Budowanie portfela inwestycyjnego. Doradza Fundusz Hipoteczny Yanok

Giełda Papierów Wartościowych nagradza graczy wysokim zyskiem za podejmowane ryzyko, ale może ich także surowo ukarać. Stąd odwiecznym dylematem inwestorów na rynku finansowym jest wybór pomiędzy wysoką stopą zwrotu kapitału a bezpieczeństwem aktywów.

Poszczególne aktywa finansowe dostępne w obrocie rynkowym różnią się między sobą stopniem ryzyka.

Osoby, które nastawione są na szybki zysk, nie bacząc na idące w parze ryzyko, powinny pomyśleć o zakupie akcji. Wymagają one jednak dużego zorientowania w rynku oraz nieustannego śledzenia kondycji przedsiębiorstw poprzez ratingi. Odpowiednio zainwestowane pieniądze mogą jednak przynieść nawet kilkudziesięcioprocentowy zwrot z inwestycji.

Podejmując wysokie ryzyko przy zakupie tego typu aktywów finansowych, należy niestety liczyć się również z możliwością wejścia w życie negatywnego scenariusza, jakim jest utrata zaangażowanych środków.

Dla osób, które boją się zainwestować kapitał w ryzykowne aktywa, dobrym wyborem są obligacje Skarbu Państwa. Dają one niemalże pełne bezpieczeństwo zainwestowanego kapitału, jednak przynoszą niski zwrot, który zapewnia co najwyżej ochronę przed inflacją. W chwili wykupu kapitał ma zatem taką samą lub podobną siłę nabywczą, jaką miał w momencie inwestycji, co oznacza, że za wyższą jednostkowo kwotę można kupić taką samą liczbę dóbr. Ryzyko przy tego typu instrumentach finansowych oczywiście istnieje, ale jest ono na tyle niskie, że uznaje się obligacje skarbowe za najbezpieczniejszy z dostępnych na rynku sposobów inwestycji kapitału.

Obligacje Skarbu Państwa dają szeroką gamę możliwości inwestowania. W ofercie znajdują się bowiem zarówno produkty krótko-, średnio-, jak i długookresowe. Obligacje sprzedawane są na przetargach (tzw. Obligacje hurtowe) lub za pośrednictwem agenta emisji (tzw. Obligacje oszczędnościowe). Rolę agenta pełni w Polsce bank PKO BP.

W standardowej ofercie dla indywidualnych nabywców znajdują się obligacje 3-miesięczne, 2-, 3-, 4- i 10- letnie. Dla beneficjentów programu 500+ stworzona została również oferta obligacji 6- i 12-letnich.

3-miesięczne: 1,50% w skali roku, w całym 3-miesięcznym okresie oszczędzania.
2-letnie: 2,10% w każdym roku oszczędzania, z roczną kapitalizacją odsetek.
3-letnie: 2,20% w pierwszym 6-miesięcznym okresie odsetkowym, w kolejnych 6-miesięcznych okresach mnożnik 1,00 x WIBOR 6M, z wypłatą odsetek co pół roku.
4-letnie: 2,40% w pierwszym rocznym okresie odsetkowym, w kolejnych rocznych okresach: marża 1,25% + inflacja, wypłata odsetek co roku.
10-letnie: 2,70% w pierwszym rocznym okresie odsetkowym, w kolejnych okresach; marża 1,50% + inflacja z roczną kapitalizacją odsetek.

Szczególnie w przypadku niskooprocentowanych papierów wartościowych można odczuć skutki konieczności odprowadzania zryczałtowanego podatku do dochodów kapitałowych, zwanego potocznie podatkiem Belki. Jego stawka wynosi 19% zysku wypracowanego przez kapitał zainwestowany w aktywa finansowe. Takie obciążenie może sprawić, że wypracowany przez zaangażowany kapitał zysk będzie na tyle niski, że nie uda się ochronić jego siły nabywczej przed inflacją.

W 2018 roku nastąpiła rekordowa sprzedaż obligacji skarbowych. Powodem tego w dużej mierze było coraz niższe oprocentowanie lokat bankowych oraz spadek zaufania inwestorów do produktów rynku finansowego w związku z aferą Get Back, o której informacje pojawiły się w mediach. Większa grupa osób zaczęła zatem interesować się inwestowaniem w alternatywne produkty finansowe. Statystycznie najwięcej Polaków wybierało obligacje 3-miesięczne. Krótki okres deponowania kapitału jest ewidentnie dużo bardziej przez Polaków pożądany, stąd w ofercie obligacji pojawiły się w tym roku również 10-miesięczne obligacje premiowe. Ministerstwo Finansów za pomocą tego aktywa chciało uatrakcyjnić ofertę, a pośrednio wypromować wszystkie rodzaje obligacji.

