Ruch rządu wywołał rewolucję na rynku mieszkaniowym

Ograniczenie kosztów transakcyjnych, brak wkładu własnego i tani kredyt na zakup pierwszego mieszkania, to cały pakiet działań, które drastycznie skróciły drogę do własnego mieszkania. Dotyczy to oczywiście osób, które chcą kupić swoje pierwsze "M" - przekonuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.

Przypomina on, że od lipca osoby chcące kupić pierwsze mieszkanie mogą na ten cel zaciągnąć tani i relatywnie łatwo dostępny kredyt ("Bezpieczny Kredyt 2 proc."). Finansowanie to jest dostępne również w opcji bez wkładu własnego. - A gdyby i tego było mało, to udając się do notariusza, nie wcześniej niż 31 sierpnia można uniknąć płacenia 2-proc. podatku od czynności cywilno-prawnych. To ułatwienie dotyczy osób kupujących pierwsze w życiu mieszkanie i transakcji na rynku wtórnym, bo kupując mieszanie od dewelopera i tak PCC się nie płaci - dodaje ekspert.

HRE Investment wylicza, że aby kupić na kredyt 45-metrowe mieszkanie w Warszawie musimy mieć w kieszeni około 35 tys. złotych. To prawie trzy razy mniej niż jeszcze kilka tygodni temu. Warto jednak wyjaśnić, że pieniądze te są nam potrzebne, aby pokryć koszty związane z zakupem mieszkania (notariusz, pośrednik, opłaty sądowe) oraz zaciągnięciem kredytu (prowizje, opłaty, ubezpieczenia i koszt gwarancji kredytowej zastępującej wkład własny). Do tego przydać mogą się pieniądze pełniące rolę zadatku lub zaliczki dla sprzedającego, ale te mogą później wrócić do nas w formie gotówki, gdy banki udzieli nam preferencyjnego kredytu.

Jeszcze kilka tygodni temu podobny zakup moglibyśmy na spokojnie planować mając w kieszeni znacznie większą kwotę, bo prawie 100 tys. złotych. Powody tak drastycznej zmiany są dwa. Po pierwsze osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą liczyć na wsparcie w postaci gwarancji kredytowej udzielanej przez BGK. Ta w oczach banku zastępuje wkład własny kredytobiorcy. Dla ścisłości należy dodać, że nie jest to żywa gotówka, którą dostajemy do ręki - przekonuje Bartosz Turek.

Udzielana przez BGK gwarancja daje nam jedynie możliwość zadłużenia się w banku nawet na całą wartość nieruchomości, a nie na 80-90proc., co było dotychczas standardem. Efekt? Chcąc przy zakupie 45-metrowgo mieszkania w Warszawie być traktowanym jak osoba posiadająca 10-proc. wkład własny, musieliśmy jeszcze kilka tygodni temu na ten cel wyjąć z kieszeni około 55 tysięcy złotych. Teraz wystarczy przeważnie około 550-600 złotych, które zapłacimy za gwarancję kredytową wydawaną przez BGK, która w oczach banku zastąpi nam wspomniany wkład własny.

W przypadku finalnych umów sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym od 31 sierpnia uniknąć będzie też można podatku od czynności cywilno-prawnych. Dotyczy to oczywiście osób kupujących pierwsze mieszkanie. Te będą mogły zaoszczędzić 2 proc. ceny kupowanej nieruchomości. W efekcie jeszcze w II kwartale 2023 roku chcąc kupić mieszkanie na rynku wtórnym, warto było na wszystkie koszty związane z zawarciem takiej transakcji i ubieganiem się o kredyt zarezerwować około 8 proc. ceny nabywanej nieruchomości. Od 31 sierpnia powinno wystarczyć 6 proc. ceny. Pokazując to na konkretnym przykładzie – brak 2-proc. podatku w rozważanym przez nas przypadku 45-metrowego mieszkania w stolicy oznacza oszczędność rzędu około 11-12 tys. złotych.

Mniejszy zapas gotówki niezbędnej do przeprowadzania transakcji i zaciągnięcia kredytu to tylko jedno z ułatwień, na które mogą liczyć osoby kupujące teraz swoje pierwsze mieszkanie. "Bezpieczny Kredyt 2 proc." pozwala bowiem zadłużyć się na zakup mieszkania, dysponując także wyraźnie mniejszymi dochodami. Mimo tego rata tego preferencyjnego kredytu powinna być wyraźnie mniejsza niż przy zadłużaniu się na standardowych warunkach -  czytamy w najnowszej analizie HRE Investment.

Rozważmy przykład 3-osobowej rodziny, która miałaby dobrą historię kredytową i pozbyła się wszelkich zobowiązań, a chciałaby przy tym kupić 45-metrowe mieszkanie w Warszawie. Gdyby taka rodzina chciała zaciągnąć kredyt w 2 kwartale br. i dysponowała 10-proc. wkładem własnym, musiałaby zarabiać około 8,9 tys. zł netto, aby bank uznał, że rodzina posiada zdolność kredytową. Co więcej, rata kredytu zaciągniętego na 90 proc. wartości nabywanego lokum wynosiłaby około 3,8 tys. zł miesięcznie.

Dla porównania dziś rodzina kupująca takie samo lokum – o ile mogłaby skorzystać z "Bezpiecznego Kredytu 2 proc." musiałaby się legitymować nie tylko niższym dochodem, ale też mogłaby cieszyć się niższą ratą. Z naszych szacunków wynika, że aby zadłużyć się na całą wartość nieruchomości, potrzebny byłby dochód na poziomie około 7,5 tys. złotych (16 proc. mniej), a ratę preferencyjnego długu można oszacować na 2,5 tys. złotych (33 proc. mniej). Różnica względem standardowej oferty jest więc spora.