Budowa domu przy szkole. Szykuje się rewolucja

Nowe zasady dotyczące budowy domów wprowadza nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym z 2023 r.

Portalsamorzadowy.pl podaje, że gminy, przygotowując plany ogólne do końca czerwca 2026 r., mogą ustalić, że nowe inwestycje mieszkaniowe będą realizowane wyłącznie w odległości 1,5 lub 3 km od najbliższej szkoły lub innej placówki edukacyjnej.

Zmiany w tym zakresie wzbudziły wątpliwości posła Grzegorza Płaczka (Konfederacja). W interpelacji poselskiej zapytał ministra finansów i gospodarki, ministra funduszy i polityki regionalnej oraz ministra sprawiedliwości, czy proponowane ograniczenia dotyczące zabudowy nie są sprzeczne z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa. Pytał też o potencjalne naruszenie prawa własności.

Odpowiedzi na interpelację jeszcze nie uzyskał, ale eksperci uspokajają, że przepisy dają gminom pewną elastyczność.

Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich podkreślił w rozmowie z portalem, że gminy mogą, ale nie muszą, ustalać standardy dostępności do szkół. Jeśli zdecydują się na to, muszą przestrzegać określonych odległości. W przeciwnym razie, decyzje o warunkach zabudowy mogą być unieważnione.

Jak wyjaśnił, "gmina będzie miała narzędzia do tego, aby odmówić mieszkańcowi wydania zgody na budowę domu czy inwestorowi na budowę bloku, jeśli będzie chciał się budować w odległości większej niż 1,5 km w mieście, a 3 km poza miastem". W jego ocenie gminy będą decydowały się na wyższe wymagania dotyczące odległości niż te, które określają przepisy.

Adwokat Jakub Al-Shaick zwrócił uwagę, że nieodpowiednie ustalenie standardów może prowadzić do unieważnienia planów przez wojewodów. Przykładem jest gmina Pyskowice (woj. śląskie), gdzie błędnie określono minimalną powierzchnię biologicznie czynną.

Jeśli gmina chce przyciągnąć nowych mieszkańców, to zdaniem prawnika lepiej nie określać minimalnej odległości działek od szkół czy terenów zielonych. Pozwoli to na rozwój nowych inwestycji mieszkaniowych, co z kolei zwiększy liczbę mieszkańców i dochody gminy. Natomiast ograniczenie maksymalnych odległości w planie ogólnym może utrudnić realizację takiej zabudowy.

- Patrząc na pierwsze projekty planów ogólnych, już same wytyczne dotyczące ustalania obszaru uzupełnienia zabudowy są na tyle restrykcyjne, że terenów pod zabudowę będzie dużo mniej niż obecnie - stwierdził adwokat, cytowany przez portal.

Z kolei Wójcik dodał, że z powodu demografii gminy "muszą skupić się na utrzymaniu już istniejących szkół, a nie budowaniu nowych, ponieważ będzie to dla samorządów większe wyzwanie niż tworzenie kolejnych".

Plan ogólny gminy, który ma regulować kwestie odległości zabudowy od szkół, to nowe narzędzie planistyczne. Zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Od 1 lipca 2026 r. plan ogólny stanie się podstawowym dokumentem określającym przeznaczenie terenów na jej obszarze.

Na problemy z nowymi zasadami zwracają uwagę też samorządowcy z woj. podkarpackiego, którzy założyli komitet obywatelski "Rozwój Polski" (został już zarejestrowany przez marszałka Sejmu). Ich zdaniem należy znieść "drakoński limit".

- Limit ten nakłada ramy na gminy, by nie mogły planować powierzchni przeznaczonej pod zabudowę większej niż 130 proc. zapotrzebowania wynikającego z prognoz demograficznych i ekonomicznych. Zniesienie go dałoby gminom większą swobodę, ale jednocześnie może rodzić ryzyko nadmiernego rozpraszania zabudowy i trudności w finansowaniu infrastruktury drogowej czy technicznej - wyjaśnił w rozmowie z money.pl Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.