Zabezpieczenie kredytu. Teraz bank zabierze tylko mieszkanie?

Polscy internauci w nawiązaniu do kredytów hipotecznych, dość często krytykują sposób zabezpieczenia takich „hipotek”. Chodzi o to, że bank może zaspokoić swoje roszczenia nie tylko poprzez sprzedaż finansowanego gruntu, lokalu lub domu. Dochody kredytobiorcy oraz pozostałe składniki jego majątku również mogą zostać wykorzystane do pokrycia długu mieszkaniowego.

Nasi rodacy nierzadko mówią, że woleliby zaciągnąć kredyt, którego jedynym zabezpieczeniem będzie kupowana nieruchomość. Takie rozwiązanie często kojarzy się z rynkiem mieszkaniowym w USA. Komisja Nadzoru Finansowego chce, aby wprowadziły je również banki działające na terenie Polski. Problem polega na tym, że kredyty z opcją „klucze za dług” mogą być niedostępne dla przeciętnego nabywcy mieszkania.

Opcja „klucze za dług” oznacza wyższy wkład własny klienta

Temat kredytów zabezpieczonych tylko na nieruchomości mieszkaniowej wiąże się z najnowszą Rekomendacją S. Komisja Nadzoru Finansowego niedawno opublikowała piątą odsłonę tego pakietu zaleceń dotyczącego finansowania nieruchomości przez banki. Zgodnie z oczekiwaniami KNF-u, największe banki (komercyjne) będą musiały uwzględnić nowe zalecenia do połowy 2021 r.

Jeżeli chodzi o banki spółdzielcze, to nadzór finansowy wyznaczył im przełom 2022 r. oraz 2023 r. jako termin dostosowania się do piątej Rekomendacji S. Z punktu widzenia klientów banków, najważniejszym elementem wspomnianej rekomendacji są zalecenia dotyczące kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem i opcją „klucze za dług”. Nadzór finansowy chce, żeby te dwa rodzaje „hipotek” zyskiwały popularność w Polsce.

Kredyty zabezpieczone tylko na nieruchomości KNF traktuje mniej priorytetowo. Właśnie dlatego największe krajowe banki na razie nie zostały zobligowane do ich oferowania od połowy 2021 r. Inna sytuacja dotyczy kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem stałym przynajmniej przez kilka pierwszych lat spłaty.

Takie „hipoteki” będą musiały pojawić się w ofercie banków komercyjnych do połowy przyszłego roku. Komisja Nadzoru Finansowego nie narzuciła jednak bankom konkretnego udziału wspomnianych kredytów w całej liczbie i wartości nowych umów o finansowanie nieruchomości.

Brak mocnego nacisku nadzoru finansowego na popularyzację kredytów z opcją „klucz za dług” wynika z faktu, że są one bardziej ryzykowne i kłopotliwe dla krajowych banków. Ze względu na ryzyko dotyczące spadku cen nieruchomości w dłuższej perspektywie czasowej, Komisja Nadzoru Finansowego wskazała, że „hipoteki” zabezpieczone tylko na domu lub lokalu powinny mieć wkład własny wynoszący minimum 30 proc. (LtV co najwyżej 70 proc.). Dodatkowo KNF sugeruje bankom, że przy ustalaniu marży kredytów z opcją „klucz za dług” powinny one uwzględnić wyższe ryzyko.

Krajowe banki na razie będą obawiały się nowego wariantu

W świetle wcześniejszej analizy można przypuszczać, że kredyty zabezpieczone tylko przy pomocy nieruchomości mieszkaniowej na razie nie staną się popularne. Wynika to z kilku względów. Po pierwsze, obecna sytuacja nie sprzyja promowaniu takich kredytów, które są bardziej ryzykowne dla banków. Kredytodawcy obawiają się bowiem spadków cen nieruchomości, które mogą nastąpić w razie najgorszego scenariusza rozwoju epidemii i pogłębienia kryzysu gospodarczego.

Większe ryzyko banku można oczywiście skompensować poprzez zastosowanie wyższej marży i wymogu wniesienia wkładu własnego na poziomie np. 40- 50 proc. Taka oferta nie spotka się jednak z zainteresowaniem zdecydowanej większości nabywców mieszkań.

W tym kontekście warto dodać, że pomimo kryzysu aż 39% nowych kredytów mieszkaniowych udzielonych w II kw. 2020 r. miało wkład własny na poziomie 10- 20 proc. Kredyty finansujące do 50 proc. mieszkania stanowiły mniej niż jedną czwartą nowych umów z okresu kwiecień - czerwiec 2020 r.

Oczywiście nie można wykluczyć, że kredyty z opcją „klucz za dług” powoli będą zyskiwały popularność w Polsce. Trzeba jednak pamiętać, że nawet na specyficznym amerykańskim rynku hipotecznym nie są one jedynym rozwiązaniem. Obecnie tylko w dwunastu stanach USA obowiązują przepisy zabraniające bankom egzekwowania długów z innego majątku kredytobiorcy mieszkaniowego niż nieruchomość obciążona hipoteką.