Mieszkanie w niskim standardzie albo wynajem. Oto skutki zapaści na rynku kredytów

- Obecnie mamy do czynienia przede wszystkim z dużym osłabieniem akcji kredytowej, która w rezultacie prowadzi do spadku transakcji na rynku mieszkaniowym. Grupami klientów są osoby posiadające zasoby gotówkowe oraz kredytobiorcy posiłkujący się znacznie niższymi kwotami kredytów, pozwalającymi jedynie na uzupełnienie brakującej kwoty do zakupu - tłumaczy Marcin Jańczuk z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse.

W opublikowanym w środę raporcie przygotowanym przez ekspertów Metrohouse, Credipass i RynekPierwotny.pl zwrócono uwagę na wiele zmian, jakim poddawany jest rynek mieszkaniowy.

Zdaniem ekspertów ponadprzeciętne nagromadzenie negatywnych czynników, takich jak wybuch wojny w Ukrainie, szybko rosnąca inflacja i stopy procentowe, nowe wymagania KNF, a wraz z nimi znaczące obniżenie możliwości finansowania zakupów kredytem, przełożyły się na dzisiejszy obraz rynku nieruchomości.

Statystyki pokazują, że w przypadku stolicy średnia kwota zaciąganego kredytu wynosi 372 tys. zł i jest niższa o 88 tys. zł od wyniku sprzed dwunastu miesięcy.

Jak wynika z raportu, prawie połowa (48 proc.) nabywców mieszkań na rynku wtórnym dokonuje transakcji w celach inwestycyjnych. Większość z nich zapewne już wkrótce wystawi zakupione lokale na rynek najmu, który w dalszym ciągu cieszy się dużym zainteresowaniem wśród klientów. Do grupy rodzimych najemców dołączyli uchodźcy z Ukrainy, a coraz częściej także Białorusini i przedstawiciele innych nacji, często z dalekiej Azji.

Zapaść na rynku kredytów sprawia, że wynajem mieszkania to jedyna droga do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wśród grupy osób, która jeszcze do niedawna planowała zakup mieszkania - wskazano w raporcie.

Jak pokazuje Indeks Popytu będący częścią raportu, klienci zdają się oczekiwać na lepszy moment do wejścia na rynek. Liczba aktywnych uczestników rynku pozostaje na niskim poziomie.

Z analizy wynika, że nagromadzenie wielu niekorzystnych czynników na rynku mieszkaniowym prowadzi do spadku cen nominalnych. Taką sytuację eksperci zaobserwowali w czterech z sześciu największych miast w Polsce. W pozostałych dwóch (Warszawa, Gdańsk) ceny pozostały na zbliżonym poziomie do obserwowanego w III kw. 2022 r.

"Znacznie tańsze mieszkania, bo o 9,5 proc., nabywamy w Łodzi, gdzie za mkw. płaciliśmy ostatnio 6206 zł. Warto zwrócić uwagę, że w tym mieście sprzedający znacząco schodzą z ceny już na etapie ekspozycji oferty (średnio o ponad 6 proc.)" - podkreślono. Jak dodano, w porównaniu do sytuacji sprzed dwunastu miesięcy największe wzrosty cen zachowane są - co ciekawe - również w Łodzi (7,7 proc.), natomiast w Poznaniu średnia jest niższa niż przed rokiem.

Jak zauważa Marcin Jańczuk, wraz z ograniczeniem w dostępie do kredytów szczególnym powodzeniem w ostatnich miesiącach cieszą się mieszkania o niższym standardzie, z niższej półki cenowej, co także może mieć wpływ na kształtowanie się średnich cen.

Z raportu wynika, że w przeciwieństwie do rynku wtórnego, na rynku nowych mieszkań mamy do czynienia z kontynuacją wzrostów. Najwięcej - w porównaniu do III kw. 2022 r. - ceny wzrosły w Gdańsku (3,5 proc.) i we Wrocławiu (3,1 proc.), gdzie za mkw. mieszkania od dewelopera należało zapłacić średnio odpowiednio 11 883 zł i 11 908 zł.

Jedyną metropolią, w której odnotowano spadek (-1,9 proc.) była Warszawa. Jak czytamy w raporcie, spadkowe zmiany z IV kw. 2022 r. były spowodowane przede wszystkim wyprzedażą warszawskich nowych lokali kosztujących ponad 15 tys. zł za mkw.

W przypadku Warszawy niemal jedna piąta mieszkań sprzedanych przez deweloperów od października do grudnia 2022 r. kosztowała ponad 15 tys. zł/mkw.

Rok 2022 był bardzo trudny na rynku kredytów hipotecznych. W ubiegłym roku było osiem podwyżek stóp procentowych, a wliczając te z końca 2021 r., mieliśmy serię 11 podwyżek. Osłabiło to możliwości finansowe klientów do pożyczania pieniędzy z banków.

"Dane rynkowe wskazują, że mamy do czynienia ze zmniejszeniem o połowę wypłaconych kredytów hipotecznych. W całym 2022 r. było to zaledwie 45 mld zł wobec prawie 87 mld zł w 2021 r." - podano w raporcie. Zdaniem ekspertów "perspektywy na rok 2023 są bardziej optymistyczne".

Wiele wskazuje, że sytuacja powinna ulec zmianie na lepsze. Rada Polityki Pieniężnej już od czterech posiedzeń nie wykonała ruchu w górę ze stopami procentowymi, co mogłoby wskazywać na pewną stabilizację ich poziomu - czytamy.

Z tego powodu Komisja Nadzoru Finansowego zaczęła się zastanawiać nad zmniejszeniem bufora w liczeniu przez banki zdolności kredytowej. Dodatkowo banki rozpoczęły już proces zmiany stawki referencyjnej w oprocentowaniu kredytu na parametr WIRON, który jest niższy niż poprzedni WIBOR.