Tak spadają raty kredytów. A to dopiero początek przełomowych wieści

Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa ciężki okres. Świadczą o tym dane PKO BP. Zgodnie z nimi liczba transakcji w czwartym kwartale 2024 r. zmniejszyła się o 63 proc. w porównaniu z tym samym okresem roku ubiegłego. Najdotkliwiej odczuł to rynek pierwotny, gdzie odnotowano spadek aż o 82 proc. rok do roku. Rynek wtórny wykazał mniejszy, ale wciąż znaczący spadek o 20 proc.

Sytuację zarówno obecnych jak i przyszłych kredytobiorców może zmienić decyzja Rady Polityki Pieniężnej. Większość ekonomistów prognozuje, że RPP obniży stopy procentowe już w maju. Obecnie dominuje przekonanie, że stopy procentowe mogą zostać obniżone o 0,5 p.p., a łącznie w tym roku o 1 p.p. Oznacza to, że osoby, które już spłacają kredyt, odczułyby ponownie ulgę w postaci niższych rat. A ci, którzy po pieniądze na zakup nieruchomości pójdą do banku, będą mogli liczyć na lepsze warunki.

Według danych z 25 kwietnia 2025 r., WIBOR 3M wynosi już 5,45 proc., a WIBOR 6M - 5,14 proc. Jest to wyraźny spadek w porównaniu do poprzednich miesięcy, co oznacza, że kredytobiorcy mogą spodziewać się niższych rat już od maja.

Z analiz przeprowadzonych przez ekspertów Rankomat.pl wynika, że w przypadku przeciętnego kredytu na kwotę 400 000 zł zaciągniętego na 30 lat, najbliższa rata może być niższa nawet o 140 zł. Dla kredytów o wyższej wartości, oszczędności będą jeszcze większe - w przypadku kredytu na 700 000 zł, rata spadnie aż o 245 zł.

Jak zmienią się raty kredytów oprocentowaniem opartym na WIBOR 6M

Jak zmienią się raty kredytów oprocentowaniem opartym na WIBOR 3M

Wysokość obniżki raty kredytu po aktualizacji oprocentowania zależy od kilku istotnych czynników. To:

• Kwota kredytu - im wyższa kwota, tym większa oszczędność w wartościach bezwzględnych
• "Wiek" kredytu - im "starszy" kredyt, tym mniejszy wpływ obniżek stóp na wysokość raty
• Wskaźnik referencyjny - kredyty oparte o WIBOR 6M odnotują większy spadek raty niż te oparte o WIBOR 3M
• Termin aktualizacji oprocentowania - kluczowe znaczenie ma to, kiedy przypada aktualizacja oprocentowania danego kredytu

Warto zauważyć, że kredyty oparte o WIBOR 3M mają aktualizację oprocentowania co 3 miesiące, natomiast te oparte o WIBOR 6M - co 6 miesięcy. Oznacza to, że dla kredytu z WIBOR 6M, który ma aktualizację w kwietniu, następna będzie dopiero w październiku, a dla kredytu z WIBOR 3M z aktualizacją w kwietniu, kolejna nastąpi już w lipcu.

Polski Instytut Ekonomiczny przewiduje, że obniżki stóp procentowych mogą wpłynąć na zwiększenie popytu na kredyty mieszkaniowe. Już w I kwartale 2025 r. popyt na kredyty był na poziomie o 15 pkt. proc. wyższym niż średnia dla 2024 r., a analitycy prognozują jego dalszy wzrost po faktycznych obniżkach stóp.

To dobra wiadomość w kontekście tego, co stało się z cenami. Tempo ich wzrostu mieszkań znacznie wyhamowało, a rynek wchodzi w fazę stabilizacji - wynika z danych PIE. W I kwartale 2025 r. w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni ceny sprzedaży wzrosły w ujęciu rocznym średnio zaledwie o 2,1 proc. na rynku pierwotnym i o 3,9 proc. na rynku wtórnym. Jest to odpowiednio o 7,3 oraz o 8,8 pkt proc. mniej niż w poprzednim kwartale. To trzeci kwartał z rzędu, kiedy obserwujemy wyraźny trend spowolnienia wzrostów cen mieszkań.

