Biznes na rotacyjnych apartamentach. Państwo traci miliard rocznie, rząd zaostrza zasady

Za 17 tygodni, 20 maja 2026 r., zacznie być stosowane unijne rozporządzenie, które ma uporządkować rynek najmu krótkoterminowego w całej Unii Europejskiej i ograniczyć szarą strefę. Straty dla budżetu państwa z tytułu niezapłaconych podatków sięgają niemal 1 mld zł rocznie - wynika z szacunków Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK), organizacji branżowej powołanej w 2019 r.

- To są ogromne pieniądze, które przez lata przepadały Polsce. Liczymy, że nowe przepisy przede wszystkim zamkną drogę szarej strefie do prowadzenia tych usług - mówi money.pl Grzegorz Żurawski, prezes PSWK, zrzeszającego operatorów lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy, którzy łącznie zarządzają ponad 10 tys. obiektów noclegowych.

Na stole leżą dwa projekty ustaw, które mają dostroić polski system do unijnych wymogów. Pierwszy to projekt poselski Polski 2050, który trafił już do Sejmu. Drugi - i z punktu widzenia wdrożenia kluczowy - to projekt rządowy przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki.

Zgodnie z założeniami projekt rządowy ma wejść w życie 31 marca 2026 r., a część przepisów zacznie obowiązywać od 20 maja 2026 r., równolegle z unijną regulacją. Jednym z kluczowych elementów nowych zasad jest Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON).

Ma to być jawny rejestr prowadzony przez ministra właściwego ds. turystyki. Obejmie wszystkie obiekty świadczące usługi hotelarskie - w praktyce także mieszkania i apartamenty wynajmowane krótkoterminowo. Każdy wpisany obiekt otrzyma unikalny numer ewidencyjny, który będzie musiał być podawany w ofertach, m.in. na Airbnb czy Booking.com, ale także w innych kanałach promocji, w tym w mediach społecznościowych.

Celem regulacji jest, po pierwsze, ułatwienie administracji - w tym skarbówce - identyfikacji wynajmujących i przepływów finansowych. Po drugie, danie samorządom narzędzia do monitorowania zjawiska, które w części miast zaczęło już generować konflikty społeczne.

Prowadzenie działalności bez wpisu do CWTON będzie karane. Projekt przewiduje administracyjne kary pieniężne do 50 tys. zł, m.in. za naruszenie obowiązków ewidencyjnych, niepodawanie numeru wpisu w ofertach czy wprowadzanie klientów w błąd co do rodzaju albo kategorii obiektu. Kary ma nakładać marszałek województwa - na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Według szacunków PSWK rynek najmu krótkoterminowego w Polsce obejmuje ok. 85 tys. obiektów noclegowych, a branża zatrudnia ponad 200 tys. osób. Jednocześnie szara strefa stanowi nawet 60 proc. ofert widocznych na platformach rezerwacyjnych.

W praktyce chodzi głównie o lokale wystawiane przez osoby prywatne, które rozliczają przychody w sposób niezgodny z tym, jak - zdaniem branży - powinien funkcjonować najem krótkoterminowy: jako działalność gospodarcza, a nie "zwykły najem prywatny".

Problem pogłębia brak jednoznacznej definicji ustawowej. Dziś właściciel przekazuje lokal osobie (turyście) na określony czas na podstawie umowy najmu. Zwykle traktuje się to jako usługę zakwaterowania, choć pod względem podatkowym Krajowa Informacja Skarbowa dopuszcza, że przy niewielkiej, okazjonalnej skali może to być najem prywatny, opodatkowany ryczałtem 8 proc. Jeśli jednak działalność ma charakter stały lub profesjonalny, wymaga rejestracji działalności gospodarczej i opodatkowania jak usługa hotelarska (VAT 23 proc.).

Oceniamy, że w efekcie nowych przepisów baza lokali może się zmniejszyć. Nie wszystkie obiekty z szarej strefy trafią na rynek legalny. Część przejdzie na najem długoterminowy, część na biura lub inną działalność usługową, a część zostanie sprzedana, jeśli był to wyłącznie lokal inwestycyjny - uważa Żurawski.

Rządowy projekt idzie dalej niż same podatki i rejestry. Dotyka również kwestii porządku i bezpieczeństwa, czyli problemów, które dziś najmocniej eskalują konflikty w budynkach, gdzie obok stałych mieszkańców funkcjonują rotacyjne apartamenty.

Jak czytamy w uzasadnieniu projektu, mieszkańcy coraz częściej skarżą się na zakłócanie spokoju w dzień i w nocy, dewastacje klatek schodowych i terenów wokół budynków oraz poczucie braku kontroli nad tym, kto wchodzi do nieruchomości. Wskazywane są też zagrożenia bezpieczeństwa - szczególnie w sytuacjach, gdy najemcy znajdują się pod wpływem alkoholu lub innych środków odurzających. Problem nasila się w sezonie letnim, a obecne narzędzia - głównie doraźne interwencje policji - przynoszą jedynie krótkotrwały efekt.

Projekt wprowadza m.in. obowiązek regulaminów porządkowych, z zasadami dotyczącymi doby hotelowej, ciszy nocnej, danymi kontaktowymi osoby odpowiedzialnej oraz elementami związanymi z bezpieczeństwem, w tym małoletnich.

- Zidentyfikowaliśmy 10 obszarów wymagających poprawek. Część z nich sprawia, że ustawa w obecnym kształcie będzie wadliwa albo trudna do stosowania. Są też rozwiązania niezgodne z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego oraz drobiazgi, które po prostu wypada poprawić - mówi Żurawski.

Zdaniem PSWK zasadniczy problem polega na tym, że ustawa nakłada obowiązki, ale nie definiuje standardów, według których rynek miałby działać. Branża domaga się jasnego katalogu minimalnych wymagań dla obiektów najmu krótkoterminowego - w tym przeciwpożarowych i sanitarno-higienicznych - określonych w rozporządzeniu wykonawczym. Szczególnie, że przy wpisie do CWTON będzie wymagane oświadczenie o ich spełnianiu pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Stowarzyszenie sprzeciwia się też automatycznemu narzucaniu hotelowych wymogów przeciwpożarowych lokalom w budynkach mieszkalnych, a chciałoby w zamian określenia wymagań możliwych do spełnienia w lokalach mieszkalnych. Postuluje również jednoznaczne zapisanie w ustawie, że najem krótkoterminowy nie zmienia sposobu użytkowania lokalu, oraz doprecyzowanie definicji "oferty usług hotelarskich" tak, by obejmowała także ogłoszenia publikowane poza platformami rezerwacyjnymi. W przeciwnym razie - ostrzega branża - część rynku nadal pozostanie w szarej strefie.

Największe kontrowersje budzi mechanizm stref wolnych od najmu krótkoterminowego, które gminy mogłyby wprowadzać od 2029 r. PSWK akceptuje rolę samorządów, ale domaga się jasnych kryteriów ich ustanawiania, np. opartych na danych o interwencjach policji, oraz ochrony praw nabytych, tak by zakazy dotyczyły wyłącznie nowych obiektów. Branża chce również, aby uchwały gmin miały określony maksymalny czas obowiązywania.

Wśród pozostałych postulatów PSWK są m.in. wprowadzenia odpowiedzialności materialnej gościa za wyrządzone szkody, odejście od obowiązku wywieszania regulaminów na drzwiach mieszkań na rzecz rozwiązań cyfrowych (numer CWTON i kod QR), możliwość prewencyjnych interwencji policji na wniosek operatora oraz wprowadzenie terminów na wpis do rejestru. Stowarzyszenie sprzeciwia się też konstrukcji sankcji, które - w obecnym kształcie - mogą uderzać w właściciela lokalu zamiast w operatora faktycznie naruszającego przepisy.

Na tym tle projekt poselski Polski 2050 dokłada własny zapalnik, zakładając wzmocnienie uprawnień wspólnot mieszkaniowych. W tej wersji to wspólnota, w drodze uchwały, mogłaby zakazać prowadzenia najmu krótkoterminowego w danym budynku.

Rząd proponuje inne rozwiązanie: rolę "menedżera porządku" miałyby pełnić gminy, które reagowałyby administracyjnie na konflikty i patologie. Wspólnota sygnalizowałaby problem, a gmina dysponowałaby instrumentami do jego rozwiązania. To rozwiązanie popiera prezes PSWK.

Stoimy na stanowisku, że to samorządy powinny mieć prerogatywy do zarządzania zasobem lokalowym, a nie wspólnoty. Po pierwsze, rozwiązania proponowane w projekcie poselskim są niekonstytucyjne, a sam projekt jest wadliwy legislacyjnie i niezgodny z innymi ustawami. Po drugie, wspólnoty i spółdzielnie nie mają prawa ingerować we własność lokali ani w to, co się w nich dzieje. Mogą zarządzać wyłącznie częściami wspólnymi budynków - mówi.

W środę, 21 stycznia, upłynął termin zgłaszania uwag do projektu rządowego. W kolejnym kroku resort sportu i turystyki powinien odnieść się do zgłoszonych postulatów. Czas nagli, ale branża liczy na dopracowaną ustawę, a nie regulację "wprowadzaną w pośpiechu, którą trzeba będzie później poprawiać" - tym bardziej, że prace nad nią trwają już od dwóch lat.

- My nie chcemy do tego dopuścić. Zależy nam na dobrych przepisach, które nie będą wymagały szybkich korekt. To jest moment, żeby zrobić to porządnie - apeluje prezes PSWK.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl