Ceny ziemi szybują w górę. A gdyby kościelne grunty trafiły na rynek?

Blisko 10 lat zajęło małżeństwu Artura i Kariny Ś. z Żor na Górnym Śląsku ubieganie się o odszkodowanie od gminy za bezprawnie przejętą działkę, która została przekazana Kościołowi katolickiemu.

Sprawa toczyła się przed sądami kilku instancji. W 2014 roku trafiła w końcu do Sądu Najwyższego, który orzekł, że rodzinie należy się odszkodowanie o wartości ponad 200 tys. zł.

– W obecnym stanie prawnym cofnięcie prawa własności jest niezwykle trudnym i skomplikowanym procesem – komentuje Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości HRE Investments. – Wywłaszczenie takiego posiadacza, jakim jest KK, wymagałoby wypłaty potężnego odszkodowania. Ale gdyby Kościół dobrowolnie pozbył się majątku, cena ziemi na pewno by spadła - ocenia.

Jak wynika z raportu firmy Cenatorium, w ubiegłym roku wartość gruntów w większości lokalizacji wzrosła o kilkadziesiąt proc. Największe wzrosty odnotowano w województwach małopolskim (23,8 proc.), wielkopolskim (23,2 proc.), pomorskim (21,3 proc.) oraz warmińsko-mazurskim (19,8 proc.). Mimo niewielkiej korekty na początku tego roku, ceny działek budowlanych systematycznie pną się do góry.

Na dalsze wzrosty średnich cen wskazuje kwietniowy odczyt indeksu urban.one, który wyniósł 139,54 pkt. i był najwyższy w historii. Według Anny Karaś, analityczki rynku w Cenatorium, na tak dynamiczny wzrost wartości działek ma wpływ m.in. rosnący popyt na domy jednorodzinne.

Tylko w pierwszych czterech miesiącach tego roku rozpoczęto w Polsce budowę 33,1 tys. domów, o 24 proc. więcej niż w tym samym okresie 2020 roku. – W reakcji na wysokie ceny mieszkań Polacy coraz częściej decydują się na budowę domu – komentuje analityczka. – Pandemia, związane z nią ograniczenia, jak również wprowadzenie trybu pracy zdalnej bardzo umocniły ten trend – dodaje.

Działek budowlanych zaczyna brakować. Tymczasem prócz Skarbu Państwa, prawdziwym hegemonem na rynku nieruchomości jest Kościół katolicki.

Szacuje się, że w posiadaniu KK znajduje się obecnie około 160 tysięcy hektarów gruntów, co stanowi około 0,5 proc. powierzchni Polski. Te ziemie są warte fortunę. Przyjmując średnią, aktualną wycenę gruntów ornych wynoszącą 48,8 tys. zł za ha, majątek ten jest wart 7,8 mld zł.

To bardzo ostrożne szacunki, bo oparte na założeniu, że wszystkie działki to grunty orne. Tymczasem większość działek znajduje się w miastach, gdzie po pierwsze ceny są wyższe, a po drugie są zwykle działki budowlane, wielokrotnie droższe od ornych.

Areał ten z każdym rokiem się powiększa i zyskuje na wartości. Jak wynika z danych Agencji Własności Rolnej, tylko w wyniku decyzji Komisji Majątkowej (KM) przekazującej nieruchomości i odszkodowania za zabrane przez władze komunistyczne areały, do majątku KK od 1998 roku trafiło 80 tys. hektarów gruntów.

Trudno wyobrazić sobie taką powierzchnię. Dla porównania nieco mniej (71 tys. hektarów) zajmuje zamieszkiwany przez 5,5 mln osób Singapur. Powierzchnia ziemi przekazanej KK przez KM była ponad dwa razy większa od Malty (31,5 tys. hektarów).

– Gdyby należący do Kościoła majątek ziemski trafił na rynek, ceny z pewnością spadłyby w sposób drastyczny. Szczególnie w lokalizacjach, gdzie byłoby jej najwięcej – komentuje Bartosz Turek.

Wobec politycznego zaangażowania się części hierarchów KK, licznych skandali związanych choćby z seksualnym wykorzystywaniem nieletnich coraz więcej środowisk, głównie lewicowych, podnosi postulat nacjonalizacji kościelnego majątku, przynajmniej w części przekazanej przez Komisję Majątkową.

Przeprowadzenie takiej operacji byłoby jednak bardzo trudne. – W Polsce obowiązuje prawo własności, które wyklucza przymusową nacjonalizację – wyjaśnia Bartosz Turek. – Teoretycznie byłoby to możliwe, gdyby Sejm uchwalił odpowiednią ustawę. Ale wiązałoby się z wypłatą potężnych odszkodowań, a w przypadku wywłaszczenia bez rekompensaty, prowadziło na drogę batalii sądowych. Trudno przypuszczać, że KK łatwo by zrezygnował z wielomiliardowego majątku - ocenia.

A co gdyby Kościół, w bliższej lub dalszej przyszłości, pragnąc zadośćuczynić i wrócić do korzeni ewangelicznych, a więc także ubóstwa, dobrowolnie pozbył się majątku?

Zdaniem Bartosza Turka wstrząsnęłoby to rynkiem nieruchomości i nie byłoby wcale racjonalnym rozwiązaniem. – Ze społecznego punktu widzenia lepszym wyjściem byłoby zawiązanie przez KK spółki ze Skarbem Państwa, do której Kościół wniósłby ziemię – przekonuje nasz rozmówca.

– Taki podmiot mógłby budować osiedla dla najuboższych, bezdomnych czy zagrożonych takim wykluczeniem. Jednorazowe pozbycie się ziemi obniżyłoby co prawda ceny działek, co sprawiłoby, że więcej osób byłoby stać na budowę domu. Ale taki zabieg przyniósłby korzyści niekoniecznie osobom najbardziej ich potrzebującym - tłumaczy.