Właściciele działek odetchną? Rząd daje im więcej czasu. Zmiana w kluczowej reformie

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, która została znowelizowana w 2023 roku, nakłada na samorządy obowiązek sporządzania planów ogólnych dla każdej działki na ich terenie. Pierwotnie gminy miały na to czas tylko do końca 2025 r.

Samorządy alarmowały jednak, że uchwalenie nowych planów wymaga czasu i pieniędzy. Niektóre gminy mogą nie zdążyć z wprowadzeniem nowych przepisów, a to mogłoby oznaczać paraliż budowlany.

"Czas na uchwalenie przez gminy planów ogólnych jest niewystarczający. Ze względu na nakłady finansowe i zbyt małą liczbę odpowiednio wykwalifikowanych planistów gminy będą miały trudności z przygotowaniem właściwego, dającego się zastosować planu ogólnego" - ostrzegali także przedstawiciele Pracodawców RP.

Rząd posłuchał tych głosów i zmienił zdanie.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało nowelizację, która wydłuża okres obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) gmin o pół roku, czyli do 30 czerwca 2026 r. Oznacza to, że gminy zyskują pół roku na przygotowanie obowiązkowych planów ogólnych - nowych opracowań planistycznych w randze aktu prawa miejscowego, obejmujących całą gminę i sporządzanych wyłącznie w formie cyfrowej - informuje Związek Miast Polskich (ZMP).

ZMP, powołując się na dane resortu rozwoju, przekazuje, że do końca stycznia prawie 75 proc. gmin w Polsce przystąpiło do sporządzania planu ogólnego.

- Przedłużenie terminu opracowania planów ogólnych nie rozwiązuje wszystkich trudności napotkanych przy realizacji nowych przepisów o planowaniu przestrzennym. Większość gmin wiejskich ogłosiła przetargi w celu wyłonienia firm do opracowania planów ogólnych i spotkała się z absolutnym brakiem zainteresowania. Wystąpiły bardzo liczne przypadki, gdzie nie zgłosiła się żadna z firm - mówi money.pl Stanisław Jastrzębski, wójt gminy Długosiodło i przewodniczący zarządu Związku Gmin Wiejskich Rzeczypospolitej Polskiej.

- Sporządzanie planów ogólnych gmin w myśl nowych przepisów wywoła skutki katastrofalne dla rolnictwa z uwagi na niczym nieuzasadnioną blokadę możliwości zabudowy rolnicze oraz ekonomiczne z uwagi na zablokowanie uzbrojonych terenów w ukształtowanych pasmach zabudowy wsi - dodaje samorządowiec.

Nowe plany mają objąć wszystkie gminy i miasta w Polsce - nawet te, które mają aktualne plany zagospodarowania. Samorządy mogą w nich wyznaczyć tzw. obszary zabudowy, ale nie muszą. Jeśli tego nie zrobią, oznaczać to będzie całkowitą blokadę nowej zabudowy do momentu uchwalenia planu.

Do tej pory w przypadku braku planu miejscowego można było ubiegać się o pozwolenie na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. wuzetek.

Jeśli jednak gmina w planie ogólnym nie określi tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy, to poza ściśle określonymi wyjątkami (np. rozbudowa czy odbudowa) nie będzie można w ogóle wydawać decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce to oznacza blokadę inwestycji.

Opisywaliśmy już, że w ostatnich miesiącach inwestorzy masowo składają wnioski o warunki zabudowy, by zdążyć przed zmianą przepisów.

- Profesjonalni uczestnicy rynku, jak deweloperzy oraz inwestorzy, mają coraz większe problemy z kalkulacją parametrów planowanych przez siebie inwestycji. W bardzo krótkim czasie wystąpiło bowiem wiele zmiennych, które mogą mieć na nie istotny wpływ. Z jednej strony wiele gruntów po opracowaniu właściwych dla nich planów ogólnych może stracić charakter budowlany albo w ogóle nie zostać objętych planem. Rosną więc ceny i zainteresowanie działkami budowlanymi. Widzimy to u naszych klientów, m.in. na Warmii i Mazurach. Inwestorzy chcę jednak jak najszybciej zabezpieczyć projekty oparte na działkach rolnych, co powoduje, że urzędy zaczynają mieć problemy z obsługą rosnącej lawiny wniosków o wuzetki - mówi nam Dariusz Seges, dyrektor Departamentu Inwestycji i Rozwoju w firmie Rodzinne Inwestycje.

- Inwestorzy pozbywają się działek rolnych. Ich liczba rośnie lawinowo. Coraz rzadziej decydują się na stale rosnące ryzyko związane z uzyskaniem niezbędnej wuzetki. Mając do wyboru działkę budowlaną, nie rozpatrują już w ogóle zakupu rolnej o podobnych parametrach z zamiarem jej odrolnienia - dodaje ekspert.

- Dodatkowy termin daje gminom więcej czasu na rzetelne przygotowanie dokumentów i uniknięcie pośpiechu, który mógłby skutkować niską jakością planów. Z drugiej strony, opóźnienie może wydłużyć okres niepewności dla inwestorów i mieszkańców, zwłaszcza tam, gdzie nie ma obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ważne też będzie wsparcie merytoryczne i finansowe dla gmin, bo bez tego nawet dłuższy termin może nie wystarczyć i istnieje ryzyko, że niektóre samorządy i tak nie zdążą. Czekać nas może chaos przestrzenny i budowlany - mówi money.pl Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

- W związku z tym zamieszaniem planistycznym i związanym z tym wzrostem zainteresowania uzyskaniem warunków zabudowy popyt na działki budowlane może rosnąć, co potencjalnie wpłynie na wzrost ich cen szczególnie na działki z ważnymi wuzetkami - dodaje Błeszyński.

Nowelizacja przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym to kluczowy element Krajowego Planu Odbudowy. Blisko 80 proc. samorządów musi przygotować plany ogólne, aby Polska mogła rozliczyć wydatki z Komisją Europejską.

Resort rozwoju w ramach konsultacji zaproponował algorytm podziału środków z KPO dla poszczególnych gmin na sporządzenie planów ogólnych.

Uwzględnia on m.in. powierzchnię gminy, liczbę ludności oraz powierzchnię lasów. W oddzielnym załączniku udostępniono wykaz maksymalnych kwot wsparcia na to zadanie dla każdej gminy. I tak Warszawa może liczyć 1,6 mln zł maksymalnego wsparcia, Kraków - na 1,1 mln zł, Wrocław i Łódź - na 1 mln zł, Poznań - na 926 tys. zł, a Gdańsk - na 886 tys. zł.

Do wydatków kwalifikowalnych będą zaliczane wydatki związane z opracowaniem planu ogólnego, gminnego programu rewitalizacji, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także wydatki na opracowania, ekspertyzy, analizy i dokumentację techniczną.

Łączny budżet na realizację inwestycji wynosi ponad 893,2 mln zł ze środków KPO, z czego na wsparcie gmin w przygotowaniu planów ogólnych zaplanowano 457,8 mln zł, na wsparcie przygotowania i uchwalenia gminnych programów rewitalizacji - 94 mln zł, a na dofinansowanie przygotowania i uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego 316,2 mln zł.

Malwina Gadawa, dziennikarka money.pl