Do gamy bezpiecznych aktywów finansowych zalicza się również lokaty banków komercyjnych. Lokaty terminowe definiowane są jako depozyty bankowe deponowane na określony z góry okres. Można je również określić jako zobowiązanie właściciela do niewypłacania kapitału przez ustalony czas, przy równoczesnym zobowiązaniu banku do przyjęcia depozytu i wypłacenia powierzonych pieniędzy wraz z odsetkami, po zakończeniu trwania lokaty. Aktywa te również obciążone są podatkiem od dochodów kapitałowych.

Zadaniem lokaty jest ściąganie pieniędzy z rynku i wykorzystanie ich na udzielanie kredytów. Wysokość oprocentowania lokat zależy od ustalanej przez Narodowy Bank Polski stopy redyskontowej. Wyznacza ona bowiem oprocentowanie, po jakim Centralny Bank Polski udziela pożyczek Bankom Komercyjnym. Zatem wzrost stopy redyskontowej implikuje wzrost oprocentowania kredytów, ale jednocześnie lokat. Obecnie stopa redyskontowa wynosi 1,75%.

W warunkach polskich depozyty w bankach obligatoryjnie chronione są przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Jego funkcjonowanie reguluje Ustawa z dn. 10 czerwca 2016 roku o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (BFG), systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Wysokość limitu gwarancyjnego ustanowiona jest na kwotę 100 000 euro. W sytuacji, w której środki pieniężne przekraczają gwarancję Funduszu, stanowią wierzytelność deponenta do banku lub kasy. Celem działalności BFG jest dążenie do utrzymania stabilności krajowego systemu finansowego, a cel ten realizowany jest poprzez dokonywanie wypłat gwarantowanych deponentom w określonych ustawowo sytuacjach, udzielanie pomocy bankom, które stanęły w obliczu niewypłacalności oraz gromadzenie danych na temat banków objętych tym systemem.

Ryzyko, z jakim należy się liczyć, wiąże się jednak z kondycją samego banku i zewnętrznymi czynnikami wpływającymi na jego funkcjonowanie, które często wynikają z okoliczności od podmiotu niezależnych. W obecnym systemie nastawionym na konsumpcjonizm z wysokim zapotrzebowaniem na gotówkę, banki stanowią bezpieczną alternatywę. Zwrot z inwestycji jest jednak wprost proporcjonalny do ponoszonego ryzyka, stąd kształtuje się na niskim poziomie.

Obligacje komercyjne stanowią dla emitenta formę pozyskania środków finansowych z rynku kapitałowego i alternatywę finansowania kredytowego. Obligacje komercyjne nie są gwarantowane przez bank. Po stronie inwestora leży każdorazowe oszacowanie ryzyka. Pośród ryzyk wymieniane są:
- ryzyko kredytowe emitenta związane z jego niewypłacalnością lub nieterminową wypłacalnością;
- ryzyko nieosiągnięcia celu inwestycyjnego;
- ryzyko płynności objawiające się brakiem możliwości odsprzedaży obligacji przez inwestora w dowolnym momencie;
- ryzyko stopy procentowej, które uzależnione jest od zmiany stopy procentowej obligacji np. stawki WIBOR, która jest zmienna;
- ryzyko walutowe – dla emisji denominowanych w walutach obcych;
- ryzyko inflacji objawiające się spadkiem siły nabywczej pieniądza;
- inne ryzyka, niezależne od emitenta, egzogeniczne.

Obligacje komercyjne z uwagi na wyższe ryzyko umożliwiają osiągnięcie wyższego w porównaniu z lokatami terminowymi zysku. 2017 rok przyniósł inwestorom zyski sięgające brutto, przed odliczeniem podatku od dochodów kapitałowych, nawet do 5% w skali roku.

Wyjątkowym przykładem inwestycji, które jednocześnie przynoszą wysoki zysk i charakteryzują się niskim stopniem ryzyka, są inwestycje w nieruchomości. Spowodowane jest to typowym dla tego rynku wydłużonym cyklem koniunkturalnym oraz charakterem samej nieruchomości jako dobra specyficznego. Nieruchomości są niezbędne do życia każdemu człowiekowi. Własny kąt pozwala zapewnić bezpieczeństwo, uznawane za jedną z podstawowych życiowych potrzeb.

Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości wymagają zaangażowania dużej ilości kapitału, poświęcenia czasu oraz zdobycia niezbędnej wiedzy, aby zapewnić obiektom budowlanym właściwe funkcjonowanie. Wymóg fachowej obsługi dyskwalifikuje znaczą część inwestorów, którzy nie mogą poświęcać wystarczająco dużo czasu na zarządzanie lokalem. Zdarzają się inwestorzy, którzy po jakimś czasie rezygnują z aktywnego inwestowania w ten rynek i szukają alternatyw dla takich działań. Część z nich decyduje się pozostać w obszarze inwestycji w nieruchomości i nabywa na przykład Weksle Inwestycyjne Funduszu Hipotecznego Yanok.

Bezpośrednie inwestycje wiążą się z nabyciem tytułu prawnego do nieruchomości i jej kompleksową obsługą. Zakup nieruchomości na cele inwestycyjne najczęściej sprowadza się do zakupu obiektu mieszkalnego lub komercyjnego i jego wynajmu.

