Polski rynek biurowy w dobie pandemii. Warszawa znacznie zawyża statystyki

Wieżowiec na warszawskim rondzie ONZ z obracającym się logiem Mercedesa kojarzy większość warszawiaków. W ostatnich dniach z Ilmetu zniknęła gwiazda, a powód jest prosty: Skanska, właściciel budynku, chce go wyburzyć i na jego miejscu postawić nowy, jeszcze wyższy drapacz chmur - informuje "Gazeta Wyborcza".

To przypadek niezwiązany z pandemią, gdyż Skanska planowała to już od kilku lat. Jednak sam fakt, że deweloper zdecydował się na to w czasie kryzysu wywołanego przez koronawirusa SARS-CoV-2 sugeruje, że rynek biurowy ma się dobrze. Tylko na koniec pierwszego kwartału 2021 roku w dziewięciu największych miastach powiększył się o 7 proc. w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej - wynika z danych firmy Cushman & Wakefield.

Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin na koniec pierwszego kwartału 2021 roku oferowały łącznie blisko 11,9 miliona m kw. Od stycznia do marca roku przybyło od 211,5 tys. do 213,5 tys. m kw. powierzchni biurowej. Takie liczby wskazują money.pl firmy zajmujące się rynkiem nieruchomości: REDD, Cushman & Wakefield, JLL, CBRE, Colliers.

Lwia część z tego przypada na Warszawę. Przestrzeń biurowa w samej tylko stolicy w pierwszym kwartale urosła o ponad 167 tys. m kw. W pozostałych miastach ukończono tylko cztery projekty w Krakowie i Gdańsku o łącznej wielkości ok. 44 tys. m kw.

Największe inwestycje, na które zwracają uwagę eksperci, również dotyczą Warszawy. Wskazują na wieżowiec Skyliner (wybudowany przez Karimpol) oferujący 48,5 tys. m kw. powierzchni biurowej i Generation Park Y (Skanska) o powierzchni 44,2 tys. m kw.

W Gdańsku natomiast wskazują na inwestycję Palio Office Park A (Cavatina) o powierzchni 16,5 tys. m kw., a w Krakowie - na Equal Business Park D (Cavatina) o powierzchni 11,7 tys. m kw.

– Maj przejdzie do historii na rynku biurowym w Polsce – wskazuje z kolei w rozmowie z money.pl Piotr Smagała, dyrektor zarządzający REDD, największej bazy danych o rynku biurowym w Polsce. Jak mówi, jedna z najbardziej wyczekiwanych inwestycji w Warszawie – biurowiec Warsaw UNIT wybudowany przez Ghelamco Poland, otrzymał pozwolenie na użytkowanie.

– Tym sposobem rynek nieruchomości biurowych w Warszawie przekroczył 7 mkw. m kw. całkowitej powierzchni, czyli budynków klas: A, B i C. W budowie nadal pozostaje ponad 500 tys. m kw. powierzchnie biurowej – dodaje Piotr Smagała z REDD.

- Trendem, który pojawił się zarówno podczas globalnego kryzysu finansowego z lat 2008-2009, jak i w trakcie pandemii COVID-19, są próby ograniczenia wielkości biura przez niektórych najemców - tłumaczy Hanna Dąbrowska, analityczka rynku w JLL.

Ratunkiem dla wielu firm bywa podnajem. REDD podaje, że w całej Polsce dostępnych jest prawie 300 tys. m kw. powierzchni gotowej do podnajmu. Najwięcej takich biur jest w Warszawie – 134 tys. m kw.

Czytaj też: Lockdown wstrzymuje działalność centrów handlowych. Wciąż jednak budują się nowe

- Dane o podnajmach nie są uwzględnione w statystykach dotyczących dostępnej powierzchni biurowej, jednak realnie podwyższają jej wielkość - zwraca uwagę Jan Szulborski, senior consultant, Consulting & Research w Cushman & Wakefield.

Łukasz Kałędkiewicz, szef sektora biurowego w CBRE, zwraca z kolei uwagę, że tylko ok. 17 proc. firm, z którymi współpracuje jego firma, zredukowało swoją powierzchnię biurową, lub też planuje to zrobić w najbliższym czasie.

- Natomiast ok. 38 proc. najemców dokonało ekspansji lub ją przewiduje. Ponadto ok. 15 proc. najemców aktywnych na rynku od początku pandemii to nowe podmioty, które w tym okresie postanowiły otworzyć działalność w naszym kraju i tym samym zasilić stronę popytową - przytacza dane Łukasz Kałędkiewicz. Dodaje, że CBRE ma sporo zapytań od wewnętrznych inwestorów, którzy chcą wejść na polski rynek.

