Rynek nieruchomości. Nadchodzi era dziedziczenia zamiast kredytu

Przez ostatnie 20 lat polski rynek mieszkaniowy opierał się na prostym schemacie, w którym młode rodziny brały kredyty i kupowały nieruchomości. Popyt napędzały wyższe pensje oraz łatwy dostęp do finansowania. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl zwracają jednak uwagę na nowy trend. W kolejnych latach rynek zacznie działać na zupełnie innych zasadach.

Głównym powodem transformacji jest największy w historii współczesnej Polski transfer zasobów mieszkaniowych. Nieruchomości przejdą z rąk dzisiejszych seniorów do ich dzieci i wnuków. Zmiany demograficzne to już nie tylko prognozy ekonomistów, ale twarde dane Głównego Urzędu Statystycznego. Osoby po 60. roku życia stanowią obecnie ponad 25 proc. populacji kraju. Warto przy tym zaznaczyć, że Polska to państwo o bardzo wysokim odsetku własności mieszkań na tle reszty Europy.

Do niedawna podstawą wejścia na rynek nieruchomości był kredyt w banku, którego opłacalność i dostępność dyktowała inflacja oraz ogólna sytuacja gospodarcza. Dziś na znaczeniu zyskuje przejęcie lokalu po rodzicach lub dziadkach. Ekspert portalu RynekPierwotny.pl wprost wskazuje na konsekwencje tego zjawiska.

W kolejnych latach znaczenie transferu majątku mieszkaniowego pomiędzy pokoleniami może bardzo wyraźnie rosnąć. Dla części młodszych gospodarstw domowych dziedziczenie mieszkania może okazać się łatwiejszą drogą wejścia na rynek niż zakup nieruchomości finansowany wieloletnim kredytem hipotecznym – ocenia Jarosław Jędrzyński.

Sytuacja ta wpłynie na cały sektor. Rynek podzieli się na osoby z lokum ze spadku oraz te, które muszą zaciągnąć zobowiązanie finansowe, na które bezpośrednio wpływają ustalane przez RPP stopy procentowe. Eksperci powołują się na statystyki z 2025 r., kiedy w Polsce zmarło około 406 tys. osób. To liczba niemal trzy razy wyższa niż roczna produkcja mieszkań deweloperskich, która wyniosła w tamtym czasie około 134 tys. lokali. Oczywiście nie każdy zgon oznacza zwolnienie nieruchomości. Nawet jeśli tylko 20 do 30 proc. takich sytuacji uwolni mieszkania, na rynek trafi od 80 do 120 tys. lokali rocznie. To wartość bardzo bliska rocznej podaży ze strony deweloperów.

Większość mieszkań w rękach seniorów to lokale w blokach z wielkiej płyty oraz w budownictwie z lat 70., 80. i 90. Często znajdują się one w bardzo dobrych lokalizacjach z pełną infrastrukturą. Wysokie ceny mieszkań u deweloperów sprawiają, że starsze budownictwo znowu zyskuje na atrakcyjności w oczach kupujących.

Demografia uderzy jednak w rynek w sposób nierównomierny. Duże miasta i dzielnice z silnym rynkiem pracy utrzymają wysoki popyt. Mniejsze miejscowości zmierzą się z odpływem ludności. W takich miejscach wysyp mieszkań ze spadków wywoła silną presję na obniżkę cen.

Spadkobiercy nie zawsze zechcą zamieszkać w starych lokalach, ponieważ wiele z nich wymaga generalnego remontu. Właściciele często zdecydują się na sprzedaż, wynajem lub zamianę na nowy lokal o wyższym standardzie. Zwiększy to ruch na rynku wtórnym. Taka sytuacja wymusi na deweloperach zmianę strategii, a konkurowanie samą ceną stanie się bardzo trudne. Klienci zaczną wymagać wyższej jakości projektów, energooszczędności, systemów smart home oraz nowocześnie zaaranżowanych części wspólnych.

– Bo być może największym wyzwaniem kolejnych dekad nie będzie już pytanie: "kto kupi mieszkanie?", lecz: "co stanie się z milionami mieszkań, które już istnieją?" – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.