Ceny mieszkań. Ile metrów kupimy za przeciętną pensję?

Pandemia i związane z nią ograniczenia, jak choćby praca czy nauka zdalna w szkołach wyższych, uderzyła w rynek najmu. Jednak najnowszy raport NBP pokazuje, że inwestycja w mieszkanie, uwzględniając oprocentowanie kredytu, nadal jest konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne, co widać na wykresie poniżej.

To efekt mniejszego kosztu kredytu po obniżce stóp procentowych oraz braku ciekawszych bezpiecznych alternatyw inwestycyjnych. Trzeba też zaznaczyć, że wyliczenia te nie uwzględniają kosztów transakcyjnych, ani potencjalnie długiego czasu wyjścia z takiej inwestycji. Dane dotyczą czwartego kwartału 2020 roku i siedmiu największych miast w Polsce.

Wykres. Opłacalność wynajmu mieszkania wobec alternatywnych inwestycji gospodarstw domowych (różnice stóp procentowych). Dane dla siedmiu największych miast. Wartość powyżej 0 oznacza większą opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem niż lokowanie kapitału winnych inwestycjach:

Natomiast zła wiadomość - szczególnie dla osób marzących o własnym lokum - jest taka, że w ostatnich latach spada szacowana dostępność mieszkań. Co to oznacza? Że za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw można kupić coraz mniej.

Jak widać na wykresie poniżej, np. w Łodzi jeszcze 2-3 lata temu za przeciętne wynagrodzenie można było kupić jeden metr kwadratowy powierzchni mieszkania. Pod koniec 2020 roku już tylko ok. 0,85 m. kw. Natomiast w Warszawie już tylko ok. 0,65 m. kw. Tendencję spadkową widać w siedmiu analizowanych miastach.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w czwartym kwartale 2020 r. wyniosło 5655,43 zł brutto.

Wykres. Szacowana dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (m. kw.). Dane dla siedmiu dużych miast:

W czwartym kwartale 2020 roku wzrosła wartość umów na kredyty mieszkaniowe w złotych. Wartość kredytów, jakie wzięły gospodarstwa domowe, wyniosła 16,2 mld zł i była o 3,4 mld zł wyższa niż w porównaniu z ostatnim kwartałem 2019 roku. To wzrost o ponad 25 proc.

Jednocześnie udział zakupów mieszkań z zaangażowaniem środków własnych nabywców spadł do 60 proc. i jest najmniejszy od 2015 roku.

Jak wynika z raportu NBP, w czwartym kwartale 2020 roku obserwowano wysoką aktywność na rynku mieszkaniowym pomimo różnego stopnia restrykcji wynikających z pandemii COVID-19. Koszty budowy mieszkań (materiały i robocizna) nadal rosły jednak w wolniejszym tempie niż w poprzednich kwartałach.

Zobacz też: Ceny mieszkań podbijane przez nowe inwestycje. Tak dużej oferty nie było od pół roku

Na rynku pierwotnym (RPO) ceny transakcyjne (RPT) rosły z uwagi na większą skalę sprzedaży lepiej zlokalizowanych i droższych mieszkań.

Tabela. Zmiana cen m. kw. mieszkania w IV kw. 2020 roku w porównaniu z poprzednim kwartałem:

Rosnące ceny mieszkań na rynkach pierwotnych (głównie w stanie deweloperskim, tj. do wykończenia we własnym zakresie oraz kupowane z opóźnioną realizacją) powodują większe zainteresowanie nabywców tańszym rynkiem wtórnym, gdzie mieszkanie jest zazwyczaj gotowe do wprowadzenia się.

Na rynku wtórnym obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) we wszystkich grupach miast. Jednak ceny transakcyjne mieszkań (RWT) rosły już tylko nieznacznie. Miasta zaliczone przez NBP do grupy 10 dużych miast to: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra.