Wieżowiec na warszawskim rondzie ONZ z obracającym się logiem Mercedesa kojarzy większość warszawiaków. W ostatnich dniach z Ilmetu zniknęła gwiazda, a powód jest prosty: Skanska, właściciel budynku, chce go wyburzyć i na jego miejscu postawić nowy, jeszcze wyższy drapacz chmur - informuje "Gazeta Wyborcza".
To przypadek niezwiązany z pandemią, gdyż Skanska planowała to już od kilku lat. Jednak sam fakt, że deweloper zdecydował się na to w czasie kryzysu wywołanego przez koronawirusa SARS-CoV-2 sugeruje, że rynek biurowy ma się dobrze. Tylko na koniec pierwszego kwartału 2021 roku w dziewięciu największych miastach powiększył się o 7 proc. w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej - wynika z danych firmy Cushman & Wakefield.
Rynek rośnie, ale głównie w stolicy
Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin na koniec pierwszego kwartału 2021 roku oferowały łącznie blisko 11,9 miliona m kw. Od stycznia do marca roku przybyło od 211,5 tys. do 213,5 tys. m kw. powierzchni biurowej. Takie liczby wskazują money.pl firmy zajmujące się rynkiem nieruchomości: REDD, Cushman & Wakefield, JLL, CBRE, Colliers.
Lwia część z tego przypada na Warszawę. Przestrzeń biurowa w samej tylko stolicy w pierwszym kwartale urosła o ponad 167 tys. m kw. W pozostałych miastach ukończono tylko cztery projekty w Krakowie i Gdańsku o łącznej wielkości ok. 44 tys. m kw.
Największe inwestycje, na które zwracają uwagę eksperci, również dotyczą Warszawy. Wskazują na wieżowiec Skyliner (wybudowany przez Karimpol) oferujący 48,5 tys. m kw. powierzchni biurowej i Generation Park Y (Skanska) o powierzchni 44,2 tys. m kw.
W Gdańsku natomiast wskazują na inwestycję Palio Office Park A (Cavatina) o powierzchni 16,5 tys. m kw., a w Krakowie - na Equal Business Park D (Cavatina) o powierzchni 11,7 tys. m kw.
Warszawa bije rekordy
– Maj przejdzie do historii na rynku biurowym w Polsce – wskazuje z kolei w rozmowie z money.pl Piotr Smagała, dyrektor zarządzający REDD, największej bazy danych o rynku biurowym w Polsce. Jak mówi, jedna z najbardziej wyczekiwanych inwestycji w Warszawie – biurowiec Warsaw UNIT wybudowany przez Ghelamco Poland, otrzymał pozwolenie na użytkowanie.
– Tym sposobem rynek nieruchomości biurowych w Warszawie przekroczył 7 mkw. m kw. całkowitej powierzchni, czyli budynków klas: A, B i C. W budowie nadal pozostaje ponad 500 tys. m kw. powierzchnie biurowej – dodaje Piotr Smagała z REDD.
Podnajem nowym trendem na rynku
- Trendem, który pojawił się zarówno podczas globalnego kryzysu finansowego z lat 2008-2009, jak i w trakcie pandemii COVID-19, są próby ograniczenia wielkości biura przez niektórych najemców - tłumaczy Hanna Dąbrowska, analityczka rynku w JLL.
Ratunkiem dla wielu firm bywa podnajem. REDD podaje, że w całej Polsce dostępnych jest prawie 300 tys. m kw. powierzchni gotowej do podnajmu. Najwięcej takich biur jest w Warszawie – 134 tys. m kw.
- Dane o podnajmach nie są uwzględnione w statystykach dotyczących dostępnej powierzchni biurowej, jednak realnie podwyższają jej wielkość - zwraca uwagę Jan Szulborski, senior consultant, Consulting & Research w Cushman & Wakefield.
Łukasz Kałędkiewicz, szef sektora biurowego w CBRE, zwraca z kolei uwagę, że tylko ok. 17 proc. firm, z którymi współpracuje jego firma, zredukowało swoją powierzchnię biurową, lub też planuje to zrobić w najbliższym czasie.
- Natomiast ok. 38 proc. najemców dokonało ekspansji lub ją przewiduje. Ponadto ok. 15 proc. najemców aktywnych na rynku od początku pandemii to nowe podmioty, które w tym okresie postanowiły otworzyć działalność w naszym kraju i tym samym zasilić stronę popytową - przytacza dane Łukasz Kałędkiewicz. Dodaje, że CBRE ma sporo zapytań od wewnętrznych inwestorów, którzy chcą wejść na polski rynek.
