Rynek mieszkaniowy w wirze zmian. Jak wpłynie to na ceny? Prognoza

Na rynku mieszkaniowym zachodzą dynamiczne zmiany. Minister rozwoju i technologii, Krzysztof Paszyk, zapowiedział nową wersję programu wsparcia dla osób planujących zakup pierwszego mieszkania lub budowę domu jednorodzinnego. Projekt ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym "Pierwsze klucze" nie został jeszcze oficjalnie opublikowany, ale na rządowej stronie przedstawiono jego wstępne założenia.

Ostatnio prezes Narodowego Banku Polskiego, Adam Glapiński, zaskoczył rynek, sygnalizując możliwość szybszego niż oczekiwano luzowania polityki monetarnej. Obniżka stóp procentowych przez decydentów banku centralnego, a więc spadek kosztu pieniądza w gospodarce, może nastąpić już w maju. W efekcie zaczęła spadać również stawka WIBOR, według której oprocentowane są kredyty hipoteczne, co przyniesie ulgę kredytobiorcom i zwiększy dostępność kredytów.

Jak te czynniki – choć nie tylko one – mogą wpłynąć na ceny mieszkań w najbliższych miesiącach? Zapytaliśmy o to analityków rynku nieruchomości.

Według Jarosława Sadowskiego, dyrektora departamentu analiz w firmie Rankomat.pl – właściciela porównywarki produktów finansowych o tej samej nazwie – spadające stopy procentowe będą obniżać raty kredytów hipotecznych i poprawiać ich dostępność. Ale nie tylko. Zwiększą również atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem, ponieważ spadnie oprocentowanie lokat bankowych i obligacji. W rezultacie popyt na mieszkania będzie rósł – choć, jak podkreśla analityk, bardzo powoli. Aby wpływ ten był naprawdę znaczący, stopy procentowe musiałyby spaść o 2–3 punkty procentowe, a na to potrzeba jeszcze sporo czasu.

– W tym roku zmiany będą zbyt niewielkie, by drastycznie odmienić sytuację. Powrót do wzrostów cen mieszkań w 2025 roku wydaje się więc mało prawdopodobny – ocenia Sadowski.

Jeśli chodzi o program "Pierwsze klucze", jego wpływ na ceny będzie bardzo ograniczony – przynajmniej według Sadowskiego.​

– Mamy tam bowiem różnego rodzaju limity: dochodu, ceny mieszkania, liczby składanych wniosków w kwartale. Początkowo program może więc działać "na wolnych obrotach". Później te ograniczenia mogą być jednak łagodzone, jeśli okaże się, że zainteresowanie jest niewielkie. Tak było z programem "Rodzina na swoim", który początkowo nie cieszył się zainteresowaniem ze względu na zbyt surowe ograniczenia.

W programie przewidziano limit ceny za metr kwadratowy, który ma wynieść 10 tys. zł. W przypadku Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia limit ten ma wynosić 11 tys. zł. W związku z tym, podczas cyklicznego marcowego badania nastrojów rynkowych portal Nieruchomości-online.pl zapytał pośredników: "Czy ceny tańszych lokali w mniejszych miastach zaczną rosnąć do poziomu limitu programu?". Kilka odpowiedzi prezentujemy poniżej jako pierwsi.​

– Pośrednicy w większości odpowiadali twierdząco. Ich zdaniem, w przypadku wprowadzenia programu na zasadach przedstawionych przez rząd, mniejsze miejscowości, obrzeża dużych miast czy tańsze lokale do remontu będą zyskiwać na wartości, ponieważ sprzedający będą próbowali dostosować się do limitu – mówi Rafał Bieńkowski z portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl.

Nasz rozmówca zwraca uwagę, że program "Pierwsze klucze" będzie skierowany do osób nieposiadających własnego mieszkania, czyli głównie do ludzi młodych oraz niektórych rodzin. Według niego, lokalizacje objęte programem będą dla wielu z nich atrakcyjne, między innymi ze względu na planowanie potomstwa. Pośrednicy nieruchomości informują, że potencjalni nabywcy z tej grupy już zaczynają poszukiwać takich inwestycji i kierują zapytania do biur nieruchomości. Oznacza to, że choć program jeszcze nie został uruchomiony, już w pewnym stopniu wpływa na rynek.

Bieńkowski dodaje, że portal ogłoszeniowy, dla którego pracuje, uważnie obserwuje ostatnią dynamikę cen ofertowych w miastach, gdzie szansa na zakup mieszkania przy wsparciu tego programu będzie największa. Zauważa, że od połowy 2024 roku średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w większości miast wojewódzkich nie rosły, a na niektórych lokalnych rynkach nawet nieznacznie spadały.

Tymczasem w pierwszym kwartale 2025 roku niektóre miasta wojewódzkie, gdzie średnie ceny ofertowe dotychczas wynosiły poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy, ponownie weszły na ścieżkę wzrostów. Jest to zaskakujące, biorąc pod uwagę obecnie dość ograniczony popyt na mieszkania. Bieńkowski podkreśla, że choć trudno jednoznacznie stwierdzić, czy na sprzedających zadziałał już efekt zapowiadanego programu, nie można tego wykluczyć.

Z szerszej perspektywy rządowy program ocenia Maciej Kikta, główny analityk Expandera. Według niego z pewnością wpłynie na rynek nieruchomości, choć obecnie trudno dokładnie ocenić skalę tego oddziaływania. Program składa się z kilku komponentów, z których trzy kluczowe w kontekście zmian cen nieruchomości to wsparcie mieszkalnictwa komunalnego, społecznego i własnościowego.​

Według naszego rozmówcy wpływ pierwszych dwóch komponentów będzie jedynie pośredni. Przypomina on, że rząd planuje budowę około 40 tysięcy mieszkań na wynajem rocznie, z czynszami nawet trzykrotnie niższymi od rynkowych.​

Analityk uważa, że tak skonstruowana pomoc może stanowić impuls do zmiany przyzwyczajeń Polaków, dla których posiadanie własnego mieszkania jest bardzo istotne. Niższe ceny najmu mogą wpłynąć na cały rynek, prowadząc do ogólnopolskiej korekty cen, co z kolei może skutkować odroczeniem decyzji o zakupie własnej nieruchomości. W efekcie popyt jeszcze bardziej spadnie, a część rodzin rozważających kredyt zdecyduje się na niedrogi najem.​

Komponent własnościowy przewiduje dopłaty do kredytów przeznaczonych na zakup nieruchomości na rynku wtórnym lub budowę domu w systemie gospodarczym. Obsługiwanych może być nawet 40 tysięcy wniosków rocznie, a dopłaty do kredytów mogą być na tyle wysokie, że zwiększą zainteresowanie nieruchomościami z rynku wtórnego, prowadząc do dalszego zmniejszenia popytu na rynku pierwotnym. Mniejszy popyt, przy niezmiennie wysokiej podaży, to również szansa na kolejne obniżki cen.

 – Gdybym miał zaryzykować podanie liczby, to choć w tym roku ceny nieruchomości utrzymają się na zbliżonym poziomie (co samo w sobie jest nietypowe, bo przez ostatnich kilka lat tylko rosły), to w przyszłym roku możemy spodziewać się obniżek w okolicach 3–4 proc. Już dziś warto negocjować z deweloperami – są na to coraz bardziej otwarci, a koszt zakupu nieruchomości jest na tyle wysoki, że każda oszczędność się liczy – radzi analityk Expandera.

Jego zdaniem, proponowana przez Polskę 2050 ustawa o jawności cen mieszkań przyspieszy zmiany w tym zakresie. Jak wskazuje, obecnie niemal 80 proc. ogłoszeń internetowych nie zawiera informacji o cenie, zamiast tego często pojawiają się zachęty do kontaktu lub informacja o indywidualnych negocjacjach cenowych. Wspomniany projekt ma na celu zobowiązanie deweloperów do tworzenia stron internetowych, na których dostępne będą nie tylko aktualne ceny nieruchomości oraz możliwych do wykupienia dodatków, takich jak miejsca parkingowe, garażowe czy komórki lokatorskie, ale również historia zmian tych cen. Rozwiązanie to wydaje się inspirowane dyrektywą Omnibus, która znacząco zmieniła sposób, w jaki postrzegamy promocje i dokonujemy zakupów. 

 – To krok w dobrą stronę, który z pewnością zaostrzy konkurencję na rynku i może doprowadzić do obniżki cen – trudno będzie bowiem uzasadnić rażąco wyższą cenę, gdy klient będzie mógł sprawdzić, ile dokładnie kosztują mieszkania w okolicy – przekonuje Kikta. 

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl