Trzy parametry, które decydują o kredycie hipotecznym

Rachunki za ogrzewanie rosną, przepisy się zaostrzają, a banki zaczęły w końcu nagradzać tych, którzy budują mądrzej. Dom energooszczędny to już nie fanaberia ekologów, ale twarda matematyka: niższe koszty eksploatacji, wyższa wartość nieruchomości i lepsze warunki kredytu. A o tym, czy bank zaoferuje nam preferencyjną hipotekę, coraz częściej decydują trzy wskaźniki: EUco, EK i EP.

Temat efektywności energetycznej budynków zaczął zyskiwać na znaczeniu kilka lat temu wraz z kolejnymi zmianami warunków technicznych, czyli przepisów regulujących standardy budownictwa w Polsce.

Prawdziwa rewolucja rozpoczęła się w 2014 r., gdy po raz pierwszy wyraźnie zaostrzono wymagania dotyczące izolacyjności przegród i zużycia energii. Kolejne etapy zmian weszły w życie w 2017 i 2021 r. Szczególnie WT2021 znacząco podniosły poprzeczkę dla nowych domów jednorodzinnych, ograniczając maksymalny dopuszczalny poziom wskaźnika EP do 70 kWh/m² rocznie - podczas gdy jeszcze w 2017 r. limit wynosił 95 kWh/m²/rok.

Właśnie wtedy energooszczędność przestała być jedynie modnym dodatkiem, a stała się obowiązującym standardem. Deweloperzy, projektanci i inwestorzy zaczęli zwracać znacznie większą uwagę na parametry energetyczne budynków, bo budynki, które ich nie spełniały, nie mogły uzyskać pozwolenia na użytkowanie.

Zmiana była uderzająca. Jeszcze kilka lat temu dom z EP na poziomie 120-140 kWh/m² rocznie nikogo nie dziwił. Dziś taki wynik oznaczałby nie tylko wysokie rachunki za ogrzewanie, ale też poważny problem z dostosowaniem projektu do obecnych norm.

Choć wszystkie trzy wskaźniki dotyczą energii, opisują zupełnie inne aspekty funkcjonowania budynku.

EUco - czyli energia użytkowa do ogrzewania informuje, ile potrzeba energii do utrzymania odpowiedniej temperatury we wnętrzu budynku. To parametr najściślej związany z architekturą domu - jego bryłą, izolacją, szczelnością czy jakością okien.

Im niższy wskaźnik EUco, tym mniej ciepła "ucieka" z budynku. Można powiedzieć, że to miara jakości samego projektu. Dobrze zaprojektowany dom energooszczędny może osiągać bardzo niski poziom EUco jeszcze zanim inwestor zdecyduje, czym będzie go ogrzewał.

Kolejny parametr to EK, czyli energia końcowa. Ten wskaźnik uwzględnia już nie tylko sam budynek, ale również sprawność zastosowanych instalacji grzewczych i przygotowania ciepłej wody. Pokazuje realne zużycie energii dostarczanej do domu i jest najbliższy temu, co później widzimy na rachunkach.

Dwa identyczne domy mogą mieć podobne EUco, ale zupełnie różne EK. Wszystko zależy od zastosowanego źródła ciepła. Dom wyposażony w nowoczesną pompę ciepła będzie zużywał mniej energii końcowej niż budynek ogrzewany starszym kotłem gazowym czy węglowym.

Jednak najważniejszym parametrem z punktu widzenia przepisów i banków pozostaje EP, czyli energia pierwotna. To właśnie ten wskaźnik decyduje dziś o zgodności budynku z normami WT2021 i możliwości uzyskania ekokredytu hipotecznego.

EP pokazuje roczne zapotrzebowanie budynku na nieodnawialną energię pierwotną. Uwzględnia nie tylko samo zużycie energii, ale również źródło jej pochodzenia - czyli realny wpływ budynku na środowisko.

Dlatego dom ogrzewany pompą ciepła i wyposażony w instalację fotowoltaiczną może mieć znacznie lepszy parametr EP niż budynek korzystający z paliw kopalnych, nawet jeśli oba zużywają podobną ilość energii do ogrzewania.

To właśnie dlatego nowoczesne technologie grzewcze zaczęły mieć tak ogromne znaczenie nie tylko dla ekologii, ale również dla finansów inwestorów.

Dla banków wskaźnik EP stał się prostym sposobem oceny przyszłej wartości i bezpieczeństwa nieruchomości. Dom energooszczędny generuje niższe koszty utrzymania, jest bardziej odporny na wzrost cen energii i ma większą wartość rynkową w długim terminie.

Z perspektywy instytucji finansowej oznacza to więc mniejsze ryzyko kredytowe. Właściciel domu z niższymi rachunkami ma większą zdolność do regularnej spłaty zobowiązań, a sama nieruchomość będzie bardziej atrakcyjna na rynku wtórnym.

Właśnie dlatego banki zaczęły rozwijać ofertę ekokredytów hipotecznych. Choć nazwa sugeruje osobny produkt finansowy, w praktyce jest to zazwyczaj preferencyjna wersja klasycznego kredytu hipotecznego.

Najczęściej oznacza niższą marżę, oprocentowanie lub prowizję. Obniżka wynosi zazwyczaj 0,1-0,5 punktu procentowego w zależności od banku - i choć na pierwszy rzut oka wydaje się skromna, przy kredycie zaciąganym na 25-30 lat zaczyna mieć realne znaczenie.

Przy kredycie na 600 tys. zł obniżka marży o 0,4 pp przekłada się na oszczędność rzędu 40-50 tys. zł na samych odsetkach przez cały okres spłaty. Do tego dochodzą jeszcze niższe rachunki za energię, a to trudno zignorować.

Górna granica EP wynikająca z WT2021 wynosi 70 kWh/m²/rok, ale banki stosują ostrzejsze kryteria. W wielu ofertach próg kwalifikujący do ekokredytu wynosi około 58-63 kWh/m²/rok. Zatem samo spełnienie wymogów prawa budowlanego nie wystarczy, żeby automatycznie uzyskać preferencyjne warunki finansowania.

Na polskim rynku preferencyjne ekologiczne hipoteki oferują dziś m.in. ING Bank Śląski, Bank Millennium, mBank, Pekao, PKO BP, BOŚ Bank, Credit Agricole, BNP Paribas czy VeloBank. Poszczególne instytucje różnią się jednak zarówno wymaganym poziomem EP, jak i skalą korzyści finansowych, dlatego przed wyborem oferty warto dokładnie porównać warunki.

W praktyce spełnienie wymagań bankowych nie jest dziś szczególnie trudne dla inwestora, który od początku planuje dom z pompą ciepła, rekuperacją czy instalacją fotowoltaiczną. Dzięki temu dom spełniający bazowy standard WT2021 i wyposażony w nowoczesne źródła ogrzewania i wentylację mechaniczną może dziś dostać lepsze warunki kredytu niż budynek projektowany według standardów sprzed dekady.

Bank zwykle wymaga przedstawienia projektowanej charakterystyki energetycznej budynku, a po zakończeniu budowy oczekuje świadectwa energetycznego, które potwierdza osiągnięcie deklarowanych parametrów.

Korzyści nie sprowadzają się wyłącznie do niższej raty kredytu. Znacznie większe znaczenie mają późniejsze koszty eksploatacji budynku.

W domu ogrzewanym gazem, o powierzchni około 110 m², roczne wydatki na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody mogą wynosić około 5-7 tys. zł. W przypadku domu energooszczędnego, wyposażonego w pompę ciepła oraz fotowoltaikę, koszty te często spadają do około 2-3,5 tys. zł rocznie.

Różnica kilku tysięcy złotych rocznie może wydawać się niewielka tylko na pierwszy rzut oka. W perspektywie 30 lat oznacza to nawet 90-150 tys. zł mniej wydanych na energię.

Warto też pamiętać, że ekokredyt można łączyć z innymi formami wsparcia. Przykładem jest program "Moje Ciepło" - dotacja do zakupu i montażu pompy ciepła w nowym domu jednorodzinnym, sięgająca nawet 21 000 zł. Program działa do końca 2026 r. i jak dotąd nie zapowiedziano jego przedłużenia.

Trzeba oczywiście pamiętać, że nowoczesny budynek wymaga zwykle większego początkowego budżetu - lepszej izolacji, szczelniejszej stolarki, wentylacji mechanicznej czy bardziej zaawansowanych instalacji grzewczych. Często jednak inwestorzy traktują te wydatki jako formę zabezpieczenia przed przyszłymi podwyżkami cen energii. I trudno odmówić tej logice racji.

Trend będzie się pogłębiał wraz z dalszym zaostrzaniem europejskich regulacji dotyczących efektywności energetycznej budynków.

Dom, który dziś spełnia standardy ekokredytu, za kilkanaście lat może okazać się po prostu nową normą rynkową. Z kolei budynki, które nie spełnią tych wymagań, mogą stopniowo tracić na atrakcyjności i wartości.

Jeszcze kilka lat temu inwestorzy pytali głównie o metraż, układ pomieszczeń i koszt budowy. Dziś coraz częściej interesuje ich to, ile dom będzie kosztował w perspektywie 20 czy 30 lat użytkowania. A odpowiedź na to pytanie coraz częściej kryje się właśnie w EUco, EK i EP.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl