Deweloperzy nie mogą swobodnie decydować o liczbie miejsc postojowych, a tym bardziej zaprzestać postrzegania ich jako niezbędnego składnika osiedla mieszkaniowego. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl organizacja miejsc postojowych regulowana jest bowiem przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, natomiast ich wolumen miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Miejsca postojowe w przypadku mieszkaniowych inwestycji deweloperskich jak wiadomo dzielą się na te zlokalizowane w halach garażowych pod budynkami mieszkalnymi oraz zewnętrzne, czyli zlokalizowane na parkingach zewnętrznych „pod chmurką”. Z kolei te pod dachem bywają w formie tradycyjnej oraz na platformach. We wszystkich przypadkach mamy trend wzrostowy cen, ale oczywiście istnieje spora różnica pomiędzy jednym a drugim rodzajem stanowisk postojowych, czyli w hali i na zewnątrz.
Wg analityków portalu RynekPierwotny.pl ceny miejsc parkingowych naziemnych w największych aglomeracjach kraju na dziś dzień zaczynają się od 6-8 tys. zł, jednak najczęściej wyceniane są na kilkanaście tys. zł, raczej rzadko osiągając poziom 20 tys. zł.
Jednak z prawdziwym komfortem, prestiżem i standardem nowoczesnego budownictwa kojarzą się wyłącznie miejsca postojowe zlokalizowane w halach garażowych pod budynkami.
Koszty budowy a koszty nabycia
W przypadku hal garażowych i miejsc postojowych pod budynkami mieszkalnymi można mówić o dwóch zdecydowanie różnych rodzajach kosztów, czyli kosztów ich budowy oraz kosztów nabycia przez klientów deweloperskich biur sprzedaży. Choć być może trudno w to uwierzyć, ale jedne z drugimi praktycznie wcale ze sobą nie korespondują. W czym rzecz?
Otóż koszt wybudowania pojedynczego miejsca postojowego bywa nawet dwu-trzykrotnie wyższy od ceny za jaką deweloper takie miejsce sprzedaje swojemu klientowi. Jak to możliwe? Wynika to z horrendalnych kosztów pochłanianych przez budowę hal garażowych. W efekcie wybudowanie takiej miejscówki może kosztować dewelopera nawet 80-100 tys. zł, a za takie pieniądze trudno byłoby ją oferować nabywcom. W tej sytuacji deweloper najczęściej określa cenę na poziomie nawet trzykrotnie niższym od kosztów własnych, różnicę doliczając do ceny oferowanych w przedmiotowej inwestycji mieszkań.
Polityka taka wynika z tego, że dostępność i jakość miejsc parkingowych jest dziś jednym z głównych czynników decydujących o atrakcyjności inwestycji mieszkaniowej, dlatego ich optymalne zaplanowanie i zbycie jest oczkiem w głowie deweloperów.
Na dziś średnia cena takiego stanowiska uwzględniając 6 największych rynków nieruchomości kraju (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź) wynosi 32,5 tys. zł. Wzrost od końca ub. roku wyniósł ponad 10 proc. z poziomu 28,8 tys. zł pod koniec 2018 roku.
Średnie ceny miejsc postojowych w garażach wzrosły od początku boomu w 2013 roku o mniej więcej jedną trzecią, a więc w podobnym zakresie co mkw. mieszkania deweloperskiego. Jeżeli 5-6 lat temu większość cen miejsc postojowych pod budynkiem zawierała się w przedziale 15 – 25 tys. zł, to na dziś dzień ten przedział przesunął się do poziomów 25-40 tys. zł. Obecnie w największych polskich aglomeracjach stanowisko postojowe pod dachem tylko w bardzo wyjątkowych przypadkach dostępne jest za cenę 20-22 tys. zł, jednak wciąż takie ceny się zdarzają, więc taki poziom uznaje się za minimum.
Miejsca postojowe zawsze były i są obecnie ulubionym elementem gry promocyjnej deweloperów. Praktycznie bez przerwy w ofertach promocyjnych bazy danych portalu RynekPierwotny.pl znajduje się co najmniej kilkanaście takich promocji. Zazwyczaj chodzi o oferowanie miejsc postojowych w garażu podziemnym gratis w cenie mieszkania, albo drugie miejsce za darmo czy za cenę 1 zł, rzadziej po znacznie obniżonych o kilkanaście tys. zł cenach.
Czy warto zainwestować w miejsce postojowe w garażu?
Miejsca postojowe w halach garażowych są dość popularnym celem inwestycji nieruchomościowych, których rentowność może być nawet lepsza od inwestycji w mieszkania.
Tak jak w przypadku inwestycji w każdy rodzaj nieruchomości, tak i tu liczy się przede wszystkim lokalizacja. Jaka jest optymalna? Oczywiście taka, gdzie swobodne zaparkowanie samochodu jest maksymalnie utrudnione. Im bardziej ograniczona liczba miejsc postojowych zarówno naziemnych jak i w garażach pod budynkami w rozpatrywanej lokalizacji, tym oczywiście dla inwestora lepiej.
Mieszkania w Warszawie wyposażone w miejsca postojowe są zdecydowanie atrakcyjniejsze dla potencjalnego nabywcy. Najgorsze są osiedla mieszkaniowe zazwyczaj położone daleko od centrum, gdzie bez problemu o dowolnej porze można zaparkować samochód „pod chmurką” gdzieś na drogach osiedlowych lub ogólnodostępnych parkingach. W takim przypadku nawet bardzo atrakcyjna cena nie jest wystarczającym argumentem za podjęciem decyzji o inwestycji w miejsce postojowe, które w takim przypadku może na siebie nie zarobić.
Miejsca postojowe (a dokładniej udziały we własności wspólnej powierzchni garażowej pod budynkiem) raczej nie bywają dostępne dla inwestorów z zewnątrz, czyli osób, które nie nabyły mieszkania w przedmiotowej inwestycji. Nawet jeśli zaistnieje sytuacja braku chętnych na wszystkie stanowiska, co na dziś dzień zdarza się niezwykle rzadko o ile w ogóle, to te niesprzedane deweloper pozostawia sobie, najpierw pod wynajem, a następnie z myślą o sprzedaży w późniejszym terminie. Dlatego inwestycje w miejsca postojowe są w praktyce wyłącznie domeną rynku wtórnego.
Zazwyczaj miesięczny czynsz najmu takiej „miejscówki” jest bardzo zbliżony do jednego procenta jej wartości rynkowej, choć oczywiście nie jest to obowiązującą regułą. Czyli za miejsce warte 30 tys. zł. wychodzi 300 zł miesięcznie. Z tym jednak zastrzeżeniem, że im wyższa cena tym uzyskanie 1 proc. wartości miesięcznie trudniejsze. Wynajmujący ponosi jednak koszty własne: czynsz administracyjny rzędu kilkudziesięciu zł/mies., podatek od nieruchomości i podatek dochodowy (ryczałt albo wg. skali). Tu wartości są różne, ale przy przedmiotowym przykładzie koszty powinny wynieść od 70 do 100 zł, czyli czysty zysk od 150 do 200 zł miesięcznie. Czasem też po rezygnacji jednego najemcy nie zawsze natychmiast znajdziemy kolejnego, co też warto wziąć pod uwagę. Łatwo więc policzyć, że rentowność netto takiej inwestycji w przypadku popularnej lokalizacji wyniesie od 6 do 7,2 proc. (zakładając jednak nieprzerwaną ciągłość wynajmu) a okres zwrotu z inwestycji od 14 do 17 lat.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
