W końcu coś drgnęło w cenach mieszkań. "Czas okazji nie potrwa długo"

Popyt na nieruchomości wyraźnie spadł. Obecnie lokale tanieją niemal we wszystkich dużych aglomeracjach. W efekcie deweloperzy, aby sprzedać mieszkania, muszą się sporo natrudzić. Dlatego zaczynają prześcigać się w promocjach.

Z kolei na rynku wtórnym sytuacja jest odwrotna. Sprzedający nie są wcale chętni do obniżek. Eksperci tłumaczą to jednak tym, że rynek wtórny z opóźnieniem reaguje na trendy, które pojawiają się wcześniej na rynku nowych mieszkań. Dlatego ich zdaniem obecne ceny ofertowe na wtórnym rynku nie odzwierciedlają rzeczywistego poziomu cen. – Sprzedającym trudno pogodzić się z faktem, że ceny przestały już rosnąć – przyznają eksperci.

Po ubiegłorocznych kolejkach w biurach deweloperów nie ma już śladu. Dlatego w ostatnim czasie w ich ofercie dominują promocje. Z analizy firmy Rednet Consulting wynika, że promocyjnie w cenie mieszkania, dodawany jest także często garaż lub komórka lokatorska.

Inne propozycje to m.in. wykończenie mieszkania pod klucz w okazjonalnej cenie. Dochodzą do tego karty podarunkowe, z których można korzystać w marketach budowlanych, a nawet vouchery do spa. Dodatkowo deweloperzy oferują obniżki do ceny metra mieszkania zwykle od 500 do 1 tys. zł za mkw.

Na rynku wtórnym sytuacja jest zupełnie inna, chociaż ceny lokali z drugiej ręki również drgnęły. Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu z majem 2022 r. ceny na rynku wtórnym spadły w 14 z 17 miastach. Do największych przecen doszło w Częstochowie (8,6 proc.), Sosnowcu (8,4 proc.) oraz Katowicach (7,5 proc.).

W przypadku trzech miast doszło jednak do sporych niespodzianek. W Rzeszowie, w porównaniu z majem, ceny mieszkań wzrosły o 4 proc., a w Bydgoszczy o 2 proc., podobnie jak w Lublinie.

Okazało się jednak, że nie był to trwały trend, bo już kilka tygodni po zakończeniu badania, sytuacja w tych miastach uległa zmianie, ceny znowu spadły.

– Rzeczywiście we wrześniu w Rzeszowie zanotowano rekordowy wzrost cen, ale z kolei już w październiku mieszkania w tym mieście potaniały, podobnie było w Lublinie – informuje Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander.

Dodaje jednocześnie, że w tej chwili w całym kraju widoczny jest wyraźny trend spadkowy. – Obecnie ceny rosną jedynie w Bydgoszczy, ale może być to skutek struktury lokalnych ogłoszeń. W bydgoskiej ofercie mogło pojawić się np. więcej droższych mieszkań z tzw. górnej półki, co mogło podbić średnią cenę w metropolii – tłumaczy analityk Expandera.

Jego zdaniem potrzeba więc dużo czasu, aby dokładnie ocenić, jak będą zmieniały się ceny zwłaszcza na wtórnym rynku. Warto także pamiętać, że ten rynek reaguje zawsze z dużym opóźnieniem na trendy na rynku nieruchomości. – W tej chwili sprzedający nie są jeszcze skłonni do obniżek, ale to się niedługo może zmienić – wyjaśnia.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, przypomina z kolei, że wysokość cen ofertowych zależy od bardzo wielu czynników. — Spadek cen w niektórych miastach może być na przykład spowodowany wprowadzeniem do oferty większej liczby mieszkań o niższym standardzie i w gorszej lokalizacji — wyjaśnia.

Ekspert twierdzi także, że deweloperzy o wiele szybciej reagują na otoczenie rynkowe, dlatego w segmencie nowych mieszkań doszło wcześniej do cenowej korekty. Dodatkowo spadki cen na rynku nowych mieszkań mogą być wynikiem faktu, że deweloperzy wprowadzili obecnie do oferty tańsze lokale, a wcześniej sprzedali droższe.

Jednak według niego przede wszystkim liczy się metodologia badania cen. – Dlatego, dopóki nie zobaczymy twardych danych NBP dotyczących trendów cen na mieszkaniowym rynku, trudno jest dziś wyrokować – dodaje.

Dlaczego to jest tak ważne? – NBP bierze pod uwagę także standard mieszkań, lokalizację, a nawet rodzaj technologii, czy np. jest to wielka płyta. Dopóki te dane się nie pojawią, trudno z całą odpowiedzialnością potwierdzić, czy ceny rzeczywiście spadły – mówi Bartosz Turek.

Obaj eksperci zgadzają się, że przyszły rok będzie dla rynku nieruchomości bardzo trudny, co przełoży się także na cenowe okazje.

– Zarówno obecny, jak i przyszły rok będzie dobrym okresem dla kupujących nieruchomości, ponieważ będą mieli większą siłę negocjacyjną niż do tej pory – ocenia Bartosz Turek.

Z kolei Jarosław Sadowski zwraca uwagę na inną kluczową kwestię. Jego zdaniem spadki cen mogłyby być dużo wyższe, gdyby nie było boomu na rynku najmu i nie wprowadzono wakacji kredytowych.

Co mogłoby się wówczas wydarzyć? Ekspert kreśli bardzo pesymistyczny potencjalny scenariusz.

– Gdyby nie było wakacji kredytowych, mogłoby naprawdę dojść do krachu na rynku nieruchomości. Wiele osób, którym rata wzrosła co najmniej dwukrotnie, mogłoby tego nie udźwignąć, co doprowadziłoby do fali wyprzedaży mieszkań – tłumaczy.

Jego zdaniem wówczas na rynku nagle mogłoby pojawić się dużo ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. Wiele osób przypartych do muru wysokimi ratami, byłoby również bardziej skłonnych do obniżania cen.

– Do takiej sytuacji na szczęście nie doszło. W efekcie nie ma spadków cen rzędu kilkunastu procent, tylko jest korekta w skali kilku procent. W tej chwili w ofercie sprzedaży pojawiają się za to mieszkania kupione w celach inwestycyjnych na kredyt. Zazwyczaj rata kredytu nie pokrywa już ewentualnych zysków z najmu. Sprzedający takie nieruchomości nie będą jednak czekać nieskończoność na kupców i niebawem mogą być bardziej skłonni do obniżek – twierdzi.

Ekspert uważa więc, że nie grozi nam powtórka z 2008 roku, gdy ceny zaczęły gwałtownie spadać. Przyczynia się do tego również sytuacja na rynku najmu. Wielu właścicieli mieszkań, które nie zostały kupione na kredyt, nie ma więc dużej presji, aby je sprzedawać, skoro mogą je z zyskiem wynajmować.

Nasi rozmówcy zgodnie podkreślają, że dziś jest im cokolwiek prognozować, bo sytuacja na rynku nieruchomości jest dynamiczna. Niepokojącym zjawiskiem jest jednak kurczenie się oferty nowych mieszkań. Z najnowszych danych GUS wynika, że w październiku deweloperzy rozpoczęli budowę 7,1 tys. nowych mieszkań. To o ponad 44 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. To zarazem najgorszy październikowy wynik od 2013 roku.

— To bardzo zauważalna zmiana. Za dwa lata deweloperzy oddadzą więc do użytku znacznie mniej mieszkań niż w poprzednich latach. Problem w tym, że jeżeli oferta gotowych mieszkań będzie mniejsza, a popyt będzie duży, to odbije się to na cenach mieszkań, które raczej na pewno wzrosną — przewiduje Bartosz Turek.

W tym kontekście przypomina, że optymistyczne prognozy NBP zakładają, że wynagrodzenia będą nadal rosły, a stopy procentowe na przełomie 2023 i 2024 r. zaczną spadać, co poprawi zdolność kredytową Polaków.

– Te czynniki mogą spowodować, że popyt na mieszkania będzie się odbudowywał. Może się wówczas zdarzyć sytuacja, że wraz ze wzrostem chętnych na mieszkania podrożeją także grunty i materiały budowlane, a ekipy wykonawcze również podniosą stawki, wynikiem czego ceny mieszkań będą znowu wyższe – ocenia.

Dodaje, że nie można także zapominać o rosnącej liczbie cudzoziemców i uchodźców, którzy muszą gdzieś mieszkać. W efekcie już w 2024 roku na rynku nieruchomości może pojawić się trudna sytuacja. – Spodziewam się, że wówczas ograniczona oferta na rynku mieszkań zderzy się z rosnącym popytem, co wpłynie na dynamiczny wzrosty cen. – mów Turek.

Jarosław Sadowski uważa jednak, że założenie, że ceny mieszkań zaczną znowu rosnąć w 2024 roku, jest zbyt optymistyczne. – Przyszły rok będzie rzeczywiście dobrym czasem dla kupujących mieszkania, ale trudno jest dokładnie przewidzieć, co się wydarzy za dwa lata. Jest kilka powodów. Po pierwsze wciąż nie wiemy, jak długo stopy procentowe pozostaną na wysokim poziomie, a to jest kluczowy czynnik. Ponadto nadal nie jest pewne, czy dojdzie do obniżek stóp procentowych pod koniec przyszłego roku – mówi.

Według niego nawet w najbardziej optymistycznym scenariuszu, gdyby faktycznie doszło do obniżek stóp procentowych pod koniec przyszłego roku — i tak musiałoby minąć trochę czasu, zanim stopy obniżyłby się do takiego poziomu, aby zwiększyła się dostępność kredytowa.

Jednocześnie Sadowski przypomina, że w przyszłym roku czekają nas wybory parlamentarne. —  Nie można wykluczyć, że jeżeli w przyszłym roku pojawi się nowy program mieszkaniowy, o którym ostatnio wspominają rządzący, może się wówczas wiele zmienić — podsumowuje.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.