"Trafią za dwa lata". Deweloper mówi, co wojna zmienia na rynku mieszkań

Jacek Losik, money.pl: Za nami drugie tego lata uderzenie gorąca w Polsce. Co więcej, upały sięgające 40 stopni mają stawać się nową normalnością. Jakie nowe trendy w budownictwie mieszkaniowym wymuszają zmiany klimatu?

Grzegorz Kawecki, prezes Pekabex Development: Jesteśmy prawnie zobowiązani do stosowania nowych regulacji dotyczących efektywności energetycznej. Kluczowa jest dobra izolacja termiczna. Nowe przepisy podwyższyły normy w tym zakresie, bo wbrew pozorom im cieplejszy budynek, tym chłodniej jest w nim latem. Działa po prostu jak lepszy termos. Do tego dochodzi nowa norma w zakresie stolarki okiennej i zmodernizowane rozwiązania techniczne w zakresie wentylacji. Stosuje się też zielone dachy, które stanowią naturalną izolację, a także szkło o lepszych parametrach, które nie przepuszcza ciepła do środka.

Jak to jest z tym szkłem? Mnie od razu przychodzi na myśl dawna szklarnia u moich dziadków, gdzie o chłód bynajmniej nie chodziło.

W szklarni chodzi o to, by szkło było jak najcieńsze i wpuszczało jak najwięcej ciepła. Nowoczesne okna działają odwrotnie. Dodatkowo wspomniane wcześniej ściany. Ściany w naszej firmie wykonywane są w reżimie nowoczesnej prefabrykacji z elewacją wykonywaną w fabryce, dzięki czemu izolacja jest efektywniejsza ale cieńsza oraz w sposób maksymalny pozbawiona mostków termicznych, przez które ucieka ciepło zimą, a wnika latem. Elementy z litego betonu mają niskie przewodzenie ciepła, co sprawia, że budynek lepiej pełni funkcję wspomnianego termosu.

Czyli, jak rozumiem, odpowiedzią na gorąco nie są niespotykane dotąd technologie, ale optymalizacja?

Dokładnie tak. Powiązałbym to przede wszystkim z materiałami, których się używa, a nie z samymi rozwiązaniami technologicznymi. Efektem ocieplenia pomieszczenia jest potrzeba klimatyzacji, ale przeciwdziałać przegrzewaniu trzeba na poziomie materiałów budowlanych. To jest sedno sprawy.

Upały sprawiają, że rośnie popyt na energochłonną klimatyzację. Widzę tu pewne błędne koło. Po pierwsze, obciąża to dodatkowo systemy energetyczne, co potęguje ryzyko wystąpienia przerw w dostawach prądu. Po drugie, rosnące zapotrzebowanie na energię w systemie energetycznym opartym na węglu nie pomaga w zahamowaniu ocieplania klimatu. I przechodzę do pytania - jesteśmy w stanie tak wyposażyć budynki w OZE, np. fotowoltaikę, aby w pełni zasilić klimatyzację?

Nie. Z naszych doświadczeń wynika, że fotowoltaika nie jest w stanie w 100 proc. zbilansować zapotrzebowanie energetyczne budynku, ale w jakichś maksymalnie 30 procentach. Pozwala to jednak w znacznym stopniu ograniczyć zużycie prądu z sieci tradycyjnej, na przykład na potrzeby części wspólnych. Dzięki niej oświetlenie korytarzy, piwnic czy garaży może być zasilane energią słoneczną.

Kolejny palący problem w naszym kraju to bezpieczeństwo. Przez lata pokoju w regionie miejsca schronienia w blokach zmieniały się w suszarnie i piwnice. Po inwazji Rosji na Ukrainę i ostatnich prowokacjach jasne jest, że był to błąd. Jak teraz na to wyzwanie reaguje budownictwo mieszkaniowe?

To już nie jest kwestia dobrej woli, ale obowiązujący przepis. Deweloperzy, którzy obecnie składają wnioski o pozwolenie na budowę, są zobowiązani do zapewnienia miejsca bezpiecznego schronienia dla mieszkańców, w zależności od skali inwestycji. Dodam, że jest to wymóg prawny, który z pewnością wpłynie na wzrost kosztów realizacji.

Do cen mieszkań jeszcze przejdziemy. W jaki sposób ma być zapewniane bezpieczeństwo mieszkańców? Chodzi o miejsca schronienia, będące odrębną przestrzenią, czy też raczej np. o tworzenie parkingów z taką funkcją (dual-use)?

Raczej o to drugie. To garaże podziemne zyskują taką funkcję dual use, stając się jednocześnie miejscem schronienia. W zależności od wielkości inwestycji, trzeba zapewnić odpowiednio proporcjonalną przestrzeń. To oznacza, mówiąc kolokwialnie, że trzeba będzie użyć więcej mocniejszego betonu.

Kiedy możemy spodziewać się na rynku pierwszych inwestycji z takimi rozwiązaniami?

Przepis dotyczy inwestycji, dla których wnioski o pozwolenie na budowę są składane od tego roku. Realnie więc, biorąc pod uwagę cykl budowlany, pierwsze mieszkania z takimi miejscami schronienia trafią na rynek za około dwa lata.

