Czynsz regulowany odgórnie? W Polsce to przemilczany problem [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

Według raportu Expandera i Rentiera.io w III kwartale ubiegłego roku za wynajem 30-metrowego mieszkania:

• w Warszawie należało zapłacić średnio niemal 2800 zł,
• w Krakowie - 2350 zł,
• we Wrocławiu - 2450 zł,
• w Gdańsku - 2470 zł,
• w Poznaniu - nieco ponad 2000 zł.

W Warszawie medianowa płaca (płaca dzieląca zatrudnionych na dwie części - połowa zarabia mniej, a połowa więcej) w sierpniu ubiegłego roku wynosiła nieco ponad 8800 zł brutto, czyli około 6300 zł na rękę. Wynajem kawalerki pochłaniał więc 44 proc. środkowej wypłaty netto.

W Krakowie mediana wynosiła 7850 zł brutto (5700 zł na rękę). Wynajem kawalerki stanowił 41 proc. takiej pensji. Dla Wrocławia liczby wyglądały następująco: mediana 7800 zł brutto, 5650 zł netto, a wynajem kawalerki to 43 proc. tej wartości. Gdańsk i Poznań - tu na wynajem trzeba przeznaczyć odpowiednio 44 proc. i 39 proc. pensji.

Płace w ostatnim czasie rosną jednak szybciej niż ceny najmu mieszkań. "Koszt najmu małego mieszkania w III kw. był średnio o 3,9 proc. droższy niż przed rokiem, średniego o 4,5 proc., a dużego o 6,2 proc. (...) Przeciętne wynagrodzenie we wrześniu było o 10,3 proc. wyższe niż przed rokiem. Minimalne wynagrodzenie jest obecnie o 19 proc. wyższe niż przed rokiem" - czytamy w opracowaniu Expandera.

Wynajem mieszkania staje się realnie tańszy. To jednak nie znaczy, że stawki nie budzą sprzeciwu sporej części wynajmujących. I tu właśnie pojawia się kwestia regulacji czynszów - postulat, który w Polsce nie pojawia się zbyt często w debacie publicznej z uwagi na skojarzenia z komunizmem.

Jest jednak - lub był - testowany w wielu krajach rozwiniętych. Jak wpływa na dostępność mieszkań i na rynek nieruchomości? Temat jest niezmiernie złożony i nie ma jednej odpowiedzi. Zależy, o jakie regulacje pytamy, o kogo - niezamożnych wynajmujących czy klasę średnią oraz czy uwzględniamy jakość zasobu mieszkaniowego. A więc po kolei.

Jakieś formy kontroli czynszów występowały lub występują m.in. w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Holandii, Norwegii, Szwecji, Szwajcarii, a nawet w niektórych stanach w USA. W wielu państwach przepisy są tworzone regionalnie.

Jak zauważają w raporcie na temat regulacji czynszów Christine Whitehead, ekonomistka z London School of Economics oraz Peter Williams, ekonomista z Cambridge, w samej Kanadzie występuje 13 różnych jurysdykcji regulujących czynsze.

Niezwykle trudne jest więc porównywanie różnych modeli. Wyróżnia się dwa podejścia: regulowanie dopuszczalnej wysokości opłat za wynajem lub ograniczanie dowolności w podwyżkach. Do tego wiele krajów lub regionów decyduje się na różne rodzaje ochrony lokatorów czy wprowadza progi dochodowe.

Literatura ekonomiczna dostrzega więcej wad niż zalet takiego rozwiązania. Warto podkreślić, że w całym rozwiniętym świecie większość wynajmowanych mieszkań to domena osób fizycznych, a nie firm czy funduszy. A ludzie chcą z kupionego czy odziedziczonego mieszkania możliwie dużo "wyciągnąć" w możliwie krótkim czasie.

Odgórne ustalenie czynszu powoduje, że mniej opłacalne stają się inwestycje w mieszkanie. Te mogą bowiem się nie zwrócić lub zwracać się bardzo powoli. Jednym z efektów regulowanych czynszów może być pogarszanie się jakości oferowanych nieruchomości (bo remonty stają się mniej opłacalne lub nieopłacalne).

Regulowane czynsze mogą prowadzić do spadku podaży mieszkań na wynajem. Ponieważ zamożniejsi obywatele, którzy zazwyczaj dysponują mieszkaniami albo przerabiają je na apartamenty dla klasy średniej wyższej, które nie są objęte czynszami (to stało się w San Francisco), albo sami się do nich prowadzają, albo sprzedają mieszkania, ograniczając dostępność czynszówek.

Ekonomiści ze Stanforda: Rebecca Diamond, Tim McQuade i Franklin Qian bliżej przyjrzeli się właśnie San Francisco. Odkryli odpływ mieszkań z segmentu rynku, który był objęty regulowanymi czynszami. Dostępność lokali na wynajem z regulowanym czynszem zmniejszyła się o 15 proc., a czynsze w całym mieście - w segmentach, które nie były objęte regulacjami - wzrosły. Właściciele przerabiali bowiem tańsze mieszkania na apartamenty.

