Stopy procentowe w górę. Kiedy będziemy płacić wyższe raty?

W środę Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o podniesieniu stóp procentowych o 1 pkt proc.

95 proc. kredytów hipotecznych udzielonych w 2021 r. była oprocentowana według zmiennych stóp procentowych. Odsetki od takich kredytów są liczone na podstawie zmiennej stawki WIBOR (trzy- lub sześciomiesięcznej) powiększonej o marżę banku.

O ile jeszcze w połowie września WIBOR 3M wynosił zaledwie 0,24 proc., a 6M – 0,28 proc., o tyle obecnie (16 marca 2022 r.) wskaźniki są znacznie wyższe i wynoszą odpowiednio 4,33 proc. i 4,69 proc.

WIBOR ustalany jest w każdy dzień roboczy o 11:00 podczas fixingu, w którym uczestniczą największe polskie banki.

Wysokość ustalonych stawek jest publikowana tego samego dnia o 23:00 na stronie internetowej ich administratora: GPW Benchmark. Oznacza to, że WIBOR nie jest bezpośrednio uzależniony od stóp procentowych NBP, ale mają one wpływ na jego wartość.

Dobrze ilustruje to skokowy wzrost wskaźników 3M i 6M w reakcji na dwie pierwsze decyzje RPP. 7 października 2021 r. podniosły się one o ok. 0,40 proc., a 4 listopada – WIBOR 3M poszybował o 0,42 proc. w górę, a 6M – o 0,65 proc. Zapoczątkowało to podwyżkę tych wskaźników, z którą mamy do czynienia cały czas.

Warto też zauważyć, że coraz bardziej wzrasta różnica między stawką trzymiesięczną i sześciomiesięczną. W połowie września 2021 r. wynosiła ona zaledwie 0,04 proc., 31 grudnia wzrosła do 0,30 proc., a obecnie wynosi 0,36 proc.

W przypadku kredytów na finansowanie nieruchomości nie ma zasady takiej, jak przy kredytach konsumpcyjnych, że wzrost stóp procentowych przekłada się niemal natychmiast na wyższe raty spłacanych zobowiązań. To kiedy kredytobiorca odczuje w swoim portfelu większą ratę, zależy od tego:

• czy bank ustala oprocentowanie na podstawie stawki trzy- czy sześciomiesięczne;
•  i jak często zmienia ich wysokość.

W Banku Millennium wskaźnik referencyjny WIBOR 6M zmienia się w cyklach sześciomiesięcznych, w tym samym dniu miesiąca, w którym zostanie zawarta umowa kredytu lub jeśli w danym miesiącu kalendarzowym dzień ten nie występuje – w ostatnim dniu tego miesiąca i przyjmuje wartość z ostatniego dnia roboczego miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym następuje zmiana (obecnie stosowany jest wskaźnik z 28 lutego wynoszący 4,02 proc.).

Bank Pekao wylicza stopę bazową kredytu mieszkaniowego w ostatnim dniu roboczym każdego miesiąca kalendarzowego jako średnią arytmetyczną ze wszystkich dziennych notowań stawki WIBOR 6M z ostatniego miesiąca kalendarzowego, poprzedzającego okres obrachunkowy (stopa bazowa 6M obowiązująca w marcu wynosi 3,7755 proc.).

W ING Banku Śląskim w pierwszym okresie obowiązywania stopy procentowej pod uwagę brany jest WIBOR 6M z ostatniego dnia roboczego miesiąca kalendarzowego poprzedzającego miesiąc, w którym została zawarta umowa. Jego pierwsza zmiana następuje w szóstym miesiącu kalendarzowym od podpisania umowy, w dniu spłaty raty. Każda następna zmiana wskaźnika referencyjnego następuje co 6 miesięcy od poprzedniej zmiany (obecnie stosowana jest stawka z 28 lutego wynosząca 4,02 proc.).

W mBanku stawka bazowa jest aktualizowana cztery razy w roku: w przedostatnim dniu roboczym: lutego, maja, sierpnia i listopada. Stawka obowiązuje przez kolejne trzy miesiące kalendarzowe. Bank aktualizuje stawkę każdego trzeciego roboczego dnia marca, czerwca, września i grudnia. Oprocentowanie kredytu zmieni się od najbliższej raty, której płatność przypadnie po zmianie stawki bazowej obowiązującej w banku (obecnie w mBanku obowiązuje stawka bazowa 3,59 proc.).

Oznacza to, że odsetki od kredytu osoby, która skorzystała z finansowania w Banku Millennium i ING Banku Śląskiego, będą przez najbliższych sześć miesięcy obliczane na podstawie stawki z 28 lutego, w mBanku – przez najbliższe 3 miesiące z wykorzystaniem stawki z 25 lutego (czyli z przedostatniego dnia roboczego tego miesiąca). Kredyt spłacany przez klienta Banku Pekao będzie kolei oprocentowany na podstawie stopy bazowej będącej średnią arytmetyczną sześciomiesięcznego WIBORU z ostatniego miesiąca.

Mimo tego, że podczas fixingu ustalanych jest osiem rodzajów stawki WIBOR, to do obliczania oprocentowania kredytów mieszkaniowych stosowane są tylko dwie spośród nich: trzy- i sześciomiesięczna. Niektóre banki stosują WIBOR 3M, inne – WIBOR 6M, i tak:

• oprocentowanie na podstawie trzymiesięcznego WIBORU obliczają: Alior Bank, Bank Pocztowy, BNP Paribas, Citi Handlowy, Credit Agricole, mBank i Santander Bank Polska;
• stawkę WIBOR 6M wykorzystują: Bank Millennium, Bank Pekao, BOŚ Bank, ING Bank Śląski i PKO BP.

Banki zazwyczaj nie zmieniają stawki referencyjnej, na podstawie której obliczane jest oprocentowanie kredytów hipotecznych. Wyjątkiem jest tu Bank Millennium, który do końca ubiegłego roku posługiwał się stawką WIBOR 3M, a od 1 stycznia 2022 r. zamienił ją na WIBOR 6M.

Oprocentowanie, którego wysokość jest obliczana z wykorzystaniem stawki trzymiesięcznej, zmienia się częściej. Dla osoby spłacającej kredyt oznacza to, że w ciągu 6 miesięcy odsetki będą przeliczane dwa razy. Z kolei klient spłacający zobowiązanie oprocentowane na podstawie stawki WIBOR 6M będzie miał w tym czasie jedną (ale – biorąc pod uwagę stały wzrost stawek rynkowych – większą) podwyżkę oprocentowania.

Przyjmijmy, że jeden klient wziął kredyt, którego oprocentowanie było ustalane na podstawie stawki trzymiesięcznej, a drugi skorzystał z finansowania opartego o WIBOR 6M. W obu przypadkach oprocentowanie w początkowym okresie było obliczane na podstawie stawek z 31 sierpnia 2021 r. (WIBOR 3M wynosił wówczas 0,23 proc., a WIBOR 6M – 0,26 proc.) podwyższonych o marżę w wysokości 2,3 proc., co dawało oprocentowanie odpowiednio 2,53 proc. i 2,56 proc.

Pierwszy klient dostał od banku po trzech miesiącach nowy plan spłaty z odsetkami obliczanymi na podstawie stawki WIBOR 3M wynoszącej 1,70 proc. (jego oprocentowanie wzrosło do 4 proc.), a po kolejnych trzech miesiącach kolejny. Tym razem WIBOR 3M wzrósł do 4,33 proc., a oprocentowanie – do 6,63 proc.

Drugi klient dostał nowy plan spłaty dopiero po sześciu miesiącach. Jednak w jego przypadku wzrost stawki WIBOR 6M był znacznie większy – do poziomu 4,69 proc. Tak więc, przez kolejne 6 miesięcy będzie płacił odsetki obliczane na podstawie oprocentowania wynoszącego 6,99 proc.

Oznacza to, że w lepszej sytuacji jest klient, którego oprocentowanie jest obliczane na podstawie stawki trzymiesięcznej. Jego domowy budżet jest obciążany mniejszymi podwyżkami miesięcznych rat.

Co możemy zrobić, jeżeli spłacamy kredyt, którego oprocentowanie jest ustalane na podstawie stawki sześciomiesięcznej i obawiamy się, że raty wyliczone na podstawie jej aktualnej wysokości, będą zbyt dużym obciążeniem dla naszego domowego budżetu? Jeśli wzięliśmy kredyt np. na 15 czy 20 lat możemy podpisać aneks wydłużający okres spłaty (w takim przypadku zmniejszy się wysokość miesięcznej raty) lub przejść na oprocentowanie okresowo stałe (np. przez 5 lat) – to również wymaga zawarcia aneksu z bankiem.

Jeśli natomiast chcielibyśmy nadal spłacać kredyt ze zmienną stopą procentową, ale ustalaną z wykorzystaniem stawki trzymiesięcznej, to powinniśmy zastanowić się nad zrefinansowaniem kredytu, czyli skorzystaniem z finansowania w innym banku. W tym przypadku powinieneś porównać oferty banków. Na szczęście nie trzeba w tym celu odwiedzać placówek poszczególnych banków. Pomoże w tym nasz ranking kredytów hipotecznych, w którym znajdują się propozycje kredytów na finansowanie nieruchomości.