Zmiany w najmie. Dotkną nie tylko mieszkań oferowanych przez Airbnb czy Booking

W ocenie autorów raportu planowane wdrożenie unijnego rozporządzenia dotyczącego najmu krótkoterminowego może poważnie wpłynąć na funkcjonowanie rynku, który przez lata funkcjonował bez jednolitych rejestrów, jasnych zasad i skutecznych narzędzi kontroli.

Nowe przepisy wprowadzą dodatkowe obowiązki dla właścicieli mieszkań oferowanych głównie za pośrednictwem takich platform jak Airbnb czy Booking, a jednocześnie dadzą samorządom realne instrumenty wpływu na skalę oraz sposób prowadzenia najmu krótkoterminowego.

Eksperci zwrócili uwagę, że nie wiadomo jeszcze, czy polski ustawodawca zdecyduje się wprowadzić rozwiązania realizujące minimum wynikające z unijnej dyrektywy, czy też krajowe regulacje będą bardziej rygorystyczne. Takie kwestie jak zakres rejestracji, limity dni wynajmu, wymagania przeciwpożarowe i sanitarne czy rola wspólnot mieszkaniowych, będą zależały od krajowych decyzji legislacyjnych.

Jak wskazano w raporcie, na podstawie oficjalnych, gminnych rejestrów najmu krótkoterminowego, nie da się określić skali tego rynku w Polsce. Natomiast według danych Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego w 2024 roku oferowano w tym modelu około 65 tys. mieszkań: na platformie Airbnb liczba ofert sięgała niemal 60 tys. lokali, natomiast na Bookingu dostępnych było ponad 35 tys., przy czym około 85 proc. ofert z Bookingu pokrywało się z ofertami na Airbnb.

Najwięcej ofert dostępnych było w Warszawie (ponad 10 tys.), Krakowie (ok. 8 tys.), Gdańsku (ponad 6,5 tys.) oraz Wrocławiu (niecałe 3,5 tysiąca). W ocenie ekspertów, w tych miastach, a ściślej, w ich centralnych i turystycznych dzielnicach, ewentualne skutki regulacji mogą być najbardziej odczuwalne.

Jeżeli pojawią się obowiązkowe rejestry, dodatkowe wymogi techniczne, ograniczenia dni wynajmu czy konieczność uzyskiwania zgód wspólnot mieszkaniowych, część właścicieli stanie przed prostym wyborem: dostosować lokal do nowych zasad albo zmienić sposób jego wykorzystania - mówi Anton Bubiel z platformy SonarHome.pl..

Jak zaznacza, wiele z tych mieszkań już dziś jest w pełni przygotowanych do najmu długoterminowego, który po wejściu przepisów może okazać się znacznie mniej wymagający pod względem formalnym. - W takich warunkach naturalnym kierunkiem będzie przejście właśnie do tego segmentu rynku – ocenił Bubiel.

Autorzy raportu wzięli pod uwagę trzy możliwe scenariusze. W pierwszym, zakładającym przejście do innych segmentów około 10 proc. czyli 6 tys. lokali obecnie wynajmowanych krótkoterminowo, wpływ na wysokość stawek najmu długoterminowego byłby umiarkowany i ograniczony lokalnie. W drugim scenariuszu, przewidującym zmianę funkcji 25 proc., czyli 15 tys. mieszkań, wzrost podaży lokali dostępnych w formie najmu długoterminowego, ulokowanych głównie w centrach miast, mógłby doprowadzić do realnych obniżek czynszów w niektórych dzielnicach.

"Zrealizowanie najbardziej radykalnego scenariusza, w którym połowa mieszkań z najmu krótkoterminowego trafiłaby na inne rynki, oznaczałoby natomiast silny impuls podażowy. Taka sytuacja mogłaby wywołać spadki stawek w wybranych lokalizacjach, ale nawet wtedy trudno mówić o załamaniu rynku. Efekt byłby zauważalny, lecz wciąż lokalny i segmentowy, a nie ogólnopolski" – wskazał Bubiel.