Z drugiej strony, badacze dostrzegli, że na regulacjach skorzystały biedniejsze osoby, którym udało się zamieszkać w lokalach. Polityka miała negatywny wpływ na sporą część bardziej zamożnych wynajmujących, biedni byli jednak "do przodu". To rozwiązanie przyciągnęło do miasta zamożniejszych wynajmujących (których było stać na przerobione na apartamenty mieszkania, które wcześniej były poddane kontroli czynszowej).

Rebecca Diament podsumowuje, że paradoksalnie polityka ta przyczyniła się do gentryfikacji San Francisco, choć zamysł był inny.

Opisuje również badania koncentrujące się na zniesieniu regulacji czynszów w Cambridge. W tym mieście zdecydowano się na odgórne ograniczenie skali podwyżek czynszów. "Kontrolowane mieszkania były wynajmowane za cenę o ponad 40 proc. niższą od cen pobliskich niepoddanych kontroli czynszu nieruchomości" - pisze autorka.

Po wycofaniu przepisów, co w końcu nastąpiło, bardzo wielu lokatorów dostało gigantyczne, kilkudziesięcioprocentowe podwyżki, a wartość nieruchomości szybko wzrosła (ponieważ wzrósł zwrot z potencjalnej inwestycji). Wycofanie się z regulacji oznaczało korzyść po stronie i tak zamożnych właścicieli, a stratę po stronie biedniejszych najemców. Wzrost wartości nieruchomości po wycofaniu się z regulacji wskazuje również, że bardzo dużą część ceny mieszkań może stanowić popyt inwestycyjny.

Ciekawym przykładem regulacji czynszów były przepisy, które kilka lat temu pojawiły się w Berlinie. Po latach gigantycznych wzrostów, w 2020 r. lokalna koalicja zamroziła ceny wynajmu na poziomie tych z 2019 r. Wprowadzono też ceny maksymalne w zależności od roku wybudowania mieszkania i jego standardu.

Według Deutsche Welle w Berlinie mieszkania wynajmuje 85 proc. mieszkańców, a przepisami zostało objęte 1,5 mln mieszkań - nieruchomości, które wzniesiono przed 2014 r. Zamrożenie czynszów miało obowiązywać co najmniej przez pięć lat, jednak już w 2021 r. niemiecki Trybunał Konstytucyjny uchylił ustawę.

Przepisy działały jednak na tyle długo, żeby można było dostrzec ich efekty. Powołując się na analizę ekonomistów z monachijskiego IFO Institute, pisał o nich Maciej Samcik w serwisie subiektywnieofinansach.pl. Analitycy zestawili sytuację mieszkaniową w niemieckiej stolicy z 13 porównywalnymi rynkami w innych dużych miastach naszego zachodniego sąsiada.

Czynsze w regulowanych gwałtownie spadły. Za to zauważalnie wzrosły w lokalach, gdzie opłaty nie były poddane reżimowi prawnemu (przypomnijmy - chodzi o te wybudowane po 2014 roku). "Nowo budowane apartamenty stały się jeszcze bardziej nieprzystępne dla większości ludzi" - opisywał Samcik. Z drugiej strony, regulacje dotyczyły znacznej większości zasobu mieszkaniowego Berlina, skorzystała więc znaczna większość.

Ale tu pojawił się problem - rynek wynajmu w zasadzie się zabetonował. "Z danych wynika, że na rynku regulowanym podaż mieszkań w zasadzie zamarła. Lokatorzy, którzy już mieszkają w czynszowych mieszkaniach, oczywiście nadal z nich korzystają. Ale za każdym razem, gdy najemca się wyprowadza - właściciel ma tendencję do sprzedaży mieszkania, a nie do ponownego wynajęcia" - pisał Samcik.

Mimo niższych cen nowi najemcy mieli kłopot ze znalezieniem lokum. Choć regulacja ulżyła tym, którzy już wynajmowali mieszkania, to ograniczyła ich dostępność dla tych, którzy dopiero do Berlina przyjeżdżali lub chcieli zmienić mieszkanie.

Spadła też wycena mieszkań z czynszem regulowanym. I znów jest to bardzo silne wskazanie, że mieszkania są drogie w dużej mierze z powodów inwestycyjnych.

Biorąc pod uwagę niejasne i złożone efekty kontrolowanych czynszów, warto myśleć o innych działaniach zapewniających dostępność mieszkań. Nie tyle powinniśmy stawiać na limity cen wynajmu, ile choćby na wspomniane budownictwo społeczne czy wynajem lokali miejskich. Problemem z tymi ostatnimi jest taki, że zasób mieszkaniowy powstaje latami.

Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"