Tak wygląda ochłodzenie na rynku nieruchomości. Transakcji ubywa, wzrost cen hamuje

W zeszłym roku średnia transakcyjna cena lokalu mieszkalnego w Polsce wzrosła o 8,8 proc. po zwyżce o 11,8 proc. w 2022 r. – podał w poniedziałek GUS w raporcie "Obrót nieruchomościami w 2023 r.". Aby znaleźć okres, gdy mieszkania drożały wolniej, trzeba się cofnąć do 2019 r. Wtedy średnia cena lokalu wzrosła o 8,7 proc.

Z danych GUS wynika też, że miniony rok był pierwszym od 2015 r., gdy mocniej wzrosły ceny mieszkań na rynku pierwotnym niż na rynku wtórnym. Nowe lokale mieszkalne podrożały bowiem o 10,5 proc., a te z drugiej ręki o 7,3 proc.

To prawdopodobnie efekt programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.", który działał w drugiej połowie 2023 r. Spowodowany nim wzrost popytu na mieszkania, szczególnie te mniejsze, które mieściły się w limitach dopłat do kredytu, zderzył się bowiem z ograniczoną podażą takich lokali u deweloperów.

W minionym roku deweloperzy oddali do użytkowania 220,4 tys. mieszkań - o 7,6 proc. mniej niż w 2022 r.

Raport GUS potwierdza też to, co często ginie w pełnej emocji debacie o sytuacji na rynku nieruchomości: choć wzrost cen mieszkań był wciąż relatywnie wysoki na tle dekady poprzedzającej pandemię Covid-19, to ich dostępność i tak wzrosła. Przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej zwiększyło się bowiem w 2023 r. o 12,7 proc. rok do roku, wyraźnie bardziej niż przeciętna cena mieszkania.

Dane GUS, które dotyczą średniej ceny mieszkania, mogą być zaburzone przez zmianę struktury sprzedaży nieruchomości. Chodzi o to, że gdy mieszkania drożeją, nabywcy mogą skłaniać się ku lokalom mniejszym – albo gorszym z innych względów, np. słabiej położonych. Ale publikowane wcześniej dane NBP, dotyczące ceny metra kwadratowego, nie wskazują na to, aby w 2023 r. to zjawisko było istotne.

Średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym w 10 największych miastach w Polsce w 2023 r. wzrosła według NBP o 7,8 proc. rok do roku, a na rynku wtórnym o zaledwie 5,4 proc. Niewiele większe zwyżki cen maluje tzw. indeks hedoniczny, który uwzględnia też jakość nabywanych lokali. W takim ujęciu metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w tych 10 miastach podrożał w 2023 r. o 5,5 proc.

Z danych NBP również wynika, że dostępność cenowa mieszkań - liczona jako stosunek przeciętnej płacy w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście do ceny transakcyjnej metra kwadratowego mieszkania w tym mieście - od kilku kwartałów rośnie. Pozostaje jednak niższa niż w kilku latach przed pandemią Covid-19. Poczucie Polaków, że mieszkania są dziś drogie, w tym kontekście jest uzasadnione.

Raport GUS przynosi też wiele innych ciekawych informacji o rynku nieruchomości. Całkowita liczba transakcji na tym rynku, mierzona zawartymi aktami notarialnymi – dotyczącymi zarówno mieszkań, jak i gruntów, w tym działek budowlanych i gruntów rolnych – wyniosła w 2023 r. 510,9 tys. To o 3,8 proc. mniej niż w 2022 r. Był to drugi rok z rzędu, gdy tak mierzone obroty na rynku nieruchomości zmalały.

Średnia cena nieruchomości wpisana w aktach notarialnych wyniosła niespełna 411 tys. zł w porównaniu do 377 tys. zł. w 2022 r. To wzrost o 8,8 proc. – dokładnie taki sam, jak wzrost średniej ceny mieszkania. Nie jest to norma, choć lokale mieszkalne to najczęstszy przedmiot transakcji.

W latach 2021-2022 r. średnia wartość kupionej w Polsce nieruchomości rosła wyraźnie bardziej niż średnia cena mieszkania. Wiązało się to m.in. z dużą w następstwie pandemii popularnością działek rekreacyjnych.

Szczyt aktywności na rynku nieruchomości związany z programem "Bezpieczny kredyt 2 proc." przypadł na IV kwartał 2023 r. i I kwartał 2024 r.

W pierwszych miesiącach 2024 r., jak wynika z danych NBP, średnia transakcyjna cena mieszkania na rynku pierwotnym (w 10 dużych miastach) wzrosła o 8,6 proc. rok do roku, a na rynku wtórnym o 14,2 proc. W kolejnych miesiącach, jak wynika z bieżących doniesień, wzrost cen zaczął hamować.

"W perspektywie roku (od II kwartału do I kwartału 2025 r.) oczekujemy lekkiego hamowania wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań do 5-8 proc. rok do roku. Perspektywy popytowe się pogorszyły. Prognoza obniżek stóp procentowych odsuwa się na połowę 2025, a program "Kredyt mieszkaniowy #naStart" stoi pod znakiem zapytania - nie można wykluczyć rezygnacji z niego lub dalszych modyfikacji w kierunku ograniczania popytu. Wzrost cen mieszkań będzie też hamowany przez powoli rosnącą podaż" – pisali pod koniec czerwca w raporcie ekonomiści z PKO BP.

W niedawnej rozmowie z money.pl minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk mówił, że rząd wciąż pracuje nad programem "#naStart" i może go uruchomić z początkiem 2025 r. Wiadomo jednak, że w koalicji rządowej zdania na temat wspierania popytu na mieszkania poprzez dopłaty do kredytów są podzielone.

Grzegorz Siemionczyk, główny analityk money.pl