Ryzyko bańki spekulacyjnej na unijnych rynkach nieruchomości

W ośmiu państwach Unii Europejskiej występuje ryzyko wystąpienia bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości - wynika z ostrzeżenia wydanego przez Europejską Radę ds. Ryzyka Systemowego. Wśród zagrożonych krajów są Szwecja i Wielka Brytania, ale zdaniem polskich specjalistów, w Polsce bański spekulacyjnej nie ma.

W opublikowanym w kwietniu "Przeglądzie polityki makroostrożnościowej w UE w 2016 r." zamieszczono ostrzeżenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego (ESRB) dotyczące zagrożeń na rynku nieruchomości w krajach Unii Europejskiej. Ocenie poddano wszystkie państwa UE, jednak Rada wydała ostrzeżenia dotyczące ośmiu krajów: Austrii, Belgii, Danii, Finlandii, Luksemburga, Holandii, Szwecji oraz Wielkiej Brytanii.

Jak podkreślili autorzy przeglądu, zagrożenia te mogą mieć niekorzystny wpływ na "stabilność finansową unijnych rynków w perspektywie średniookresowej". Kluczowe ryzyka, na które wskazała Europejska Rada ds. Ryzyka Systemowego, są związane z rosnącym zadłużeniem gospodarstw domowych i ich zdolnością do spłaty kredytów hipotecznych oraz dynamiką cen nieruchomości.

W krajach, w stosunku do których wydano ostrzeżenia, zaniepokoiła ekspertów ESRB wielkość zadłużenia oraz rosnący poziom kredytów hipotecznych. Jak wskazano w raporcie, szczególnie wysokie zadłużenie gospodarstw domowych występuje w Danii i Holandii. W krajach tych wynosi ono odpowiednio 122,8 proc. i 111,4 proc. PKB. "W ostatnim roku dług gospodarstw domowych jako udział PKB wzrósł też szybko na Słowacji, w Belgii, na Malcie i w Szwecji" - czytamy w raporcie.

W porównaniu z przychodami, jak wskazano w raporcie, ceny na rynku nieruchomości są przeszacowane m.in. w Szwecji, Austrii, Belgii i Wielkiej Brytanii. W krajach tych, jak napisano, ceny nieruchomości osiągnęły "historycznie wysoki poziom". Natomiast w Finlandii obserwowano stabilny poziom cen. W ostatnich trzech latach wzrost cen na rynku nieruchomości, jak wskazali autorzy raportu, charakteryzował przede wszystkim największe miasta europejskie. Na przykład w Londynie poszły one w górę średnio o 12 proc., w Amsterdamie o 7,5 proc.

Rynek nieruchomości może ponadto stanowić zagrożenie z uwagi na wysoki poziom zadłużenia gospodarstw domowych. Na przykład w Szwecji, jak podkreślono, obserwuje się stały wzrost wskaźnika DTI (dług do przychodów). Dla gospodarstw domowych, które zaciągnęły nowe kredyty, wzrósł on z 387 proc. w 2014 r. do 406 proc. w 2016 r. Eksperci wskazali ponadto, że dużą liczbę gospodarstw z nowymi pożyczkami charakteryzuje bardzo wysoki poziom DTI. "W przypadku ok. 35 proc. gospodarstw domowych wskaźnik +długu do dochodów+ przekracza 450 proc., a u 7 proc. gospodarstw DTI znajduje się na poziomie 750 proc.", czytamy w opracowaniu.

Przy wskaźniku dług gospodarstw domowych do PKB na poziomie 84 proc. szwedzkie gospodarstwa domowe należą do najbardziej zadłużonych w Europie, wskazano w raporcie.

Europejska Rada ds. Ryzyka Systemowego (ESRB) przeprowadziła ocenę rynku nieruchomości na podstawie analizy danych zgromadzonych do połowy września 2016 r.

Andrzej Topiński, główny ekonomista Biura Informacji Kredytowej, były prezes NBP przyznaje, że "polska historia kredytów hipotecznych jest o wiele krótsza niż w Europie Zachodniej", dlatego też nie mogliśmy dostać ostrzeżeń z ESBR. "Zadłużenie w kredytach hipotecznych ma około 2 mln właścicieli, a mamy kilkanaście milionów mieszkań" - dodał.

Zaznacza jednak, że poważnie trzeba potraktować groźbę ESRB, że zawirowania związane z zadłużeniem mogą uderzyć także w naszą gospodarkę. "Problemy z kredytami w 2008 roku w Stanach Zjednoczonych i w Europie odczuliśmy także my w Polsce" - przypomina.

Janusz Szewczak, ekonomista, poseł PiS, wiceprzewodniczący sejmowej Komisji Finansów Publicznych powiedział, że według tego raportu "polski rynek bankowy jest klarowny i jest jednym z lepszych w Europie". Jego zdaniem, "jedynym problemem dziś są ludzie złapani w sidła kredytów frankowych", ale gdy "uporamy się z tym problemem, będziemy mieli zdrowy i stabilny system finansowy".

Dodał, że ostrzeżenie ESRB o możliwych problemach w ośmiu krajach europejskich jest dowodem, że "kasandryczne opinie opozycji o fatalnym stanie polskich finansów są wierutną nieprawdą". Przyznał jednak, że Polska jest "biednym krajem , a dodatkowo dostęp do kredytów hipotecznych jest u nas trudny, dlatego coraz więcej mieszkań jest kupowanych za gotówkę".

Szewczak zaznaczył, że rządowy program Mieszkanie plus poprawi dostępność mieszkań dla Polaków i "będzie znaczącą konkurencją dla banków".

Jak powiedział Piotr Hofman, prezes HM Inwest, "kraje Europy Zachodniej od wielu lat zmagają się ze skutkami tzw. bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości". Dodał, że "wiele państw w sztuczny sposób stosowało zachęty do inwestowania w rynek nieruchomości, a specjalnie dostosowane oferty kredytowe - pokrywające nawet powyżej 125 proc. wartości nieruchomości - doprowadziły m.in. do sztucznego pompowania cen".

Hofman zaznaczył, że "w Polsce nie widzimy tego typu zagrożeń, a obciążenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych jest relatywnie niskie". Przyznał, że zakup znacznej części nieruchomości jest kredytowany jedynie częściowo, a duża część nieruchomości jest kupowana za gotówkę".

Prezes HM Inwest podkreślił, że "według środowiska polskich deweloperów bardzo korzystny jest fakt, iż organizacja unijna, tj. Europejska Rada ds. Ryzyka Systemowego, opiniuje i monitoruje rynek nieruchomości, który w znaczący sposób wpływa na sytuację makroekonomiczną gospodarki".