Czarne chmury nad flipperami. Sąd orzekł, że granica jest cienka

Przekonała się o tym podatniczka, która w latach 2014–2016 zakupiła, wyremontowała i z zyskiem sprzedała cztery mieszkania w jednym mieście. Najpierw Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie (I SA/Rz 31/22 w wyroku z 21.04.2022 r.), a niedawno Naczelny Sąd Administracyjny (II FSK 823/22 w wyroku z 25.02.2025 r.), uznały, że jej działania wyczerpały znamiona działalności gospodarczej. Nie były więc, jak twierdziła podatniczka, jedynie przejawem racjonalnego lokowania kapitału w ramach zmieniających się potrzeb mieszkaniowych.

W analizowanej sprawie kobieta nabywała nieruchomości w złym stanie technicznym, położone w atrakcyjnych lokalizacjach. Zakupy finansowała kredytami bankowymi, remonty przeprowadzała z pomocą męża i znajomego, unikając korzystania z zewnętrznych ekip. Po zakończeniu prac natychmiast oferowała mieszkania na sprzedaż – bez udziału pośredników – i uzyskiwała znaczne zyski: od 85 tys. zł do 102 tys. zł na każdej z czterech transakcji.

Wszystkie cztery mieszkania zostały zakupione i sprzedane w okresie nieprzekraczającym 24 miesięcy. W żadnym z nich podatniczka nie zamieszkała.

Urzędnicy zakwalifikowali przychód jako działalność gospodarczą, prowadzoną w sposób zorganizowany i ciągły. Sprawa trafiła do sądu, bo kobieta utrzymywała, że to zmiany planów życiowych i względy osobiste (rozwód, brak chętnych na wynajem wyremontowanego mieszkania, w którym docelowo miał zamieszkać syn po osiągnięciu pełnoletności) były powodem działania, a nie chęć zysku.

Najpierw urzędnicy, a potem również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, w obliczu powtarzalnego schematu, uznały takie tłumaczenie za niewiarygodne. Podkreślano, że kobieta nie wykazywała intencji osobistego korzystania z nieruchomości, a standard wykończenia mieszkań był niski, co potwierdzało zamiar ich szybkiego zbycia. Zdaniem organów podatniczka, mając do spłaty dwa inne kredyty, zaciągnięte w latach 2008-2009, których raty były rozłożone na wiele lat, zaciągając kolejne kredyty i kupując mieszkania, z góry musiała zakładać ich szybką sprzedaż.

W kwestii zorganizowania działalności organy stwierdziły, że nie należy go pojmować w aspekcie formalnym, lecz rzeczywistych cech działalności. Po przeprowadzeniu remontu dany lokal był szybko sprzedawany, a podatniczka za uzyskane środki spłacała kredyt, po czym nabywała kolejne mieszkanie.

W zaskarżonych decyzjach zaznaczono, że choć nie można wykluczyć, iż dążenie do osiągnięcia zysku może mieć miejsca także w zakresie czynności związanych z zarządzeniem własnym majątkiem, to jednak w przypadku podatniczki nie sposób tego przyjąć. W ciągu bowiem 24 miesięcy nabyła ona i sprzedała z zyskiem cztery mieszkania, które nie służyły zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych. Przyczyny rodzinne mogą stanowić podstawę wyzbywania się majątku, jednakże nie czterech kolejno nabytych lokali.

Również Naczelny Sąd Administracyjny podtrzymał to stanowisko, wskazując, że o działalności gospodarczej nie decyduje liczba transakcji, ale spełnienie przesłanek: zarobkowego celu, działania we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły.

Zarobkowy cel potwierdzają zyski rzędu 85-100 tys. zł na każdym mieszkaniu. Sąd uznał, że to nie są przypadkowe zbiegi okoliczności, lecz efekt przemyślanej kalkulacji.

Działanie we własnym imieniu również zostało udowodnione. To podatniczka zawsze osobiście występowała jako strona umów, brała udział w procesach negocjacyjnych, występowała o udzielanie kredytów na zakup lokali.

Ważnym argumentem był też standard wykończenia mieszkań. Urzędnicy i sędziowie podkreślali, że przeprowadzenie remontu przy użyciu najtańszych materiałów sugeruje zamiar szybkiego zbycia lokalu z odpowiednim zyskiem. Tego rodzaju sposób działania nie cechuje bowiem osoby realizującej omawiane prace na własne potrzeby, lecz podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami, nastawione za pewny i wymierny zysk.

Dla sądu bez znaczenia dla oceny postępowania z punktu widzenia prowadzenia działalności gospodarczej była mniejsza lub większa liczba dokonanych transakcji. Istotne było wystąpienie przesłanek, o których stanowi art. 5a pkt 6 ustawy PIT świadczących o prowadzeniu działalności gospodarczej, a więc sposób zorganizowany i ciągu, we własnym imieniu, w celu zarobkowym.

Kwalifikacja zysków jako działalność gospodarcza ma oczywiście doniosłe, negatywne konsekwencje dla podatniczki. Sprzedaż mieszkania prywatnego, nawet przed upływem pięciu lat od zakupu może bowiem korzystać ze zwolnienia podatkowego - o ile środki ze sprzedaży zostaną wydatkowane w ciągu trzech lat na realizację własnych celów mieszkaniowych, czyli np. zakup kolejnego mieszkania. Uprawnia do tego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej PIT.

Natomiast zysk ze sprzedaży mieszkania w ramach działalności gospodarczej trzeba opodatkować. Co więcej, wobec braku wyboru innej formy opodatkowania, właściwą jest skala podatkowa. Powstaje więc zaległy podatek, do uregulowania z odsetkami od zaległości podatkowych.

Ta sprawa to jasny sygnał dla flipperów. Powtarzający się schemat w postaci zakupu mieszkania w złym stanie, jego szybki remont, sprzedaż z zyskiem i poszukiwanie kolejnej nieruchomości to działanie w sposób ciągły i zorganizowany w celu osiągnięcia zysku, to zatem działalność gospodarcza. I o ile wydaje się, że pierwszego flipa przy stosunkowo niewielkim ryzyku można zrobić bez zakładania działalności gospodarczej, to przy kolejnych warto już to przemyśleć.

Małgorzata Samborska, doradca podatkowy