Raty kredytów hipotecznych rekordowo niskie. Jedna decyzja i wzrosną o kilkaset złotych

Osoby, które przez ostatnie 6 lat zaciągały kredyty hipoteczne, nie mają doświadczeń z rosnącymi ratami. Mowa o ponad milionie gospodarstw domowych. Dla nich seria podwyżek stóp procentowych, która kiedyś może nadejść, mogłaby okazać się szokiem – przestrzega Open Finance.

Ostatnia podwyżka stóp procentowych miała miejsce w maju 2012 r. - ponad 6 lat temu. Przez cały ten czas posiadacze kredytów hipotecznych, o ile obserwowali zmianę wysokości raty, to był to jedynie spadek jej wysokości. W efekcie spłacanie długów mieszkaniowych stawało się coraz prostsze. Ten stan jest o tyle niepokojący, że obecnie spłacanych jest już ponad milion kredytów hipotecznych zaciąganych w latach 2012-2018. Tak przynajmniej wynika z szacunków Open Finance opartych o dane KNF i AMRON - SAFRiN.

Spójrzmy na konkretny przykład. Rodzina zaciągnęła na początku 2012 r. kredytw wysokości 300 tys. zł i zobowiązała się spłacić go w ciągu 30 lat. W tamtym okresie przeciętna marża wynosiła 2 proc. A to oznacza, że pierwsza rata opiewała na niecałe 2 tys. zł. Jej wysokość bardzo szybko zaczęła spadać. Pod koniec 2012 r. Rada Polityki Pieniężnej zaczęła obniżać stopy procentowe. Wraz z nimi malała stawka WIBOR, która jest składnikiem oprocentowania prawie wszystkich mieszkaniowych kredytów złotowych.

Już pod koniec 2013 r. opisana rodzina mogła się cieszyć ratą o około 20% niższą, co oznacza, że do banku wpłacała mniej niż 1600 zł. To jednak nie był koniec dobrych wiadomości płynących z gmachu centrali Narodowego Banku Polskiego. Obradująca tam RPP miała jeszcze obniżyć koszt pieniądza – po raz ostatni zdecydowała się na taki ruch w marcu 2015 roku. Efekt był taki, że niedługo rata opisanego kredytu spadła do kwoty niższej niż 1400 zł. To 200 zł oszczędności na każdej racie. Od tego czasu niewiele się zmieniło. Stawka WIBOR 3M tylko delikatnie się zmieniała. Dziś rodzina spłacająca kredyt zaciągnięty ponad 6 lat temu musi co miesiąc oddawać po około 1375 zł miesięcznie – o ponad 30% mniej niż wynosiła pierwsza rata.

Open Finance

Trzeba jednak pamiętać, że dobra passa może się kiedyś skończyć. Już teraz rynek bardzo zachowawczo podchodzi do prognozowania podwyżek stóp procentowych w perspektywie kolejnych dwóch lat - wynika z bieżących notowań kontraktów terminowych na stopę procentową. Ekonomiści spodziewają się 2 lub 3 podwyżek. Z drugiej strony RPP wydaje się studzić te prognozy dając do zrozumienia, że nie wyklucza nawet scenariusza obniżek stóp procentowych – o ile sytuacja gospodarcza będzie tego wymagała.

Zastanówmy się jednak, co stałoby się, gdyby RPP zdecydowała się w końcu na zacieśnienie polityki monetarnej, czyli sprawiłaby, że kredyty w polskich złotych przestałyby być najtańsze w historii.

Znowu weźmy pod uwagę przypadek 30-letniego kredytu zaciągniętego na 300 tys. złotych z marżą na poziomie 2%, co obecnie można uznać za atrakcyjną ofertę. Rata zaciągniętego dziś kredytu w takiej kwocie wynosiłaby 1381 zł miesięcznie. Pojedyncza podwyżka poziomu stóp procentowych o 0,25 pkt. proc. oznaczałaby wzrost raty o około 43 zł. Przy podwyżkach łącznie o 1 pkt. proc. modelowa rata rośnie do poziomu 1556 zł, a przy dwukrotnie mocniejszych podwyżkach do 1741 zł miesięcznie. A co stałoby się, gdyby stopy procentowe wróciły do poziomu z 2012 roku, kiedy podstawowa stopa procentowa była nawet na poziomie 4,75% (dziś jest to tylko 1,5%)? Rata pęcznieje do 1986 zł miesięcznie. Jest o prawie 44% wyższa niż obecnie.

Open Finance

Każdy, kto obawia się takiego scenariusza, powinien podjąć wcześniejszą spłatę długu - nadpłacać kredyt.

. Jako ciekawostkę warto dodać, że gdyby nasza hipotetyczna rodzina na nadpłatę kredytu przeznaczała każdą złotówkę zaoszczędzoną dzięki obniżanym stopom procentowym, to dziś niestraszna byłaby im podwyżka stóp nawet do poziomu sprzed ostatniego kryzysu, którego symbolicznym początkiem był upadek banku inwestycyjnego Lehman Brothers. Rata kredytu nie wzrosłaby w tym wypadku ponad jej wysokość w chwili zaciągania. Warto przypomnieć, że w 2008 roku podstawowa stopa procentowa była przez 5 miesięcy na poziomie 6% (dziś jest to zaledwie 1,5%).

Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance