Porażka polityki mieszkaniowej? Problem gniazdowników jest wyolbrzymiony

Odsetek osób w wieku 25-34 lat, które nie opuściły jeszcze rodzinnego domu, w 2025 r. zmalał w Polsce do 51 proc. z 53,8 proc. rok wcześniej. Mimo to pozostał wyższy niż kiedykolwiek przed 2022 r. Polska nadal też wyróżniała się pod tym względem negatywnie na tle reszty Unii Europejskiej. Tzw. gniazdowników - jak określa się takie osoby - więcej niż nad Wisłą było tylko w Chorwacji (62,3 proc.), Grecji (56,3 proc.) i na Słowacji (54,3 proc.), a mniej więcej tyle samo jeszcze we Włoszech (50,7 proc.) i Hiszpanii (50,2 proc.).

Powyższe statystyki dotyczące młodych dorosłych, którzy mieszkają wciąż z rodzicami, Eurostat opublikował wiosną. Kilka dni temu przypomniał jednak o nich w mediach społecznościowych. W Polsce te wpisy padły na podatny grunt za sprawą dyskusji o dostępności mieszkań, która toczy się w związku z planowanymi regulacjami najmu krótkoterminowego.

Rząd przyjął projekt ustawy o najmie krótkoterminowym w połowie lipca, ale już wiadomo, że będzie poprawiany. Nawet część koalicjantów uważa bowiem, że jest zbyt wąsko zakrojony. Celem aktu w jego obecnym kształcie jest przede wszystkim uporządkowanie tego rodzaju działalności i wyciągnięcie jej z szarej strefy.

Polska 2050 i Lewica chciałyby natomiast, aby ustawa odnosiła się też do problemów osób, które sąsiadują z wynajmowanymi na krótki termin lokalami. Część polityków z tych ugrupowań liczy na to, że regulacje najmu krótkoterminowego ograniczą jego opłacalność dla właścicieli mieszkań i tym samym zwiększą pulę lokali przeznaczonych na wynajem długoterminowy - na czym skorzystać mieliby zwłaszcza młodzi Polacy. Mówił o tym choćby Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii z Lewicy.

Dane Eurostatu, wedle których Polska należy do państw UE z najwyższym odsetkiem gniazdowników, postrzegane są zwykle właśnie w tym kontekście: uchodzą za dowód na to, że z polskim rynkiem nieruchomości jest coś nie tak. W tej optyce mieszkania - zarówno ich zakup, jak i wynajem - są zbyt drogie dla młodych osób, zamykając wielu z nich drogę do usamodzielnienia.

To jednak tylko jedno z wielu możliwych wyjaśnień tego zjawiska i wcale nie najbardziej prawdopodobne. Inne spośród narzucających się hipotez, które mogłyby tłumaczyć problemy młodych Polaków z opuszczeniem rodzinnego domu, również nie wytrzymują konfrontacji z danymi. Uwarunkowania społeczno-ekonomiczne nad Wisłą sugerują raczej, że te problemy są w dużym stopniu statystyczną iluzją.

Zacznijmy od tego, że unijne statystyki dotyczące odsetka młodych dorosłych mieszkających z rodzicami nie są w pełni porównywalne między krajami. Pochodzą z Europejskiego badania warunków życia ludności (EU-SILC). W części państw UE badanie to ma charakter wyłącznie ankietowy, w innych uwzględniane są też dane administracyjne. Polska należy do tej pierwszej grupy. To oznacza, że informacje dotyczące składu osobowego polskich gospodarstw domowych bazują na deklaracjach respondentów, którzy mogą różnie interpretować pytania z kwestionariusza.

Wątpliwości dotyczyć mogą w szczególności definicji "osób czasowo nieobecnych, ale prowadzących wspólnie gospodarstwo domowe", które w EU-SILC zaliczane są do domowników. Część respondentów jako "czasowo nieobecnych" traktować może dorosłe dzieci, które w praktyce nie mieszkają już w rodzinnym domu, ale nie posiadają jeszcze własnego mieszkania. Jednocześnie młodzi dorośli, którzy wynajmują mieszkania, są w próbie badawczej niedoreprezentowani. Wielu z nich nie dopełnia bowiem obowiązku meldunkowego, za co od 2010 r. nie grożą żadne konsekwencje prawne. To może w jakimś stopniu tłumaczyć skok o 3,7 pkt proc. – najwięcej w historii tych danych – odsetka gniazdowników w Polsce w 2011 r.

Krótko mówiąc, spośród tych Polaków w wieku 25-34 lat, którzy według Eurostatu są gniazdownikami, część w rzeczywistości opuściła już rodzinny dom. Dwa eksperymentalne badania, które przeprowadził w ostatnich latach GUS, sugerują, że nie jest to część pomijalna. Polegając na wielu rejestrach administracyjnych, które pozwoliły precyzyjnie określić miejsce zamieszkania młodych dorosłych, statystycy ustalili, że w 2018 r. gniazdownikami było 36 proc. osób w wieku 25-34 lat, a w 2022 r. - 33 proc.

Według danych Eurostatu w tych latach odsetek ten wynosił - odpowiednio - 45,1 i 51 proc. Te różnice tylko w niewielkim stopniu tłumaczyć można nieco innymi definicjami "gniazdownika" (GUS nie zalicza do nich młodych dorosłych, którzy mieszkają z rodzicami, choć założyli własną rodzinę, ani tych, którzy nie mieszkają z rodzicami, ale są na ich utrzymaniu).

W tych państwach UE, które w badaniu UE-SILC korzystają też z rejestrów administracyjnych lub lepiej egzekwują obowiązek meldunkowy, dane Eurostatu dotyczące odsetka gniazdowników są bardziej wiarygodne. Jeśli przyjąć, że wynik dla całej Unii też jest bliski rzeczywistości, a w odniesieniu do Polski za bardziej rzetelne uznać szacunki GUS, to powszechność gniazdownictwa nad Wisłą w 2022 r. nie była nadzwyczaj wysoka. W UE z rodzicami mieszkało bowiem wtedy około 30 proc. osób w wieku 25-34 lat.

Pomijając kwestie metodologiczne, istnieje wiele powodów, aby powątpiewać zarówno w to, że ponad połowa młodych dorosłych w Polsce mieszka z rodzicami, jak i w to, że odsetek ten wyraźnie na przestrzeni ostatnich dekad wzrósł. Najważniejsze z nich są tendencje demograficzne. Osób w wieku 25-34 lat systematycznie nad Wisłą ubywa. Ich liczba w ciągu zaledwie 10 lat stopniała z ponad 6 mln do niespełna 4,4 mln (o 27,4 proc.), a udział w całkowitej populacji zmalał z niemal 16 do 12 proc.

To powinno teoretycznie osłabiać rywalizację między rówieśnikami o dostępną pulę miejsc pracy i mieszkań, ułatwiając młodym dorosłym wyprowadzkę z rodzinnych domów.

Tylko w dwóch krajach UE - Bułgarii i Łotwie - grupa osób w wieku 25-34 lat skurczyła się w minionej dekadzie jeszcze bardziej, a nieco mniej jeszcze w Rumunii, Słowacji i Grecji. W trzech spośród tych państw w tym samym okresie odsetek gniazdowników zmalał, w jednym praktycznie się nie zmienił, a w jednym nieco wzrósł. W Polsce zaś podskoczył o 5,3 pkt proc. bardziej niż w większości krajów UE. W dłuższym okresie, na przykład piętnastoletnim (wykres powyżej), Polska również była - w świetle danych Eurostatu - ewenementem: coraz większa część coraz mniej licznych młodych dorosłych nie opuszczała rodzinnego domu.

To zjawisko nie byłoby paradoksem, gdyby spadkowi populacji młodych dorosłych w Polsce towarzyszył jeszcze szybszy spadek zapotrzebowania na ich pracę. Takie okoliczności skazywałyby część tej grupy osób na bezrobocie lub bierność zawodową, zamykając jej drogę do samodzielności finansowej.

Ale chłonność rynku pracy nad Wisłą systematycznie rosła, co przejawiało się coraz wyższą stopą zatrudnienia osób w wieku 25-29 i 30-34 lat. Średnio w tych dwóch grupach (jest to zwykła średnia arytmetyczna, nieważona liczebnością tych grup) wskaźnik ten w 2025 r. wynosił 85,8 proc., o ponad 7 pkt proc. więcej niż dekadę wcześniej. W całej UE w tym samym czasie zwiększył się o 5,7 pkt proc., do 79,5 proc.

Co ciekawe, akurat w minionej dekadzie w UE korelacja między wzrostem współczynnika zatrudnienia młodych dorosłych a zmianą odsetka gniazdowników była zauważalnie dodatnia (wykres powyżej). Polska, na pierwszy rzut oka, dobrze wpisywała się w tę zależność. W rzeczywistości jednak mocno się wyróżniała.

Dlaczego? Większość państw, które doświadczyły dużego skoku stopy zatrudnienia osób w wieku 25-34 lat, zawdzięcza to niskiemu punktowi startowemu, który był przejawem słabej koniunktury na rynku pracy przed kilkunastoma laty. W rezultacie nawet dzisiaj odsetek młodych dorosłych, którzy pracują, jest tam niższy niż w Polsce, gdzie koniunktura na rynku pracy poprawiła się z dobrej na bardzo dobrą.

