Jawne ceny mieszkań coraz bliżej. Deweloperzy ostrzegają

Prace legislacyjne nad poselskim projektem ustawy o jawności cen mieszkań nabierają tempa. Chodzi o projekt wniesiony w lutym tego roku do Sejmu przez posłów Polski 2050, zgodnie z którym deweloperzy musieliby prezentować na stronach internetowych ceny lokali danej inwestycji od początku procesu sprzedaży do jego zakończenia.

Co ważne, zgodnie z projektem deweloper będzie musiał informować o wszystkich zmianach ceny i dodatkowych kosztach zakupu, a w przypadku niezastosowania się do obowiązku – będzie mógł zostać skontrolowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) oraz ukarany grzywną w wysokości 4 proc. rocznego obrotu (w pierwszej wersji projekt przewidywał nawet 10-procentow kary).

W czwartek projekt ustawy zostanie poddany pod głosowanie parlamentarzystów. Co ciekawe, dwa dni wcześniej Sejmowa Komisja Infrastruktury zaproponowała do niego poprawki, jeszcze bardziej przykręcając śrubę. Jedna z nich przewiduje, że kupujący może żądać sprzedaży po cenie dla niego korzystniejszej w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną na stronie dewelopera a ceną oferowaną przy zawarciu umowy. Inna skraca z sześciu do dwóch miesięcy termin, w którym deweloperzy musieliby dostosować się do nowych wymogów po wejściu w życie ustawy. Pozostałe poprawki mają charakter doprecyzowujący.

Choć branża – ustami prezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) – popiera ideę projektu posłów Polski 2050, ma zastrzeżenia do samego procesu legislacyjnego.

Deweloperzy powinni przekazywać konsumentom kompletne, rzetelne i aktualne informacje na temat cen oferowanych mieszkań. Warto jednak podkreślić, że projekt, który był przedmiotem obrad wtorkowej komisji sejmowej, zawiera szereg poprawek, które nie były dotąd przedmiotem analizy. Podczas komisji zgłosiliśmy uwagi zmierzające do rozwiania wątpliwości, jakie mogą się pojawić w trakcie stosowania projektowanego prawa – mówi money.pl Maciej Wandzel, prezes PZFD.

Uwagi porządkujące zgłosił również Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także Biuro Legislacyjne Sejmu.

Deweloperzy obawiają się tempa procedowania przepisów. A dokładniej mówiąc – że nie pozwoli ono posłom na "konstruktywną refleksję" nad przygotowanymi przepisami i zgłoszonymi uwagami, co odbije się na jakości prawa. Z pożytkiem dla projektowanych przepisów byłoby – według deweloperów – poddanie ich spokojnej analizie i skierowanie do drugiego czytania na kolejnym posiedzeniu Sejmu, które odbędzie się już 7 maja.

– Projekt wciąż nie wyjaśnia, do jakiego typu umów ma mieć zastosowanie ustawa o jawności cen. Dubluje również sankcje za brak upublicznionego cennika. Nie wiedzieć czemu projektowane przepisy nie będą miały zastosowania przy sprzedaży mieszkań wybudowanych na podstawie starej ustawy deweloperskiej, która, choć formalnie przestała obowiązywać w 2022 r., nadal umożliwia zakończenie wielu rozpoczętych wcześniej inwestycji. Podobne niedoskonałości można mnożyć – mówi Maciej Wandzel.

Jak zauważa z kolei Maciej Kikta, główny analityk Expandera, pośrednika kredytowego, mamy do czynienia z rozwiązaniem niestosowanym powszechnie w Polsce.

– W tej chwili nie ma w naszym kraju żadnych regulacji, które zmuszałyby deweloperów, czy szerzej – sprzedawców – do podawania publicznie cen oferowanych nieruchomości. Według różnych szacunków, nawet 80 proc. ofert sprzedaży nowych mieszkań nie zawiera informacji o cenie. Zamiast tego znajduje się jedynie zachęta do kontaktu – wskazuje nasz rozmówca.

