Słupy na prywatnych działkach. Właściciele idą po swoje. Chodzi o 20 mln nieruchomości

Służebność przesyłu to prawo, które pozwala firmom energetycznym, gazowym czy telekomunikacyjnym korzystać z części prywatnej działki, jeśli przebiegają przez nią m.in. linie wysokiego napięcia, rurociągi, gazociągi czy światłowody. Wprowadzono je w 2008 roku, aby pogodzić interes publiczny z prawami właścicieli nieruchomości. Państwo potrzebuje sieci energetycznych, gazowych i telekomunikacyjnych, które często muszą przechodzić przez prywatne tereny. A właściciel działki nie może być z tego powodu stratny – za ustanowienie służebności przysługuje mu wynagrodzenie.

– Obecność infrastruktury technicznej ogranicza ich prawo do swobodnego korzystania z gruntu – może uniemożliwiać zabudowę działki, prowadzenie upraw, a także znacząco obniżać wartość nieruchomości. Dodatkowo właściciele muszą tolerować bieżące prace eksploatacyjne i naprawy, które wymagają wejścia na prywatny teren, nierzadko wiążąc się z wycinką drzew, uszkodzeniem ogrodzeń czy elewacji – tłumaczy w rozmowie z money.pl radca prawny Agnieszka Madej z Kancelarii Łebek, Madej i Wspólnicy, reprezentującej osoby dochodzące pieniędzy od firm.

Podstawa prawna znajduje się w Kodeksie cywilnym (art. 305¹–305⁴). To tam opisano, że przedsiębiorstwo przesyłowe może żądać ustanowienia takiego prawa, a właściciel ma prawo do rekompensaty za ograniczenia w korzystaniu ze swojej nieruchomości. Choć przepisy określają, na jakich zasadach firma może korzystać z terenu, to nie rozwiązują one problemu.

Większość linii energetycznych i gazociągów w Polsce powstała w czasach poprzedniego ustroju, często bez zgody właścicieli działek i bez jakiejkolwiek rekompensaty. Słupy, rury czy transformatory stoją na prywatnych posesjach, choć formalnie nigdy nie doszło do wywłaszczenia. Przedsiębiorstwa energetyczne, gazowe czy telekomunikacyjne unikają płacenia za zajęcie cudzej działki, obniżenie jej wartości oraz użyteczności.

W sporach sądowych skutecznie powołują się na "zasiedzenie". Argumentują, że korzystają z terenu od 20 lub 30 lat, więc służebność nabyły "za darmo". Umożliwia to linia orzecznicza, oparta na decyzji Sądu Najwyższego z 2003 roku, który "dopisał" do systemu prawa "służebność gruntową odpowiadającą treści służebności przesyłu", traktowaną jako odpowiednik ustawowo uregulowanej służebności przesyłu, obowiązującej dopiero od 2008 roku. W efekcie termin zasiedzenia liczony był nie od wprowadzenia przepisów, lecz wstecz, o dekady wcześniej. I nadal bywa tak liczony, choć zdaniem drugiej strony sporu, nie powinien. 

Ta linia zaczyna jednak pękać. Wskazują na to zapadające wyroki korzystne dla właścicieli działek. W sprawie dotyczącej sieci wodno-kanalizacyjnej 29 lipca 2022 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach zasądził 112 366,46 zł. 31 maja 2022 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu w sprawie o gazociąg zasądził 107 906 zł, a 9 sierpnia 2019 r. Sąd Okręgowy w Łodzi (sprawa dotycząca linii niskiego i średniego napięcia) – 172 200 zł. Z kolei 7 stycznia 2016 r. Sąd Okręgowy w Łodzi (sieć ciepłownicza) zasądził 188 500 zł.

– Jako kancelaria przeanalizowaliśmy ponad 200 orzeczeń sądów powszechnych z ostatnich dziesięciu lat dotyczących służebności przesyłu i roszczeń za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Zaobserwowaliśmy, że w latach 2022–2023 nastąpiła zmiana kierunku orzekania: odsetek wyroków proobywatelskich sięga już ponad 70 proc. W mojej ocenie ogromny wpływ na tę zmianę miały najnowsze orzeczenia Sądu Najwyższego. Nowa linia orzecznicza może dawać nadzieję milionom właścicieli nieruchomości, na których znajdują się urządzenia przesyłowe – mówi nam Agnieszka Madej.