To właśnie sprawia, że wysoki rzekomo odsetek gniazdowników nad Wisłą jest – w kontekście sytuacji demograficznej - niezrozumiały. Nie ma w UE kraju, w którym stopa zatrudnienia osób w wieku 25-34 lat jest taka sama lub wyższa niż w Polsce, a jednocześnie równie duża lub większa część tej grupy mieszka jakoby z rodzicami. W tych państwach, w których odsetek gniazdowników według Eurostatu przekracza 50 proc., tak jak nad Wisłą, wskaźnik zatrudnienia młodych dorosłych wynosi od 68,4 proc. (Włochy) do niespełna 82 proc. (Chorwacja). W Polsce - przypomnijmy - niemal 86 proc.

Tak dochodzimy do tezy, że to w sytuacji na rynku mieszkaniowym trzeba szukać przyczyn powszechności gniazdownictwa nad Wisłą. Dostępność pracy dla młodych dorosłych, nawet jeśli jest większa niż kiedykolwiek wcześniej, to tylko jeden z warunków usamodzielnienia. Drugim jest to, aby wynagrodzenia wystarczały na zakup lub wynajem własnego mieszkania.

Faktem jest, że szczególnie ostry wzrost odsetka gniazdowników w Polsce według definicji Eurostatu, do którego doszło w latach 2020-2024, zbiegł się w czasie z drastycznymi zwyżkami cen nieruchomości (o 69 proc.) oraz czynszów najmu (46,5 proc.). Ale trudno doszukiwać się w tym zależności przyczynowej.

Po pierwsze, w poprzednich kilku latach (2016-2019) mieszkania nad Wisłą również drożały (o 20 proc.), choć wolniej niż od wybuchu pandemii COVID-19, a odsetek osób w wieku 25-34 lat lekko zmalał (wykres powyżej). Po drugie, pod względem sytuacji na rynku mieszkaniowym Polska nie była w ostatnich latach wyjątkiem. Jeszcze w ośmiu innych krajach UE nieruchomości podrożały w latach 2020-2024 o co najmniej 50 proc. W żadnym z nich nie doszło jednak do zbliżonego choćby wzrostu odsetka gniazdowników (wykres poniżej).

Ogólnie, w UE zależność między zmianami cen mieszkań a zmianami odsetka gniazdowników jest ujemna, ale dość słaba. To oznacza, że przeciętnie wzrost odsetka młodych dorosłych mieszkających z rodzicami był mniejszy tam, gdzie mieszkania drożały bardziej. Choć ta korelacja może być zupełnie przypadkowa (tzn. może odzwierciedlać jakieś nieuwzględnione czynniki), nie jest niezrozumiała. Wzrost cen mieszkań napędzać mógł bowiem częściowo popyt (w tym na rynku najmu) zgłaszany przez młodych dorosłych, którzy chcieli się uniezależnić.

Polska w minionych sześciu latach z tej zależności się wyłamywała, ale nie można wykluczyć, że w samym 2025 r. - gdy odsetek gniazdowników nad Wisłą według Eurostatu zmalał - sytuacja się zmieniła. Był to okres, gdy część młodych dorosłych wprowadziła się do mieszkań kupionych wcześniej, w latach bardzo szybkiego wzrostu cen. W tym świetle wzrost odsetka gniazdowników w 2024 r. mógł być odzwierciedleniem tego, że część młodych nabywców mieszkań, aby przygotować na to swój budżet, czasowo wprowadzała się do rodzinnego domu.

Niezależnie od tego, czy powyższa hipoteza co do przyczyn wahań odsetka gniazdowników w Polsce jest prawdziwa, jego poziom - według definicji Eurostatu - był i nadal jest podejrzanie wysoki w zestawieniu z dostępnymi statystykami dostępności mieszkań. Wynika to z faktu, że nad Wisłą - inaczej niż w wielu innych krajach UE - wzrostowi cen na rynku nieruchomości w ostatnich latach towarzyszył równie szybki wzrost wynagrodzeń.

Stosunek transakcyjnych cen mieszkań do dochodów gospodarstw domowych w 2024 r. (to najnowsze dane Eurostatu obejmujące wszystkie państwa UE) był w Polsce niemal dokładnie taki sam jak w 2015 r. (W 2025 r. był już prawdopodobnie niższy). Średnio w UE wzrósł w tym samym czasie o niemal 6 proc., ale w siedmiu krajach - w naszym regionie choćby w Czechach i na Węgrzech - o co najmniej 15 proc. (Najbardziej, o 44 proc., w Portugalii).

Mimo to, nad Wisłą odsetek gniazdowników między 2015 a 2024 r. podskoczył o ponad 8 pkt proc., podczas gdy w całej UE zmalał o 1 pkt proc. Co więcej, zmalał też w pięciu spośród siedmiu krajów z największym spadkiem dostępności mieszkań, w tym w Czechach o niemal 12 pkt proc., a na Węgrzech o ponad 8 pkt proc.

Zmiany dostępności mieszkań nie mówią wprawdzie wiele o tym, czy ta dostępność jest duża czy mała. Inaczej mówiąc, stabilność stosunku cen nieruchomości do dochodów w Polsce w ostatniej dekadzie mogła wynikać z tego, że w punkcie wyjścia mieszkania były bardzo drogie. Ale, znów, dostępne dane tego nie potwierdzają.

Przykładowo, odsetek gospodarstw domowych nadmiernie obciążonych kosztami mieszkaniowymi - tzn. takich, które przeznaczają na ten cel ponad 40 proc. dochodu do dyspozycji - wśród właścicieli mieszkań obciążonych kredytem wynosił nad Wisłą w 2025 r. 8 proc., w porównaniu do niemal 13 proc. dekadę wcześniej. Wśród najemców mieszkań ten wskaźnik zmalał do 14,4 proc. z ponad 26 proc. w 2015 r. W obu grupach zniżki były sporo większe niż średnio w UE.

Oczywiście, wśród właścicieli mieszkań obciążonych kredytem ani wśród najemców nie ma tych osób, dla których ceny były zaporowe. Teoretycznie więc spadek odsetka gospodarstw domowych przeciążonych kosztami mieszkaniowymi da się łatwo pogodzić ze wzrostem odsetka gniazdowników w Polsce. Ale biorąc pod uwagę sytuację młodych dorosłych na rynku pracy, o której pisaliśmy wcześniej, wydaje się mało prawdopodobne, że ostatnie lata zwiększyły odsetek młodych dorosłych, którzy są wykluczeni z rynku mieszkaniowego z powodów finansowych.

Istnieją natomiast pozafinansowe czynniki, które mogą w jakimś stopniu tłumaczyć spadek zainteresowania osób w wieku 25-34 lat wyprowadzką od rodziców. Jednym z nich może być niedostateczna oferta odpowiednich dla nich lokali - w tym słabo wciąż rozwinięty rynek najmu. Tam, gdzie młodzi dorośli chcą mieszkać - przede wszystkim w dużych miastach - atrakcyjnych mieszkań, niezależnie od ceny, może być wciąż za mało, m.in. w związku ze wzrostem udziału imigrantów w populacji. Osiadający nad Wisłą cudzoziemcy koncentrują się właśnie w największych ośrodkach i częściej niż Polacy korzystają z najmu.

Co jednak ważniejsze, w Polsce szybciej niż w innych krajach UE maleje liczba zawieranych małżeństw. Przykładowo, w 2024 r. ślub (po raz pierwszy) wzięło niespełna 4 proc. mężczyzn w wieku 25-29 lat, podczas gdy dekadę wcześniej niemal 5,2 proc. (Przypomnijmy, że populacja takich mężczyzn była też wtedy sporo większa). Nie skompensowały tego niewielkie zwyżki odsetka wchodzących w związki małżeńskie mężczyzn w grupach wieku 30-34 lat i 35-39 lat. Ta tendencja jest nie tylko konsekwencją zmian stylu życia Polaków, ale też kurczenia się populacji. Malejąca pula młodych dorosłych utrudnia bowiem kojarzenie par - i to dotyczy także związków pozamałżeńskich.

Powyższe zjawisko może częściowo uzasadniać wyższy odsetek gniazdowników w Polsce niż średnio w UE, a także jego wzrost w czasie, gdy w większości innych państw następował spadek. Ale to, że ponad połowa młodych dorosłych nad Wisłą mieszka w rodzinnych domach, jest wątpliwe.

Prosty model ekonometryczny, w którym odsetek gniazdowników jest funkcją wszystkich omawianych dotąd zmiennych (udział grupy 25-34 w populacji, sytuacja tych osób na rynku pracy, ceny i dostępność mieszkań, popularność małżeństw), a dodatkowo stopnia urbanizacji, podpowiada, że gdyby zależności między tymi zmiennymi były w Polsce takie jak średnio w krajach UE, to z rodzicami w 2024 r. mieszkałoby około 31 proc. młodych dorosłych, o ponad 23 pkt proc. mniej niż wskazują dane Eurostatu.

Jeszcze większa różnica między prognozą z takiego modelu a danymi Eurostatu wystąpiła w Chorwacji i Słowacji. Prognoza dla Polski jest jednak zbliżona do przywołanych wcześniej danych GUS-u, co dodatkowo - poza kwestiami metodologii badania - zwiększa ich wiarygodność.