Choć część firm decyduje się na podnajem, to nie oznacza to, że całkowicie zaniknął popyt nowo oddane powierzchnie. Ekspert Cushman & Wakefield podaje, że w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku najemcy wynajęli łącznie 207,5 m kw. powierzchni biurowej. To mniej o 41 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem 2020 roku.

Sprawdź: Mieszkania nad polskim morzem. Niektóre kosztują nawet 40 tys. zł za metr

- Spadek popytu wynika przede wszystkim z czasowego wstrzymania wielu procesów dotyczących najmu nowej powierzchni w związku z niepewnością co do przyszłej sytuacji - tłumaczy Jan Szulborski. Dodaje, że popyt na powierzchnie biurowe może być zbliżony do tego z roku ubiegłego.

Z analiz REDD wynika z kolei, że zwalniane są głównie powierzchnie w starszych budynkach. – Od początku roku kurczy się wolna powierzchnia w budowanych, ale już komercjalizowanych budynkach – zwraca uwagę Piotr Smagała. – Wyniki mogą sugerować, że najemcy, jeśli już decydują się na biura, to wybierają nowoczesne budynki. Ich właściciele są bardziej skłonni do negocjacji czynszu i długości trwania umowy. Już teraz oferują kontrakty na krótki czas, zamiast na pięć lat.

Z danych CBRE wynika, że w stolicy w pierwszym kwartale wynajęto 109 tys. m kw. - mniej o 21 proc. w ujęciu rok do roku. - Struktura popytu w stolicy odbiegała od wcześniej ustalonego standardu rynkowego, bo 57 proc. powierzchni wynajęto w ramach relokacji, co było szczególnie widoczne w strefach poza centrum - mówi Łukasz Kałędkiewicz.

- W CBD [Centralnym Obszarze Biznesu - rejon biurowy w Warszawie - red.] przeważały renegocjacje, natomiast lokalizacje poza centrum charakteryzowały się dużym udziałem umów podpisywanych przez najemców w nowych siedzibach, w kilku strefach miasta nawet do 100 proc. - wyjaśnia ekspert CBRE.

"Największą umową podpisaną w Warszawie był pre-let Zarządu Transportu Miejskiego w budynku Fabryka PZO (9,8 tys. m kw.). Z kolei największą aktywność najemców wśród miast regionalnych odnotowano w Trójmieście (37,9 tys. m kw.)" - czytamy w raporcie "Market Insight" firmy Colliers.

JLL w raporcie "Rynek biurowy" zwraca uwagę, że w miastach regionalnych rynek stymulują przede wszystkim firmy z sektora technologicznego. To one odpowiadają za 36 proc. wynajętych powierzchni w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku.

Dowiedz się: "Willa Wiślana" ciągle ogrodzona, a wykonawcy oskarżają się nawzajem

Na rynku jednak mnożą się pustostany. W całej Polsce ich liczba waha się w okolicy 12 proc. W miastach regionalnych według Cushman & Wakefield osiągnął on poziom 12,2 proc. To wzrost o 0,9 pp. w ujęciu kwartalnym. Z kolei JLL szacuje, że dla tych ośmiu miast wyniósł on 12,6 proc. Według danych tej firmy poziom pustostanów utrzymuje się na podobnym poziomie, co w ostatnim kwartale 2020 roku, kiedy to wyniósł 12,7 proc.

Jan Szulborski z Cushman & Wakefield wskazuje, że obecnie w Polsce buduje się ok. 1,25 mln m kw. nowoczesnych powierzchni biurowej. Do użytku mają zostać oddane w latach 2021-2023. Niewiele niższą liczbę - 1,22 mln m kw. - podaje Hanna Dąbrowska z JLL i zwraca uwagę, że to najmniejszy wynik od 2013 roku.

- Biorąc pod uwagę obecną sytuację pandemiczną i mniejszą aktywność najemców spodziewamy się ograniczenia liczby nowych projektów wprowadzonych na rynek z terminem oddania do użytku w latach 2023-2024, co może doprowadzić do wystąpienia efektu luki podażowej w tym okresie - prognozuje ekspert Cushman & Wakefield.

Zgadza się z nim Hanna Dąbrowska. - Możemy się tego spodziewać np. w Warszawie w 2023 roku - ostrzega analityczka JLL.