Chodzi o postanowienie Sądu Najwyższego z 4 grudnia 2024 r., gdzie stwierdzono, że przed 3 sierpnia 2008 r. nie mógł biec termin zasiedzenia służebności przesyłu. Sąd uzasadnił, że przed wprowadzeniem tej instytucji do Kodeksu cywilnego nie istniało prawo, które można byłoby zasiedzieć, a sądy nie mogą zastępować ustawodawcy.

Kolejnym kamieniem milowym może być orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego. 2 grudnia Trybunał – zgodnie z harmonogramem – może wydać orzeczenie w sprawie połączonej, zainicjowanej przez sądy rejonowe w Grudziądzu i Brodnicy. W 2016 roku zwróciły się one do Trybunału o wykładnię prawa: czy przedsiębiorstwo energetyczne lub Skarb Państwa mogą nabyć przez zasiedzenie prawo do korzystania z prywatnej działki – "służebność gruntową", wprowadzoną do obiegu orzeczeniem SN. Innymi słowy, sądy powszechne pytają, czy jest to zgodne z Konstytucją i prawem europejskim.

Orzeczenie Trybunału może mieć więc istotne znaczenie dla tysięcy właścicieli nieruchomości, którzy znoszą istnienie takiej infrastruktury na swojej działce bez żadnego wynagrodzenia – osób fizycznych, przedsiębiorców, rolników czy Kościoła.

Jedna z Parafii Rzymskokatolickich (dane w aktach zanonimizowane) w tym roku zaskarżyła do Trybunału możliwość nabycia przez zasiedzenie "służebności gruntowej" i liczenia okresu zasiedzenia przed rokiem 2008. W praktyce oznacza to, że Kościół katolicki – poprzez jedną z parafii – może przyczynić się do przełomu korzystnego dla właścicieli działek.

Uznanie dotychczasowej praktyki za niekonstytucyjną wymagałoby zmiany linii orzeczniczej, co mogłoby otworzyć właścicielom nieruchomości drogę do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ich gruntów. Przywróciłoby też konstytucyjną równowagę między interesem publicznym a ochroną własności prywatnej – mówi radca prawny Wojciech Bochenek z kancelarii Bochenek, Ciesielski i Wspólnicy.

Mimo wątpliwości co do legalności powoływania niektórych sędziów Trybunału jego orzeczenie może otworzyć drogę do realnych odszkodowań, dotyczących ok. 20 mln działek w samym sektorze energetycznym. Wynika to z rządowego pisma datowanego na 7 maja 2018 roku, będącego odpowiedzią na pytania ówczesnego posła Krzysztofa Paszyka w ramach interpelacji poselskiej dotyczącej słupów energetycznych postawionych bezumownie na prywatnych posesjach.

Problem nie jest nowy, a kolejne rządy nie potrafiły go rozwiązać. Próby kompleksowego uregulowania tej kwestii poprzez tzw. ustawę korytarzową, podejmowane w latach 2009–2013, zakończyły się niepowodzeniem – przede wszystkim z powodu rozbieżności wokół "algorytmów rekompensat", które mogły oznaczać miliardowe koszty dla firm przesyłowych. Centrum Legislacji Rządowej sprzeciwiło się wówczas proponowanemu algorytmowi, uznając go za niezgodny z Konstytucją i przekonując, że istniejące rozwiązania prawne są wystarczające.

Jak się okazuje – nie są. Właściciele nieruchomości dochodzą swoich praw na drodze sądowej, a zainteresowanie rośnie.

W trakcie ostatnich kilku miesięcy zgłosiło się do nas ponad 8 tys. osób zainteresowanych dochodzeniem roszczeń związanych z istnieniem infrastruktury na ich działce. Kilkaset z nich zdecydowało się już na dochodzenie roszczeń, a w kilkudziesięciu sprawach roszczenia zostały skierowane na drogę postępowania cywilnego lub administracyjnego – mówi Agnieszka Madej.

Dodaje, że roszczenia, których dotąd dochodzą w sądach, wynoszą od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych. Obejmują wynagrodzenie za ustanowienie służebności, uzupełnione o roszczenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. To ostatnie przysługuje za okres 6 lat w przypadku osób fizycznych oraz 3 lat w przypadku przedsiębiorców, licząc od chwili zgłoszenia roszczenia do właściciela infrastruktury znajdującej się na działce.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl