Wykupują setkami "dziury w ziemi". Warszawa może być jak Berlin. To fatalna wieść dla wynajmujących

Lokale jeszcze nie powstały, ale szwedzki fundusz już wyłożył na nie blisko 400 mln zł. Dzięki temu niemal 650 mieszkań trafi wkrótce prosto na rynek wynajmu.

To dotychczas największa tego typu transakcja, ale niedawno były podobne w nieco mniejszej skali. Na przykład holenderski fundusz Van der Vorm Vastgoed kupił ponad 100 mieszkań z warszawskiej inwestycji La Praga. I one też mają iść na wynajem.

Eksperci są przekonani, że to początek wyraźnego trendu. - Fundusze najwyraźniej traktują polski rynek jako perspektywiczny. A czas na inwestycje jest bardzo dobry. Stopy procentowe są praktycznie zerowe, a w związku z pandemią, wielcy inwestorzy mogą liczyć na rabaty. A mieszkań w Polsce ciągle brakuje - mówi money.pl Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający firmy Cenatorium, która bada ceny na rynku nieruchomości.

Ekspert uważa, że podobnych inwestycji będzie więcej. - Na pewno są kolejne fundusze, które się tym interesują. Na pewno fundusze liczą też, że ożyje rynek najmu krótkoterminowego, który teraz praktycznie zamarł - dodaje.

- Polska jawi się jako bardzo atrakcyjny rynek - uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. I dodaje, że są firmy, które docelowo chcą mieć 5-7 tys. lokali na wynajem długoterminowy.

Z jednej strony fundusze widzą rozwijającą się Warszawę i czują dobrą okazję do inwestycji. Z drugiej strony, mieszkania w stolicy drożeją - i dla wielu osób wynajem to jedyne wyjście.

Eksperci coraz częściej zastanawiają się, czy Warszawa nie idzie drogą, którą kroczył niegdyś Berlin. Tam 15-20 lat temu mieszkania były stosunkowo niedrogie. Aż przyszli inwestorzy, wykupywali tysiące lokali z myślą o wynajmie.

Ceny urosły w niesamowitym tempie. Niektóre badania pokazują, że ceny wynajmu w stolicy Niemiec skoczyły od 2004 do 2017 roku o ok. 70 procent. A mieszkanie na własność w Berlinie to rzadkość. Szacuje się, że aż 85 proc. mieszkańców miasta wynajmuje swoje lokale.

Władze Berlina w końcu postanowiły walczyć z tym zjawiskiem. W 2019 roku odkupiły od prywatnego właściciela 6 tys. mieszkań za 920 mln euro. To były te same lokale, które miasto sprzedało mu w 2004 za nieco ponad 400 mln. Władze stolicy Niemiec tłumaczyły, że zrobiły to, "aby zachować stabilność cen".

Nie wystarczyło - rok później Berlin wprowadził ograniczenie cen w wynajmie. I tak cena wynajmu najstarszych i najgorzej wyposażonych mieszkań nie może przekroczyć 3,92 euro za metr kw. W przypadku najnowszych mieszkań granica wynosi niecałe 10 euro. Ograniczenie nie dotyczy jednak najnowszych lokali, wybudowanych po 2014.

Czytaj też: Po 40 latach "cud Gierka" został pobity. Najnowsze dane wskazują na rekord

Czy Warszawa za 20 lat również będzie musiała przejmować mieszkania za gigantyczne pieniądze? Albo wprowadzać limity w cenach wynajmu?

- Może być gorzej - mówi nam inwestor z zachodniej Polski, który sporo działa na niemieckim rynku.

- Berlin to miasto mocno lewicowe, gdzie zawsze większa inwestycja spotyka się z buntem mieszkańców. Deweloperzy toczą też prawdziwe wojny z lewicowymi władzami miasta. A w Warszawie? Ludzie pośmieją się z patodeweloperki czy z "Hongkongu na Woli". Ale generalnie deweloperzy mogą tam robić, co tylko chcą - mówi przedsiębiorca, który pragnie zachować anonimowość.

Przestrzega więc, że fundusze mogą masowo kupować mieszkania i windować ceny.

Z drugiej strony, jak zaznacza, Warszawa to nie do końca Berlin.

- Stolica Niemiec 20 lat temu była miastem na uboczu. Nie było tam wielkiego biznesu ani tłumów turystów. Ale to się zaczęło zmieniać. Berlin stał się jednym z najmodniejszych miast na globie. I to też przyciągnęło inwestorów - opowiada.

- Z całym szacunkiem, Warszawa chyba aż tak modna za 20 lat nie będzie. Chyba że się mylę. Wtedy naprawdę na wynajmujących czekają ciężkie czasy - dodaje.

To, jak modna będzie Warszawa za kilkanaście lat, trudno oczywiście przewidzieć. Ale eksperci podkreślają też inne różnice. - W Berlinie to nie skup nieruchomości przez wielkich inwestorów spowodował windowanie czynszów najmu, ale za mała podaż nowych mieszkań w stosunku do lawinowo rosnącego popytu. Po prostu z racji błędnych prognoz wzrostu zaludnienia za mało się budowało nowych mieszkań - uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jednak eksperci zauważają, że są i inne czynniki, które zmuszają ludzi do wynajmu. Na przykład zapaść w budowie mieszkań czynszowych i komunalnych.

- 2020 r. miał zapoczątkować szybki rozwój rynku najmu instytucjonalnego. Efekty są jednak na razie mizerne. Inwestorzy instytucjonalni oddali do użytkowania 1343 mieszkania na wynajem, czyli o 35 proc. mniej niż rok wcześniej - mówi Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

A ceny wynajmu w stolicy już są bardzo wysokie. Według danych portalu otodom.pl, ceny ofertowe najmniejszych mieszkań do 38 metrów kw. wyniosły w grudniu blisko 2 tys. zł za miesiąc.

Czytaj też: Mikroapartamenty o wielkości 6,7 m kw. Internauci: "patodeweloperka". Deweloperzy mówią, że to okazja

Niewykluczone, że w przyszłości będzie to znacznie więcej. A czy inne miasta mogą również pójść drogą Berlina? Mariusz Kurzac uważa, że inwestorzy mogą kupować też dziesiątki mieszkań w innych miastach, chociażby w Krakowie. Przede wszystkim tam, gdzie są wielkie korporacje, które zatrudniają specjalistów, również z zagranicy.