Dynamika cen materiałów budowlanych bliska przesilenia. Przełoży się na ceny mieszkań?

Grubo ponad połowa kosztów budowy każdej nieruchomości mieszkaniowej przypada na materiały budowlane. Dlatego ich ceny i perspektywy kształtowania w bliższej i dalszej przyszłości są niezwykle ważnym elementem planowania wszelkich inwestycji na rynku mieszkaniowym. W ostatnich latach jednym z koronnych argumentów nieuchronności wzrostów cen mieszkań było powszechne przekonanie o "wiecznej hossie" na rynku materiałów budowlanych.

Tymczasem - o czym być może warto wiedzieć - trendy na rynku materiałów budowlanych w przeważającym stopniu wyznaczają publikowane co miesiąc dane sygnalne GUS dotyczące budownictwa mieszkaniowego. Dotyczy to głównie statystyk nowo rozpoczynanych budów oraz nowych pozwoleń na budowę, które w pierwszorzędnym stopniu determinują obecny oraz przewidywany w przyszłości popyt na materiały budowlane.

Innymi słowy, to nie do końca jest tak, że dlatego rosną ceny mieszkań bo drożeją materiały budowlane, ale drożejące materiały budowlane są efektem rosnącego popytu na mieszkania i boomu inwestycyjnego w mieszkaniówce. Jak się okazuje, najnowsze dane GUS budownictwa mieszkaniowego sygnalizują powrót aktywności inwestorów do poziomów sprzed pandemii. Pytanie, czy wciąż podobnie dobrze ma się rynek materiałów budowlanych.

Jak wynika z publikowanych co miesiąc danych Grupy Polskie Składy Budowlane (PSB), hossa na rodzimym rynku materiałów budowlanych wciąż trwa, choć z miesiąca na miesiąc wydaje się wytracać swój impet. Na 20 monitorowanych grup towarowych, w tegorocznym lipcu w 14 przypadkach zanotowano wzrosty, natomiast w 6 spadki cen w relacji rok do roku.

Tym samym możemy mówić o coraz bardziej dostrzegalnym słabnięciu tendencji wzrostowej. W roku 2019 liczba grup towarowych o ujemnej dynamice cen rdr nie przekraczała dwóch przypadków miesięcznie. W pierwszych miesiącach br. osiągała poziom trzech przypadków, by w lipcu osiągnąć wolumen aż sześciu pozycji. Stąd wniosek, że jeszcze przed końcem 2020 r. prawdopodobnie większość grup towarowych materiałów budowlanych będzie w analizach PSB komunikowana z ujemną dynamiką cen w relacji rok do roku.

Podobne wnioski można wyciągnąć z analizy danych średniej dynamiki zmian cen materiałów budowlanych w relacji rdr. W ub. roku wahała się ona na poziomie prawie 4 proc., by w obecnym spaść do poziomu średnio niespełna 1,6 proc. i zaledwie 1,4 proc. w miesiącu lipcu. Widać więc wyraźnie tendencję spadkową z punktem docelowym w okolicach zera być może już w perspektywie kilkumiesięcznej.

Jak z tego wynika, tym razem rynek materiałów budowlanych nie czekał na większe osłabienie statystyk GUS budownictwa mieszkaniowego, i zapoczątkował już pod koniec 2019 roku tendencję korekcyjną bardzo silnej kilkuletniej hossy. Dalszy scenariusz rozwoju sytuacji będzie zależał od ewolucji parametrów całej krajowej gospodarki w bliższej i dalszej perspektywie. Z jednej strony wysoka inflacja będzie czynnikiem ograniczającym głębszą przecenę tej kategorii towarów, z drugiej w środowisku gospodarczego spowolnienia trudno będzie producentom i dystrybutorom utrzymać ceny na dotychczasowym poziomie.

Tak czy inaczej wydaje się przesądzone, że raczej w dłuższej perspektywie tendencje cenowe na rynku materiałów budowlanych nie będą grać dotychczasowej roli głównego stymulatora hossy w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki. Z drugiej jednak strony trudno jest przesądzać, czy i w jakim stopniu mogą przyczynić się do ewentualnej korekty stawek lokali z pierwszej ręki.