Co czeka pierwotny segment polskiej mieszkaniówki w 2020 roku?

To, co najbardziej elektryzuje rynek mieszkaniowy i jego uczestników, nie tylko zresztą w najnowszych czasach, to oczywiście ceny nowych lokali i perspektywy ich kształtowania w przyszłości. Silna hossa z ostatnich trzech lat wywindowała średnie stawki na rynku pierwotnym o około 40 proc. To wystarczająco dużo, aby na powszechną skalę pojawiły się sugestie wykreowania kolejnej bańki cenowej wraz z obawami o jej pękniecie już w niedalekiej przyszłości. Czy taki scenariusz jest możliwy już w perspektywie najbliższego roku?

Co do bańki cenowej, to o jej istnieniu rynek przekonuje się dopiero post factum, czyli bezpośrednio po jej pęknięciu, co zazwyczaj odbywa się z „hukiem” gwałtownej przeceny. Natomiast twierdzenie, że obecnie takie zjawisko nie występuję tylko na podstawie porównań do analogicznej sytuacji sprzed ponad dekady, nie ma większych podstaw merytorycznych. Faktycznie jednak na dziś dzień niewiele czynników rynkowych wskazuje na „stan przedzawałowy” pierwotnego segmentu mieszkaniówki. Jedynym zdecydowanie niepokojącym i źle rokującym zjawiskiem są masowe zakupy inwestycyjne, mające już charakter typowego "owczego pędu".

Poza tymi dotyczącymi bańki, w podobnym stopniu wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl brakuje też racjonalnych przesłanek i wiarygodnych argumentów pozwalających na prognozowanie spadków cen mieszkań deweloperskich w przewidywalnej przyszłości, a więc choćby w perspektywie nadchodzącego roku. Po pierwsze wzrosty cen energii pociągną za sobą w górę ceny materiałów budowlanych.

Zobacz: Jawne wynagrodzenia w ofertach pracy? "Zdecydowane nie"

Od stycznia, na razie na trudną do oceny skalę, może zacząć ubywać wykwalifikowanych pracowników ze Wschodu na budowach. Stanowią już oni większość budowlańców na inwestycjach deweloperskich, a otwarcie granicy niemieckiej spowoduje zapewne jakiś ich odpływ. Jeśli okaże się znaczący, zmusi firmy wykonawcze do rywalizowania o pracowników płacami. Z kolei niedobór gruntów inwestycyjnych pozostanie aktualny, a więc ich ceny co najwyżej ustabilizują się na obecnych wysokich poziomach.

Do tego dochodzi raczej już przesądzona kwestia uruchomienia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), czyli kolejny czynnik windujący koszty deweloperów. W tej sytuacji najbardziej optymistycznym scenariuszem wydaje się stabilizacja mieszkaniowych stawek w drugiej połowie 2020 roku po kontynuacji słabnącej – miejmy nadzieję – tendencji wzrostowej z początku nowego roku.

Trwająca drugi rok z rzędu umiarkowana korekta wolumenu sprzedaży mieszkań deweloperskich powinna być kontynuowana także w roku przyszłym, być może nawet w rosnącym trybie. Raczej nie ma mowy o jej zakończeniu i ponownym wzroście kontraktacji. W sytuacji spowalniającej gospodarki i pogarszających się jej głównych wskaźników, w efekcie postępującej drożyzny nie tylko mieszkań ale przede wszystkim kosztów utrzymania w Polsce, optymizm konsumencki prawdopodobnie ulegnie odczuwalnemu tąpnięciu także na rynku mieszkaniowym. Kwestią jest tylko jego skala i skutki dla parametrów sprzedaży nowych lokali. W efekcie sprzedaż mieszkań deweloperskich ponownie zjedzie w nowym roku o kilka-kilkanaście procent.

Z kolei podaż na mieszkaniowym rynku pierwotnym, w efekcie bardzo dobrych wyników inwestycyjnych deweloperów w roku bieżącym, powinna przez co najmniej 2-3 kolejne kwartały bez problemu równoważyć popyt, nawet z pewną nadwyżką. Jednak najdalej w połowie nowego roku także statystyki inwestycyjne deweloperów powinny zacząć wykazywać tendencję malejącą, w stopniu proporcjonalnym do hamującego popytu.
Natomiast przewidywane pogorszenie środowiska gospodarczego branży deweloperskiej może w nowym roku spowodować nasilenie akcji promocyjnych nowych inwestycji mieszkaniowych. W obliczu niewielkich szans na powszechną przecenę budowanych lokali, nawet w sytuacji zniżkującego popytu, deweloperzy będą zmuszeni do coraz bardziej intensywnej rywalizacji o klienta.

Nadchodzący rok zapowiada się bardzo ciekawie w związku z zapowiedzią Minister Rozwoju w kwestii nowej koncepcji kontynuacji programu Mieszkanie Plus w zaplanowanych lokalizacjach. Planowane jest przyciągniecie do realizacji inwestycji M+ na odpowiednio znaczącą skalę deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych i samorządów. Ewentualne wyjście rządowego programu z chronicznego marazmu za sprawą inicjatywy nowej Minister Rozwoju, byłoby zapewne wydarzeniem roku w krajowej mieszkaniówce. Czy będzie?

Dokonanie tego typu „rewolucji” wydaje się w świetle dotychczasowych doświadczeń rządowego programu karkołomnym wyzwaniem dla Ministerstwa Rozwoju, z raczej niewielkim stopniem prawdopodobieństwa sukcesu. Nie należy jednak tej ambitnej inicjatywy z góry skazywać na porażkę przed prezentacją jej koncepcji na początku nowego roku.

Przyszły rok będzie także okresem bardzo ważnych zmian legislacyjnych na pierwotnym rynku mieszkaniowym za sprawą nowelizacji ustawy deweloperskiej. Jest szansa, że bezpieczeństwo kupujących nowe mieszkania zostanie w końcu doprowadzone do perfekcji. Pytanie, jakim kosztem jest kwestią retoryczną. Powołanie instytucji DFG raczej nie pozostanie obojętne na ceny mieszkań z pierwszej ręki, a jedyna nadzieja w tym, że nie będzie to wpływ znaczący.

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 65 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl