Podatek od nieruchomości. Lewica chce rewolucji. Taki byłby efekt

20 marca posłowie Lewicy złożyli w Sejmie projekt nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw. W czerwcu do projektu złożyli autopoprawkę. Projekt miał być rozpatrywany na trwającym od środy do piątku posiedzeniu Sejmu, ale ostatecznie dojdzie do tego w późniejszym terminie.

Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu, "celem projektowanej regulacji jest ograniczenie zjawiska nieefektywności wykorzystywania zasobów mieszkaniowych oraz ułatwienie dostępu do mieszkań dla rodzin oraz osób o niższych dochodach".

Posłowie proponują "zmiany w zasadach ustalania podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych polegające na: przyjęciu jako podstawy opodatkowania wartości budynku jednorodzinnego mieszkalnego i lokalu mieszkalnego, wprowadzeniu progresywnej stawki podatku uzależnionej od liczby posiadanych budynków jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych; stawka większa stosowana będzie dla trzeciej i kolejnych nieruchomości mieszkalnych podatnika".

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku w Otodom, na szczególną uwagę w przypadku tego projektu zasługuje konstrukcja samej stawki podatkowej, która zakłada niespotykaną dotąd w polskim systemie progresję. - Zgodnie z założeniami projektu każde mieszkanie lub dom ma być objęte nowym podatkiem katastralnym, a więc naliczanym od wartości nieruchomości. Wartość ta nie będzie jednak wyznaczana rynkowo. Ma opierać się na danych z portalu DOM, a dopóki on nie powstanie, źródłem wyceny będzie wskaźnik przeliczeniowego kosztu odtworzenia jednego mkw. budynku mieszkalnego, ogłaszany co pół roku przez poszczególnych wojewodów - tłumaczy ekspertka.

- Posiadanie pierwszego i drugiego mieszkania objęte ma być stawką podstawową wynoszącą 0,02 proc. wartości odtworzeniowej nieruchomości. Biorąc pod uwagę przeciętne 55-metrowe mieszkanie w Warszawie, oznaczałoby to roczny podatek rzędu 134 zł - wylicza Kuniewicz.

- Kłopot zaczyna się w momencie nabycia, poprzez zakup lub dziedziczenie, trzeciego lokalu. Następuje wtedy drastyczny, 25-krotny skok podatku – z 0,02 proc. do 0,5 proc. wartości odtworzeniowej. W przypadku wspomnianego mieszkania w stolicy oznacza to natychmiastowy wzrost rocznego zobowiązania ze 134 zł do ponad 3340 zł. Na tym jednak restrykcje się nie kończą, bo projekt zakłada, że z każdym kolejnym rokiem posiadania trzeciej nieruchomości stawka podatku ma rosnąć o dodatkowe 0,1 punktu procentowego - zaznacza.

To wzrost z 3340 zł do ponad 4000 zł tylko z powodu posiadania nieruchomości kolejny rok. Podatek może rosnąć przez kolejną dekadę, aż osiągnie maksymalny pułap 1,5 proc. wartości nieruchomości. - Oznacza to, że docelowo opodatkowanie trzeciego domu, posiadanego przez 10 lat, będzie aż 75 razy wyższe niż opodatkowanie drugiego lokalu w tym samym okresie - podkreśla Kuniewicz.

Jej zdaniem projekt ma wyraźnie "warszawocentryczny" charakter. - Wszystkie przykłady przywołane w uzasadnieniu projektu odnoszą się wyłącznie do województwa mazowieckiego, tak jakby reszta Polski z jej specyfiką rynkową i charakterystyką lokalnego budownictwa w ogóle nie istniała - ocenia ekspertka.

- Tymczasem w całym kraju jest prawie 2,5 tysiąca gmin. Tak zawężona perspektywa prowadzi do pominięcia istotnych zjawisk, między innymi faktu, że każdego roku powstaje w Polsce około 70-80 tysięcy domów jednorodzinnych. W konsekwencji projekt rozszerza pojęcie lokalu mieszkalnego również na domy jednorodzinne, zrównując je z mieszkaniami i traktując dokładnie tak samo pod kątem podatkowym - tłumaczy.

W jej ocenie projekt pozostawia istotne możliwości unikania opodatkowania. - Projektodawca przewidział w nim zaskakujące wyłączenia, które mogą przynieść skutki odwrotne do zamierzonych. Mowa chociażby o mieszkaniach w budynkach, w których znajdują się obiekty uznane za budowle ochronne na podstawie przepisów o ochronie ludności i obronie cywilnej. Jeżeli w takim budynku jest tzw. ukrycie czy miejsce doraźnego schronienia, właściciel może posiadać nawet piętnaście lokali, a każdy z nich nadal będzie objęty najniższą, bazową stawką podatku w wysokości 0,02 proc. - zwraca uwagę.

Taka sama zasada dotyczy budynków o wysokich wskaźnikach efektywności energetycznej. - W ten sposób nowe przepisy mogą stanowić potężną, dodatkową zachętę do zakupu mieszkań na rynku deweloperskim, wywierając przy tym presję na dalszy wzrost cen w określonej kategorii budynków. Ponadto projekt w istotny sposób nie ogranicza działalności tzw. flipperów. Mogą oni przez cały rok kupować i sprzedawać kolejne lokale, pilnując jedynie, by w danym momencie nie być właścicielem więcej niż dwóch nieruchomości - komentuje Kuniewicz.

Jej zdaniem założenie projektodawców, że sprzedaż mieszkań przez osoby dążące do ograniczenia obciążeń podatkowych doprowadzi do istotnego spadku cen, jest obarczone poważnym ryzykiem dla całego systemu finansowego.

- Przede wszystkim, od dłuższego czasu obserwujemy zwiększoną podaż mieszkań, która jak dotąd nie przełożyła się na wyraźny spadek stawek na rynku - zwraca uwagę ekspertka.

- Gdyby jednak zakładany scenariusz rzeczywiście się spełnił, pojawiłoby się pytanie o sytuację osób, których niedawno kupione mieszkania stanowią zabezpieczenie zaciągniętych kredytów. Spadek wartości nieruchomości o 10-15 proc. w krótkim czasie mógłby skłonić banki do żądania dodatkowego zabezpieczenia kredytu, na przykład w postaci innej nieruchomości lub przystąpienia do zobowiązania kolejnej osoby - podkreśla.

- Taka sytuacja mogłaby dotknąć tysiące kredytobiorców. Ponadto samo zwiększenie liczby lokali dostępnych na rynku nie rozwiąże problemu mieszkaniowego, bo dla wielu potencjalnych nabywców główną barierą pozostają zbyt niskie dochody w stosunku do cen nieruchomości. Co trafnie zaznaczają również pomysłodawcy tych nowych rozwiązań podatkowych - ocenia.

Źródło: PAP, sejm.gov.pl