Rekordowy rok w cenach mieszkań i ratach kredytów. Co przyniesie kolejny?

Mijający rok 2021 upłynął pod znakiem niskich stóp procentowych i wysokich cen metra kwadratowego mieszkań. Sprawiły one, że przez 10 miesięcy 2021 r. banki udzieliły 230,4 tys. kredytów hipotecznych na kwotę 74,28 mld zł.

Rosnące ceny metra kwadratowego powodowały, że kredyt hipoteczny był najlepszym sposobem na sfinansowanie zakupu mieszkania, a jego średnia kwota była coraz wyższa. Według "Newslettera kredytowego BIK" średnia kwota kredytu mieszkaniowego w październiku 2021 r. wynosiła 340,15 tys. zł (w sierpniu - 335,3 tys. zł).

Zobacz też: Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

BIK informuje też, że najwyższe dodatnie dynamiki sprzedaży kredytów mieszkaniowych dotyczyły kredytów:

• od 350 do 500 tys. zł - o 47,6 proc. (w ujęciu liczbowym) i o 48,7 proc. (wartościowo)
• i powyżej 500 tys. zł - o 90,6 proc. (w ujęciu liczbowym) i o 96,1 proc. (wartościowo).

Według Cenatorium, na które powołuje się BIK, od marca 2020 r. do września 2021 r. ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 16,2 proc., a na rynku wtórnym - o 17,9 proc.

Na wzrost cen wpływ miały nie tylko rosnące ceny materiałów budowlanych, problemy z dostępnością gruntów na rynku, wzrost kosztów wykonawstwa czy przedłużające się postępowania administracyjne, ale też wykupywanie mieszkań przez fundusze inwestycyjne.

Czytaj więcej: Co drugi Polak planuje remont. Mimo że ceny materiałów podskoczyły, a ma być jeszcze drożej

W Polsce skala tego zjawiska nie jest jak na razie duża. W ostatnich miesiącach fundusz NREP kupił w Warszawie ponad tysiąc mieszkań za 100 mln euro, a szwedzki fundusz Heimstaden Bostad - 2,5 tys. mieszkań za 1,4 mld zł. Fundusze nie kupują tych mieszkań z zamiarem ich sprzedaży. Chcą zarabiać na ich wynajmie.

Negatywnym skutkiem dużych jednorazowych zakupów mieszkań przez fundusze może być wzrost cen nie tylko na rynku pierwotnym, ale także wtórnym. Zdaniem Marcina Jańczuka z Metrohouse Franchise, najczęściej poszukiwane są dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 50 mkw.

Takie lokale w dobrych lokalizacjach cieszą się dużą popularnością nie tylko u zwykłych klientów (sprzedają się bardzo szybko niezależnie od ceny), ale są też kupowane przez fundusze. Z kolei brak nowych mieszkań przełożyć się może większe zainteresowanie lokalami z rynku wtórnego i na wzrost ich cen.

Czytaj więcej: Co z cenami mieszkań? Te czynniki wpłyną na wyhamowanie

Zakupy mieszkań przez fundusze mają też pozytywne strony. Najemcy będą mieli do dyspozycji wyposażone lokale, w dobrych lokalizacjach (np. blisko stacji metra czy przystanków komunikacji miejskiej).

Zdaniem ekspertów, zmieni to rynek wynajmu mieszkań. Trzeba jednak pamiętać, że będzie się to wiązało z większą liczbą formalności (np. z weryfikacją najemcy przez wynajmującego).

Należy się spodziewać, że nadchodzący rok przyniesie dalsze wzrosty stóp procentowych, a w ślad za nimi droższe kredyty hipoteczne. Decyzje Rady Polityki Pieniężnej nie wpływają co prawda bezpośrednio na oprocentowanie kredytów na nieruchomości, ale pośrednio - przez wzrost stawek WIBOR - już tak. Już teraz WIBOR 3M wynosi 1,72 proc., a WIBOR 6M przekroczył barierę 2 proc. (jego wysokość to 2,09 proc.).

Wyższe stawki rynkowe to wyższe odsetki dla osób, które już spłacają swoje zobowiązania (to kiedy zaczną płacić wyższe raty, zależy od tego, kiedy banki zaktualizują oprocentowanie kredytów). Z kolei, w przypadku osób ubiegających się o udzielenie finansowania, wzrost wysokości raty oznacza niższą zdolność kredytową.

Być może wzrost stóp procentowych, a co za tym idzie mniejsze zainteresowanie kredytami hipotecznymi, sprawi, że bankom zacznie bardziej zależeć na klientach i będą obniżały marże. Z danych BIK wynika jednak, że w październiku 2021 r. o udzielenie kredytu hipotecznego wnioskowało 38,96 tys. osób (czyli 1,86 tys. dziennie). To jeszcze nadal dość dużo, mimo że fala wniosków opada już od kilku miesięcy.

Zdaniem Bartosza Turka z HRE Investments, gdybyśmy wsłuchali się w wypowiedzi prezesa NBP, moglibyśmy uznać, że najgorsze jest już za nami, a więc może nawet nie będą potrzebne kolejne podwyżki stóp.

Innego zdania są jednak gracze rynkowi. Kontrakty terminowe na stopy procentowe (FRA) sugerują bowiem, że na najbliższym posiedzeniu RPP (na początku grudnia) stopy znowu pójdą w górę i to znacząco - nawet o około 0,5-1 pp.

Jeszcze mniej pozytywne są prognozy długoterminowe. Według nich raty mogą rosnąć o 15-20 proc. jeszcze do 2023 r.

Oznacza to, że w 2022 r. może nie być łatwiej o mieszkanie. Ich ceny z pewnością nadal będą rosły. Po dodaniu do tego wyższych stawek oprocentowania może okazać się, że na zakup własnego mieszkania będzie sobie mogło pozwolić jeszcze mniej Polaków. Mimo tego, że mieszkań nie powinno brakować. W tym roku ma ich powstać nawet 230 tys.