Prace nad nowymi daninami nabrały ostatnio tempa. Niedawno powrócił m.in. temat dotyczący ograniczeń w handlu mieszkaniami. Pojawił się też nowy podatkowy wątek.
Okazuje się, że przedsiębiorcy, którzy wynajmują mieszkania, zapłacą teraz podatek znacznie wyższy niż osoby fizyczne. Zdaniem ekspertów z sektora nieruchomości nie ma wątpliwości, że ta zmiana odbije się negatywnie na całym rynku, a wynajmujący mieszkania zapłacą za to w wyższych czynszach.
Co ciekawe, wyższy podatek nie będzie efektem wprowadzenia nowej ustawy, tylko skutkiem nowej interpretacji Ministerstwa Finansów.
MF: chodzi o budynki mieszkalne zajęte na prowadzenie działalności
Według doniesień medialnych chodzi o osoby wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Zapłacą one 29 razy wyższy podatek niż w przypadku osób fizycznych, które również wynajmują mieszkania. Zgodnie z dotychczasową interpretacją w obu przypadkach właściciele płacili stawkę podatku od nieruchomości odpowiednią dla mieszkań, czyli tylko 1 zł za 1 mkw. powierzchni lokalu.
Zapytaliśmy Ministerstwo Finansów, skąd wynika ta zmiana i od kiedy zacznie obowiązywać. Resort wyjaśnia, że w tym wypadku chodzi o "interpretację przepisu art. 5 ust. 1 pkt ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w odniesieniu do pojęcia budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej".
Skąd wzięły się informacje o 29-krotnej podwyżce? Ministerstwo wskazuje, że to rezultat odpowiedzi na interpelację poselską, która dotyczyła "opodatkowania lokali mieszkalnych stanowiących własność spółki prawa handlowego, której jedną z działalności gospodarczych był wynajem lokali mieszkalnych (w ilości ponad 100)".
Urzędnicy resortu tłumaczą, że zgodnie z aktualną linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego "wynajem budynków i lokali mieszkalnych przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą stanowi spełnienie przesłanki zajęcia na działalność gospodarczą, gdyż te budynki czy lokale mieszkalne są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu. Podejście takie dotyczy lokali, które są wynajmowane w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Osoby fizyczne wynajmujące lokale mieszkalne w ramach tzw. najmu prywatnego (niezwiązanego z działalnością gospodarczą) płacą cały czas stawkę podatku przeznaczoną dla lokali mieszkalnych".
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Ekspert: wiele zależy od tego, jaką interpretację przyjmą urzędy
Czy to oznacza, że niebawem przedsiębiorcy wynajmujący mieszkania w ramach działalności gospodarczej mogą spodziewać się pism z urzędów skarbowych, nakazujących im zapłatę wyższego podatku?
Robert Kuliga, prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik w odpowiedzi na tak postawione pytanie przyznaje, że w tym wypadku wiele zależeć będzie od tego, jaką interpretację przyjmą poszczególne urzędy. - Nawet jeśli dostaną nowe wytyczne od resortu finansów, to wiele będzie zależało od indywidualnej interpretacji - uważa.
Dodaje, że do tej pory pojawiały się różne uzasadnienia. Według jednego urzędu skarbowego w przypadku wynajmowania kilku mieszkań należało prowadzić działalność gospodarczą. Z kolei inne uważały, że nie trzeba być przedsiębiorcą, aby wynajmować mieszkania.
Warto w tym kontekście przypomnieć, że wiele osób zrezygnowało z prywatnego najmu na rzecz działalności gospodarczej z obawy przed różnymi interpretacjami urzędów skarbowych, niektórzy byli do tego wręcz nakłaniani. Teraz uderzy w nich nowa interpretacja resortu finansów - mówi nasz rozmówca.
Jego zdaniem nie ma w tym żadnej logiki. - Rozumiem, że właściciele, którzy przeszli na działalność, zostaną teraz za to w pewnym sensie ukarani? Czy to raczej oznacza, że Ministerstwo Finansów chce z powrotem nakłonić te osoby, aby przeszły na najem prywatny? - pyta prezes Mieszkanicznika.
Kolejnego naszego rozmówcę dziwi to, że podnoszenie podatków odbywa się "tylnymi drzwiami" poprzez interpretację istniejących przepisów. - Jeżeli wprowadza się nowe regulacje, to powinno to wynikać ze zmiany litery prawa, z odpowiednim vacatio legis - mówi Łukasz Bączyk, partner i członek zarządu w ASB Tax.
Dodaje, że jeśli zamiarem rządzących jest zmiana prawa poprzez jego interpretację, to warto pamiętać o tym, że każdy urząd skarbowy może mieć w tym wypadku odmienne zdanie. W związku z tym istnieje ryzyko, że poszczególne interpretacje będą się różniły od siebie.
Moim zdaniem taki sposób procedowania prawa jest naganny. Powinno się to odbywać poprzez wprowadzanie nowych ustaw, a nie interpretację dotychczasowych przepisów - podkreśla Łukasz Bączyk.
Robert Kuliga zwraca z kolei uwagę na to, że wraz z interpretacją MF mogą pojawić się kolejne wątpliwości. - Pojawia się pytanie, czy Ministerstwo Finansów będzie konsekwentne. Zgodnie z logiką resortu wyższy podatek może także dotyczyć osób, które prowadzą działalność gospodarczą w swoim mieszkaniu - wskazuje.
Dodaje, że w tym wypadku będzie to znaczący wzrost. Przykład? Za mieszkanie o powierzchni 65 mkw. według nowej stawki trzeba będzie zapłacić prawie 2 tys.
Podatek od hurtowego zakupu mieszkań nie będzie konieczny?
Za sprawą nowego stanowiska resortu finansów powrócił także temat opodatkowania funduszy. Okazuje się, że teraz wprowadzanie daniny od hurtowego zakupu mieszkań nie będzie konieczne, bo nowa interpretacja obejmie także duże podmioty, które prowadzą działalność komercyjną w zakresie wynajmu mieszkań. W praktyce, jeśli interpretacja Ministerstwa Finansów stanie się wiążąca, wówczas uderzy to zarówno w przedsiębiorców prywatnych, jak i zagraniczne fundusze.
- Wnioskuję, że rząd w takim wypadku porzuci dotychczasowy pomysł opodatkowania prywatnych właścicieli będących właścicielami kilku mieszkań, które wynajmują - ocenia Robert Kuliga.
Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości zwraca uwagę na fakt, że ta zmiana będzie kolejnym uderzeniem w wynajmujących mieszkania. Przypomnijmy, od 2022 r. nie można już amortyzować budynków i lokali mieszkalnych wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej, co jest skutkiem Polskiego Ładu. To oznacza, że nie można odliczyć wielu kosztów poniesionych na zakup mieszkań czy domów.
- W praktyce, zgodnie z nową interpretacją Ministerstwa Finansów, przedsiębiorcy wynajmujący mieszkania będą płacić taki sam podatek, jak pozostali przedsiębiorcy, którzy płacą daniny za wynajem lokali użytkowych - mówi nasz rozmówca.
- Podchodząc do tego zdroworozsądkowo, jest to pewne uporządkowanie rynku. Uzasadnieniem takiego interpretowania przepisów jest fakt, że wynajem mieszkania jest w tym momencie działalnością gospodarczą, a dany przedsiębiorca czerpie z tego określone przychody - wyjaśnia.
Czy wzrost kosztów najmu odbije się w czynszach?
Okazuje się, że na nowej interpretacji Ministerstwa Finansów mogą skorzystać przede wszystkim samorządy.
Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, w praktyce więc pobiera go bezpośrednio gmina, a nie państwo. Samorządy znajdują się w trudnej sytuacji budżetowej, a nowa interpretacja Ministerstwa Finansów może być dla nich sposobem na zasilenie ich dodatkowym zastrzykiem pieniędzy. Gminy na tym więc na pewno skorzystają, bo dzięki temu otrzymają większe wpływy do swoich budżetów - mówi Tomasz Błeszyński.
Dodaje, że ta zmiana może mieć także wpływ na rynek najmu. Czy to oznacza, że czynsze za najem wzrosną? - Wiele zależy od tego, czy przedsiębiorcy zajmujący się wynajmem mieszkań wezmą na siebie wzrost dodatkowych kosztów, czy też przerzucą je na swoich najemców. Na pewno koszty najmu wzrosną, ale niekoniecznie od razu przełoży się to na wzrost czynszów - podsumowuje Tomasz Błeszyński.
Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl
Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.