Tym samym o tym, czy dana oferta mieści się w naszym budżecie, dowiadujemy się dopiero po rozmowie telefonicznej lub osobistym spotkaniu ze sprzedawcą zatrudnionym przez dewelopera. Według Kikty to strata czasu.

Obecny system jest – również według Kikty – głęboko podatny na manipulacje cenowe. Bowiem to od dewelopera zależy, jaką cenę po spotkaniu zaproponuje klientowi.

– Nie ma żadnych mechanizmów sprawiających, że nie zostanie ona zawyżona – bo sprzedawca uzna, że klienta będzie na to stać. Brak transparentności w tym zakresie stawia również klienta na niekorzystnej pozycji negocjacyjnej – nie mając dostępu do cen innych nieruchomości o podobnych parametrach i w tej samej okolicy, nie ma punktu, do którego może odnieść oferty, które otrzymuje – uważa analityk.

Podobne rozwiązania – co proponują posłowie Polski 2050 – funkcjonują w Europie. Liderem w zakresie przejrzystości cen – wskazuje Kikta – jest pewnie Dania. W tym kraju – uzasadnia – nie tylko podawanie cen w ogłoszeniach jest obowiązkowe, ale również wymagane jest, by zawierały one informacje o wszystkich kosztach dodatkowych, takich jak miejsca parkingowe czy garaże. Deweloperom niestosującym się do przepisów grożą kary finansowe, chociaż nie aż tak dotkliwe – kontynuuje – jak te proponowane przez Polskę 2050.

Ukrywanie cen nieruchomości – zauważa również nasz rozmówca – jest nielegalne również we Francji, Hiszpanii czy Portugalii, a chociaż przepisy np. w Holandii, Niemczech czy Austrii nie nakładają podobnych obowiązków, to praktyka rynkowa doprowadziła do tego, że ceny są powszechnie publikowane. We Włoszech czy Belgii przepisy zależą od regionu, niemniej przytłaczająca większość nowych ogłoszeń – dodaje – również zawiera ceny.

Zaryzykowałbym stwierdzenie, że kierunek zmian jest jasny: Europa dąży do przejrzystości w zakresie obowiązujących cen i eliminowania nieuczciwych praktyk rynkowych. Temu służy Dyrektywa Omnibus, temu posłużą regulacje wprowadzające jawne ceny mieszkań – mówi Kikta.

Jeśli proponowane przepisy zostaną wprowadzone, to rynek nieruchomości – jego zdaniem – zmieni się znacząco.

Po pierwsze, znając swój budżet, konsumenci skupią się na szukaniu nieruchomości, które się w nim mieszczą. Krótką listę kilkudziesięciu najbardziej obiecujących inwestycji przygotują sobie online w kilkanaście minut – zamiast w kilka tygodni.

Klienci nie będą zdani wyłącznie na kontakt ze sprzedawcami. Chociaż w tej kwestii deweloperzy stoją na stanowisku, że tylko na osobistym spotkaniu można dobrze zaprezentować takie walory oferowanej nieruchomości, jak jakość wykończenia, zastosowane technologie czy chociażby wygodę komunikacyjną, to jednak łatwo wykorzystać na takim spotkaniu negocjacyjne niedoświadczenie potencjalnego kupca.

Ceny nieruchomości mogą spaść. Jak słyszymy, klient w każdej chwili będzie mógł sprawdzić, ile kosztują mieszkania w sąsiednich nieruchomościach, co wymusi rynkową korektę cen, dodatkowo wspieraną nadpodażą lokali.

Wątpliwości naszego rozmówcy budzi konieczność utrzymywania i aktualizowania strony internetowej z cenami przez każdego dewelopera. – W przypadku tych mniejszych, budujących jedną czy dwie kamienice jednocześnie, sprzedaż prowadzona jest nieraz tylko bezpośrednio – w lokalnych biurach nieruchomości czy u działających lokalnie pośredników. Zmiany będą wymagały od nich nie tylko założenia takich stron, ale również utrzymania dyscypliny w ich aktualizowaniu pod groźbą pokaźnych kar. To jednak niewielka cena za powszechnie dostępny i przejrzysty rynek – uważa Kikta.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl