Hipoteczne piekło. Raty rosną, zdolność kredytowa maleje

Po marcowej decyzji RPP o podniesieniu stóp procentowych o 0,75 pp. główna stopa referencyjna wynosi 3,50 proc. Natomiast wysokość stawek referencyjnych WIBOR® 3M i 6M, na podstawie których banki ustalają zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych, to odpowiednio 3,91 proc. i 4,30 proc. W porównaniu do notowania z 6 października 2021 r., a więc z dnia poprzedzającego pierwszą podwyżkę stóp NBP, WIBOR® 3M wzrósł o 1464 proc., a WIBOR® 6M – o 1165 proc.

Wraz ze zwiększającymi się stawkami bazowymi w górę poszło też zmienne oprocentowanie kredytów na nieruchomości. Przyjmując, że jest ono ustalane na podstawie trzymiesięcznego WIBORU® powiększonego o 2,3 pp. marży, to według stawki z 6 października 2021 r. wynosiło ono 2,55 proc., a według stawki z 8 marca 2022 r. – 6,21 proc. Dla kredytu w kwocie 250 tys. zł udzielonego na 30 lat oznaczało to wzrost miesięcznej raty z 994,31 zł do 1532,80 zł.

Podwyżkę stóp procentowych poczuli wszyscy kredytobiorcy. Jednak według Biura Informacji Kredytowej, grupą, która odczuje ją najbardziej, będą osoby, które wzięły kredyt mieszkaniowy, kiedy stopa referencyjna NBP wynosiła 0,1 proc. (między majem 2020 r. a październikiem 2021 r.), a ponadto wzięły go samodzielnie i jednocześnie spłacały inne zobowiązania. Może dotyczyć to 88 958 klientów, którzy wzięli 90 863 kredyty mieszkaniowe na kwotę 25,6 mld zł.

Podwyżka stóp procentowych dotknie nie tylko osoby, które już spłacają zobowiązania, ale także te, które ubiegają się o udzielenie finansowania (złożyły wniosek i czekają na jego rozpatrzenie). Wpływ na to ma nie tylko wysokie oprocentowanie kredytów, ale także rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, która nakazuje bankom, żeby podczas oceny zdolności kredytowej brały pod uwagę maksymalny okres kredytowania wynoszący 25 lat (banki udzielają kredytów na nieruchomości nawet na 35 lat).

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) wystosował także do prezesów banków i dyrektorów instytucji finansowych stanowisko w sprawie podjęcia działań mających na celu ograniczenie ryzyka kredytowego. UKNF oczekuje od banków, że podczas oceny zdolności kredytowej będą uwzględniać zmianę stopy procentowej o co najmniej 5 pp. (dotychczas, zgodnie z Rekomendacją S, banki miały obowiązek brać pod uwagę wzrost stóp o min. 2,5 pp.).

Oznacza, że osoba wnioskująca o udzielenie kredytu hipotecznego będzie musiała mieć zdolność kredytową do spłaty kredytu, którego oprocentowanie wyniesie 11,21 proc. (tj. będzie ustalone na podstawie stawki WIBOR® 3M w wysokości 8,91 proc. powiększonej o 2,3 pp. marży). Dla takiego założenia wysokość miesięcznej raty wyniesie (dla kredytu 250 tys. zł na 30 lat) ok. 2421 zł.

Dodatkowo UKNF oczekuje ponadto, że banki przy ocenie zdolności kredytowej będą przyjmowały koszty utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej. I dodaje, że dodatkowo bank powinien rozważyć korektę parametru kosztów, stosując określony przez bank i większy niż jeden mnożnik, zapewniający dodatkowy bufor, który będzie adekwatny w szczególności do poziomu oczekiwań inflacyjnych oraz długości okresu kredytowania.

UKNF oczekuje, że banki dostosują się do jego zaleceń bez zbędnej zwłoki i nie później niż do końca marca 2022 r. oraz że poinformują organ nadzoru o podjętych w tym zakresie działaniach do 5 kwietnia 2022 r.

W praktyce oznacza to, że osoba ubiegająca się o udzielenie kredytu hipotecznego będzie musiała posiadać wyższe dochody lub większy wkład własny. Co więcej, biorąc też pod uwagę wyższe stopy procentowe oraz niepewność związaną z wojną w Ukrainie, należy spodziewać się spadku akcji kredytowej w bankach (już w lutym 2022 r., w porównaniu do lutego 2021 r., banki przesłały do Biura Informacji Kredytowej zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę niższą o 29,2 proc.).