Nabywcy mieszkań będą dodatkowo płacić za schody i balkony? Są niejasności

Dziennik przypomina, że 13 lutego 2026 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy dotyczącej ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Nowe przepisy mówią, że cena lokalu w umowach zawieranych na podstawie ustawy deweloperskiej ma być ustalana w oparciu o iloczyn powierzchni użytkowej oraz kwoty za metr kwadratowy. Ustawodawca wskazał na zasady obliczania powierzchni zawarte w Polskiej Normie. A ta do powierzchni mieszkania wlicza elementy takie jak balkony i schody, co oznacza, że deweloperzy mogą naliczać za nie dodatkowe opłaty.

"Mimo że deweloper nie naliczy pieniędzy za powierzchnie pod ścianami działowymi, to naliczy sobie pieniądze za powierzchnie innych elementów, które wymienia norma PN-ISO 9836, a które dotychczas pomniejszane były przez rozporządzenie. Znaczy to tyle, że po nowelizacji ustawy deweloper będzie inkasował większe pieniądze niż do czasu nowelizacji. Co więcej deweloper musi to naliczyć - nie ma tutaj wyboru" - alarmuje na stronie investorrealestateexpert.co geodeta Adrian Hołub.

Zmiany spotykają się z krytyką specjalistów z branży nieruchomości, z którymi rozmawiała "Rzeczpospolita". Radczyni prawa dr Agnieszka Grabowska-Toś zwraca uwagę na brak zgodności z dotychczasowym rozporządzeniem ministra rozwoju. Jej zdaniem zasady określone w nowej normie mogą prowadzić do chaosu i zniechęcać nabywców, którzy będą musieli płacić więcej niż wcześniej za te same powierzchnie.

Nie wszyscy eksperci jednak podzielają te obawy. Prof. Bartłomiej Gliniecki z Uniwersytetu Gdańskiego uważa, że intencją ustawodawcy nie była zmiana zasad ustalania powierzchni na niekorzyść nabywców. Podkreśla, że nadal należy stosować funkcjonalną wykładnię przepisów.

Obliczając powierzchnię użytkową trzeba czytać i stosować rozporządzenie i aktualnie obowiązującą Polską Normę. Geodetom czy architektom zdarza się wąsko, literalnie czytać przepisy, ale prawnicy powinni patrzeć szerzej. Sądy, do których trafią sprawy, w których deweloper wliczy powierzchnię pod skosami do powierzchni użytkowej, badając problem, na pewno nie ograniczą się do literalnej wykładni - mówi ekspert na łamach "Rz".

Podobne stanowisko zajmuje adwokat dr Joanna Barzykowska, która zaleca podejście celowościowe do nowych przepisów. Według niej, powierzchnie takie jak balkony i schody nie powinny wpływać na wyższą cenę mieszkania, mimo że Polska Norma je uwzględnia. Zwraca uwagę, że niejasność przepisów może wprowadzić niepewność wśród deweloperów co do ich stosowania - czytamy w dzienniku.

Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się do Ministerstwa Rozwoju i Technologii z prośbą o wyjaśnienie i interpretację nowych regulacji.

źródło: rp.pl