Zaczął pan mówić o cenach, wróćmy do tego wątku. Zbliżamy się do sześciu miesięcy wojny na Bliskim Wschodzie, co według wielu analiz ma wpływ na ceny materiałów budowlanych i koszty produkcji. Czy ten konflikt już oddziałuje na polski rynek mieszkaniowy i jak może wpłynąć na ceny w przyszłości?

Teoretycznie konflikt na Bliskim Wschodzie powinien mieć wpływ na rynek, ale ja go nie widzę. Dziś nie odczuwam jego wpływu na sprzedaż mieszkań. Oczywiście można by było zrzucić słabszy lipiec na ten czynnik, ale moim zdaniem nie ma to związku.

Nie ma? Mimo wszystko koszty ropy naftowej powinny wpłynąć na koszty budowy.

Ma pan bezwzględną rację. Koszty realizacji są dziś dosyć wysokie, ale z drugiej strony generalni wykonawcy poszukują pracy, bo nastąpiło pewne spowolnienie w rozpoczynaniu budów. Nie ma już takiego pędu, sytuacja jest bardziej stała. Dlatego trend wzrostu cen nie jest tak dynamiczny.

Czyli to nie jest moment, w którym trzeba się spieszyć z zakupem mieszkania w obawie, że ceny zaraz wystrzelą?

Być może to, co powiem, jest niepopularne wśród moich kolegów z branży, ale uważam, że nie ma pośpiechu. Moim zdaniem ceny nie będą rosły w sposób drastyczny. One rosną systematycznie, ruchem jednostajnie przyspieszonym, jeśli użyć porównania z fizyki.

Czyli utrzyma się ten trend, który widzimy od początku roku? Jak wynika z danych NBP i GUS, ceny nowych mieszkań w największych miastach rosły o kilka procent, ale pojawiały się też spadki, np. we Wrocławiu i Krakowie.

Od jakiegoś czasu podtrzymuję tezę, że mamy do czynienia ze stabilizacją. Kiedyś rynek napędzały akcje pomocowe ze strony rządu, a gdy ich nie ma, rynek sam się reguluje i dochodzi do pewnego stałego poziomu. Stabilizacja to chyba najlepsze słowo.

Porozmawiajmy o wpływie migracji na ceny. Pojawiały się opinie, że bezpośrednio wpływa na wzrost. Raz, że przyjezdni kupują mieszkania dla siebie, a dwa, że lokale są kupowane stricte pod wynajem. Jak to wygląda? Nie ma co ukrywać, że rdzeń migracji zewnętrznej stanowią uchodźcy wojenni z Ukrainy.

Tak, to znacząca grupa. W Warszawie szacuje się ich nawet na 15 proc. mieszkańców. Ich przyjazd bezwzględnie miał duże znaczenie, ponieważ zapełnili oni rynek najmu, zajmując dostępne lokale. Czy jednak dziś ludzie kupują mieszkania inwestycyjnie specjalnie po to, by wynajmować je migrantom? Nie jestem przekonany. Moim zdaniem jest to bardzo duże ryzyko. Mówi się, że część uchodźców może wrócić do siebie lub przenieść się dalej, więc opieranie inwestycji tylko na tej grupie jest ryzykowne.

Jaki jest więc wpływ migracji zewnętrznej na ceny nowych mieszkań? Dane, o których rozmawialiśmy, nie wskazują na gwałtowne ruchy.

Można by się doszukiwać tego trendu w rekordowej średniej cenie metra kwadratowego w Warszawie, która oscyluje wokół 20 tysięcy zł. Uważam jednak, że to fałszywe założenie. Te ceny wynikają przede wszystkim z małej podaży gruntów w dobrych lokalizacjach.

Średnia bywa myląca, bo do jednego worka wrzuca się mieszkania na Białołęce i apartamenty sprzedawane po 60 tysięcy za metr w centrum lub bardzo prestiżowych miejscach. Wysoka cena metra wynika z tego, że spada dostępność gruntów, a ich pozyskanie jest dziś bardzo drogie. Na początku napływu uchodźców ten efekt mógł być widoczny, ale ponieważ wojna trwa tak długo, sytuacja zdążyła się ustabilizować.

Niemniej Europa uwierzyła, że Polska jest bezpiecznym miejscem, co napędza powstawanie nowych miejsc pracy. Proszę zobaczyć na rynek biurowy – po okresie spowolnienia znów obserwujemy wzrost popytu i spektakularne transakcje sprzedaży biurowców. To pokazuje, że firmy lokują się w Polsce, a za nimi przyjeżdżają pracownicy. Do Warszawy rocznie przybywa około 20-30 tysięcy ludzi. Jeśli przyjmiemy, że gospodarstwo domowe to średnio dwie i pół osoby, daje to zapotrzebowanie na około 10 tysięcy mieszkań rocznie. W tym roku w stolicy oddano do użytkowania około 4 tysięcy lokali. Mamy więc lukę, która także wpływa na ceny.