- W kolejnych kwartałach spodziewany jest nieznaczny wzrost lub utrzymanie się cen na podobnym poziomie. Wzrost popytu prawdopodobnie doprowadzi do nieznacznego wzrostu cen mieszkań. Z drugiej strony, w I kwartale 2025 r. zaobserwowano znaczący wzrost podaży, szczególnie w ofercie deweloperskiej. Przy utrzymaniu się wzrostu podaży możliwa jest więc stabilizacja cen mieszkań do końca 2025 r. - komentuje Tomasz Mądry, starszy analityk z zespołu zrównoważonego rozwoju w PIE.

Analizując dane o aktualnym kredytowaniu mieszkań w I kwartale 2025 r., zaobserwowano wzrost liczby udzielanych kredytów o 12,3 proc. w porównaniu z IV kwartałem 2024 r., co wskazuje na rosnącą aktywność kupujących już przed zapowiadanymi obniżkami stóp procentowych.

W grupie 16 miast wojewódzkich i Gdyni w I kwartale 2025 r. ceny na rynku wtórnym wzrosły o 2,1 proc. r/r, a na rynku pierwotnym o 3,9 proc. r/r. Szczególnie wyraźne spowolnienie wzrostu cen nastąpiło wśród ofert z drugiej ręki – jeszcze w II kwartale 2024 r. roczny wzrost cen na rynku wtórnym wynosił 23,5 proc. Nominalny wzrost cen sprzedaży mieszkań w I kwartale 2025 r. był niższy niż realny wzrost wynagrodzeń, który w tym okresie wynosił ok. 5 proc.

W miastach, w których wzrosty cen sprzedaży mieszkań w poprzednich kwartałach były najwyższe, w I kwartale 2025 r. tempo wzrostu cen wyraźnie wyhamowało. W Krakowie na obu rynkach ceny w ujęciu rocznym nieznacznie spadły (o 1,4 proc.), zaś w Warszawie ceny na rynku pierwotnym wzrosły 1,8 proc. r/r, a na rynku wtórnym – wzrosły o 0,1 proc. r/r. W obu tych miastach wzrosty cen w ujęciu rocznym na końcu 2023 r. i początku 2024 r. wynosiły prawie 30 proc.

Jednocześnie o 12,5 proc. r/r średnio zwiększyła się liczba nowych ofert łącznie na obu rynkach, co wskazuje na rosnącą aktywność deweloperów i sprzedających mieszkania z drugiej ręki.

Sytuacja na rynku najmu mieszkań również jest stabilna, choć w siedmiu badanych miastach ceny wzrosły średnio o 2,2 proc. w ujęciu rocznym, a liczba nowych ofert spadła o 6,9 proc. r/r. Jest to podobny wzrost jak w poprzednich kwartałach.

W mieszkaniach z najpopularniejszego segmentu wielkościowego (40-60 m²), który stanowi około 40-45 proc. wszystkich ofert, średnia miesięczna cena najmu wyniosła 2,7 tys. PLN w 6 miastach poza Warszawą i 3,7 tys. PLN w Warszawie. W stolicy ceny najmu pozostały zbliżone do cen z końca 2023 r.

W siedmiu miastach wyraźnie spadły ceny największych mieszkań. W mieszkaniach większych niż 90 m kw. średnia cena wynajmu spadła poniżej 10 tys. PLN zarówno w sześciu miastach poza Warszawą, jak i w stolicy. Wynika to głównie z bardzo dużego wzrostu podaży ofert największych mieszkań - w Warszawie liczba największych mieszkań na wynajem zwiększyła się o ponad 300 proc.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl