Nabywcy mieszkań będą dodatkowo płacić za schody i balkony? Są niejasności

Dziennik przypomina, że 13 lutego 2026 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy dotyczącej ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Nowe przepisy mówią, że cena lokalu w umowach zawieranych na podstawie ustawy deweloperskiej ma być ustalana w oparciu o iloczyn powierzchni użytkowej oraz kwoty za metr kwadratowy. Ustawodawca wskazał na zasady obliczania powierzchni zawarte w Polskiej Normie. A ta do powierzchni mieszkania wlicza elementy takie jak balkony i schody, co – według interpretacji niektórych – otwiera drogę deweloperom do naliczania za nie dodatkowej opłaty.

Na problem wskazywała już na etapie projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej radczyni prawa dr Agnieszka Grabowska-Toś, współautorka opinii Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej (KIG). Zwróciła uwagę na brak zgodności przepisów z dotychczasowym rozporządzeniem ministra rozwoju – opisuje dziennik.

Jej zdaniem to może prowadzić do chaosu przy ustalaniu powierzchni użytkowej lokali.

– Ostrzegaliśmy, że wprowadzenie do ustawy zasady, iż powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie, jest sprzeczne z postanowieniami § 20 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego – tłumaczy Grabowska-Toś, cytowana przez "Rzeczpospolitą"

Wyjaśnia, że aktualnie obowiązująca norma PN-ISO 9836:2022 nie przewiduje redukcji powierzchni użytkowej ze względu na wysokość pomieszczeń.

– Z rozporządzenia wynika również, że powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych oraz nieużytkowych poddaszy, a z Polskiej Normy to nie wynika – dodaje ekspertka KIG.

Nie wszyscy podzielają te obawy. Prof. Bartłomiej Gliniecki z Uniwersytetu Gdańskiego uważa, że intencją ustawodawcy nie była zmiana zasad ustalania powierzchni na niekorzyść nabywców. Podkreśla, że nadal należy stosować funkcjonalną wykładnię przepisów.

Obliczając powierzchnię użytkową, trzeba czytać i stosować rozporządzenie i aktualnie obowiązującą Polską Normę. Geodetom czy architektom zdarza się wąsko, literalnie czytać przepisy, ale prawnicy powinni patrzeć szerzej. Sądy, do których trafią sprawy, w których deweloper wliczy powierzchnię pod skosami do powierzchni użytkowej, badając problem, na pewno nie ograniczą się do literalnej wykładni – mówi ekspert na łamach "Rz".

Podobne stanowisko zajmuje adwokat dr Joanna Barzykowska, która zaleca podejście celowościowe do nowych przepisów. Choć zastrzega jednocześnie, że rozumie wątpliwości wywołane nowelizacją.

– Analiza wchodzących wkrótce w życie przepisów prowadzi mnie do wniosku, że co innego ustawodawca chciał osiągnąć, a co innego osiągnął, jeśli przyjmiemy literalną ich wykładnię. Ja jednak skłaniam się do przyjęcia wykładni celowościowej i nie doliczania powierzchni balkonów, schodów czy pod skosami do powierzchni użytkowej lokalu, na podstawie której ma być obliczana cena – a norma PN-ISO 9836 te powierzchnie do powierzchni użytkowej zalicza – mówi dr Barzykowska.

– Gdyby nie uzasadnienie do projektu, to można z przepisów wyciągnąć wniosek, że obliczając powierzchnię użytkową, należy się kierować wyłącznie Polską Normą – przyznaje w rozmowie z "Rz".

Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się do Ministerstwa Rozwoju i Technologii z prośbą o wyjaśnienie i interpretację nowych regulacji.

Źródło: "Rzeczpospolita"