłatami czynszowymi wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Następnie podpisuje się umowę przedwstępną. Po spełnieniu warunków określonych w umowie przedwstępnej, czyli m.in. zapłaty zadatku, strona, która zbywa nieruchomość, występuje do banku o promesę, a później strony podpisują umowę u notariusza. Ostatnim etapem jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki.