Podatek od sprzedaży nieruchomości. Kiedy trzeba go zapłacić?

Podatki płacić trzeba od wielu czynności. W przypadku sprzedaży nieruchomości istnieje prosta zasada. Jeśli nie chcemy zapłacić podatku dochodowego pomiędzy datą kupna nieruchomości, a jej sprzedaży musi minąć 5 lat. Co istotne chodzi tu o 5 lat podatkowych, a nie kalendarzowych. Jeśli ten termin będzie dotrzymany, nie musimy składać żadnego zeznania podatkowego do urzędu skarbowego.

Podstawą obliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości jest ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek od nieruchomości wynosi 19 proc. Czasem nazywa się go "podatek od wzbogacenia".

Jeśli mieszkanie lub dom zostanie sprzedane wcześniej niż 5 lat przed jego zakupem, będzie trzeba zapłacić właśnie 19 proc. ceny. Podatek obliczymy jednak nie od ceny sprzedaży, ale od różnicy między ceną kupna, a sprzedaży, czyli od dochodu. Dobrze jest więc bardzo dokładnie ustalić cenę kupna mieszkania i uwzględnić wszystkie dodatkowe koszty, które podwyższają wartość transakcji. Takimi dodatkowymi kosztami mogą być np. koszty notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, a także prowizja pośrednika.

A co w sytuacji, gdy sprzedane mieszkanie ma niższą wartość niż w momencie jego zakupu albo gdy sprzedajemy je w tej samej cenie, w jakiej zostało nabyte? W tym przypadku nie zapłacimy podatku, ponieważ w wyniku tej transakcji nie osiągamy dochodu. Możemy mieć do czynienia z jeszcze jedną sytuacją. Chodzi o sprzedaż nieruchomości, którą otrzymaliśmy w darowiźnie. Jeśli sprzedamy taką nieruchomość przed upływem 5 lat, dochód będzie wysoki. Można uniknąć zapłaty podatku, jeśli skorzystamy z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Wystarczy pieniądze uzyskane ze sprzedaży takiej nieruchomości przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Chodzi o to, by kupić za nie np. inny dom lub mieszkanie albo grunt pod budowę. Dozwolone jest też, by pieniądze te zostały spożytkowane na remont własnego domu lub mieszkania albo na spłatę kredytu, który wcześniej zaciągnięto na cele mieszkaniowe.

Ważne, by inwestycja taka została zrealizowana w ciągu 2 lat, licząc od końca roku, w którym sprzedaliśmy nieruchomość. W takiej sytuacji musimy przekazać informację o takiej inwestycji fiskusowi. Trzeba pamiętać, że nie zapłacimy w ogóle podatku, jeśli całą kwotę przeznaczymy na cele mieszkaniowe. Gdy tylko część środków będzie przeznaczona na te cele, to od pozostałej kwoty zapłacimy podatek wraz z odsetkami. Podobnie będzie w sytuacji, gdy nie spożytkujemy pieniędzy na cele mieszkaniowe, mimo że poinformowaliśmy urzędników skarbowych, że właśnie tak będą one rozdysponowane. Wtedy podatek zapłacimy od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania.

Oczywiście takie reguły dotyczącą osób, które sprzedają nieruchomości prywatnie, nie działają aktywnie na rynku nieruchomości, ale przede wszystkim nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Wskazanych przepisów nie będziemy też stosować, jeśli nieruchomość znajduje się w ewidencji środków trwałych.