Wciąż sprzedają się miejsca w biurowcach
Choć część firm decyduje się na podnajem, to nie oznacza to, że całkowicie zaniknął popyt nowo oddane powierzchnie. Ekspert Cushman & Wakefield podaje, że w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku najemcy wynajęli łącznie 207,5 m kw. powierzchni biurowej. To mniej o 41 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem 2020 roku.
- Spadek popytu wynika przede wszystkim z czasowego wstrzymania wielu procesów dotyczących najmu nowej powierzchni w związku z niepewnością co do przyszłej sytuacji - tłumaczy Jan Szulborski. Dodaje, że popyt na powierzchnie biurowe może być zbliżony do tego z roku ubiegłego.
Z analiz REDD wynika z kolei, że zwalniane są głównie powierzchnie w starszych budynkach. – Od początku roku kurczy się wolna powierzchnia w budowanych, ale już komercjalizowanych budynkach – zwraca uwagę Piotr Smagała. – Wyniki mogą sugerować, że najemcy, jeśli już decydują się na biura, to wybierają nowoczesne budynki. Ich właściciele są bardziej skłonni do negocjacji czynszu i długości trwania umowy. Już teraz oferują kontrakty na krótki czas, zamiast na pięć lat.
Z danych CBRE wynika, że w stolicy w pierwszym kwartale wynajęto 109 tys. m kw. - mniej o 21 proc. w ujęciu rok do roku. - Struktura popytu w stolicy odbiegała od wcześniej ustalonego standardu rynkowego, bo 57 proc. powierzchni wynajęto w ramach relokacji, co było szczególnie widoczne w strefach poza centrum - mówi Łukasz Kałędkiewicz.
- W CBD [Centralnym Obszarze Biznesu - rejon biurowy w Warszawie - red.] przeważały renegocjacje, natomiast lokalizacje poza centrum charakteryzowały się dużym udziałem umów podpisywanych przez najemców w nowych siedzibach, w kilku strefach miasta nawet do 100 proc. - wyjaśnia ekspert CBRE.
"Największą umową podpisaną w Warszawie był pre-let Zarządu Transportu Miejskiego w budynku Fabryka PZO (9,8 tys. m kw.). Z kolei największą aktywność najemców wśród miast regionalnych odnotowano w Trójmieście (37,9 tys. m kw.)" - czytamy w raporcie "Market Insight" firmy Colliers.
JLL w raporcie "Rynek biurowy" zwraca uwagę, że w miastach regionalnych rynek stymulują przede wszystkim firmy z sektora technologicznego. To one odpowiadają za 36 proc. wynajętych powierzchni w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku.
Na rynku jednak mnożą się pustostany. W całej Polsce ich liczba waha się w okolicy 12 proc. W miastach regionalnych według Cushman & Wakefield osiągnął on poziom 12,2 proc. To wzrost o 0,9 pp. w ujęciu kwartalnym. Z kolei JLL szacuje, że dla tych ośmiu miast wyniósł on 12,6 proc. Według danych tej firmy poziom pustostanów utrzymuje się na podobnym poziomie, co w ostatnim kwartale 2020 roku, kiedy to wyniósł 12,7 proc.
Prognozy na najbliższe lata
Jan Szulborski z Cushman & Wakefield wskazuje, że obecnie w Polsce buduje się ok. 1,25 mln m kw. nowoczesnych powierzchni biurowej. Do użytku mają zostać oddane w latach 2021-2023. Niewiele niższą liczbę - 1,22 mln m kw. - podaje Hanna Dąbrowska z JLL i zwraca uwagę, że to najmniejszy wynik od 2013 roku.
- Biorąc pod uwagę obecną sytuację pandemiczną i mniejszą aktywność najemców spodziewamy się ograniczenia liczby nowych projektów wprowadzonych na rynek z terminem oddania do użytku w latach 2023-2024, co może doprowadzić do wystąpienia efektu luki podażowej w tym okresie - prognozuje ekspert Cushman & Wakefield.
Zgadza się z nim Hanna Dąbrowska. - Możemy się tego spodziewać np. w Warszawie w 2023 roku - ostrzega analityczka JLL.