Obecnie na rynku funkcjonuje klika możliwości najmu powierzchni mieszkalnej, strategii inwestowania w mieszkania do wynajmu. Poza standardowym udostępnianiem mieszkania osobom trzecim na podstawie umowy najmu na czas określony lub nieokreślony, funkcjonuje tzw. najem krótkoterminowy. Ta forma inwestycji w nieruchomości pojawia się zwykle w miastach turystycznych i polega na udostępnianiu własnego apartamentu na doby osobom przyjezdnym.

Turyści chętnie wybierają taką możliwość zakwaterowania z uwagi na większą wygodę i prywatność przy jednoczesnych porównywalnych cenach w stosunku do ofert pokoi hotelowych. Co ciekawe, osoby udostępniające lokale na krótki najem bardzo często nie są właścicielami nieruchomości, a swoją działalność prowadzą na podstawie odpowiednich umów najmu zastrzegających możliwość podnajmowania nieruchomości osobom trzecim. Obecnie podmioty zajmujące się najmem krótkoterminowym zobowiązane są do otwierania działalności gospodarczej, a sama usługa jest odpowiednio opodatkowana celem eliminowania szarej strefy.

Niestety, ponieważ sektor nieruchomości wydaje się być obecnie bardzo atrakcyjny dla inwestorów, nasila się problem związany z rosnącą konkurencją. Coraz większa grupa ludzi kupujących mieszkania, reprezentująca popyt na rynku nieruchomości, napędza tempo przyrostu powierzchni przeznaczonych na wynajem. Przejawia się to z kolei w rosnącym wśród deweloperów zainteresowaniu rynkiem mieszkaniowym. Sytuacja wydaje się o tyle niebezpieczna, że proces budowlany jest z natury długotrwały, przez co podaż powierzchni nie może w sposób elastyczny i efektywny dostosować się do zmieniającego się popytu. W momencie nasycenia rynku, w budowie pozostaną w dalszym ciągu kolejne inwestycje, których oddawanie do użytkowania będzie skutkowało nadpodażą, a przez to niższą konkurencyjnością, wywołaną przez rozszerzający się wachlarz ofert dostępnych na rynku. W konsekwencji ceny zaczną spadać, a inwestorzy przestaną odnotowywać zyski z wynajmu na tym samym poziomie co dotychczas. W tej fazie cyklu koniunkturalnego rynku mogą zacząć pojawiać się problemy ze spłatą zobowiązań zaciągniętych w bankach pod zastaw nieruchomości, z uwagi na wydłużony czas ekspozycji nieruchomości na rynku przed znalezieniem kolejnego najemcy.

Obecnie pojawiają się liczne głosy w środowisku pośredników, głównie krakowskich, którzy wskazują wręcz na załamanie rynku mieszkań pod wynajem lub wizję jego załamania w najbliższej przyszłości. Wielu z nich, obsługujących latami te same nieruchomości, wskazuje na stopniowe wydłużanie się czasu ich ekspozycji na rynku z 1-2 tygodni do nawet 3 miesięcy.
Formę bezpośredniego inwestowania w nieruchomości stanowi również tzw. House flipping. Polega ona na zakupie wymagających remontu nieruchomości, kompleksowym ich remontowaniu i sprzedaży za odpowiednio wyższą cenę. Do zadań house flippera często należy również regulowanie stanu prawnego nieruchomości, a do tego potrzebna jest ogromna wiedza prawna lub współpraca z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości oraz kancelarią prawną.

Przykładem inwestycji pośrednich są Weksle Inwestycyjne Nieruchomościowe oferowane przez Fundusz Hipoteczny Yanok. Oferta dostępna jest na stronie www.weksleinwestycyjne.pl
Działalność Funduszu opiera się na udzielaniu pożyczek przedsiębiorstwom, które to pożyczki zabezpieczone są na nieruchomościach. Fundusz pozyskuje środki na udzielanie pożyczek hipotecznych poprzez sprzedaż weksli własnych po dyskoncie. Weksle Inwestycyjne Funduszu Hipotecznego Yanok mają funkcję kredytową. Środki Inwestora nabywającego Weksel Inwestycyjny Nieruchomościowy przeznaczane są na udzielanie pożyczek zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości wartej co najmniej dwukrotnie więcej niż wysokość udzielonej pożyczki. Fundusz Hipoteczny Yanok oprócz „twardego” zabezpieczenia pożyczki hipoteką, stosuje szereg dodatkowych zabezpieczeń.

Stan prawny, techniczny i ekonomiczny każdej nieruchomości, mającej stanowić zabezpieczenie pożyczki, jest kompleksowo analizowany przez Dział Analiz oraz Komitet Kredytowy Funduszu Hipotecznego Yanok. Fundusz opiera swoje decyzje między innymi na informacjach zawartych w operacie szacunkowym wykonanym przez licencjonowanego rzeczoznawcę, opinii lokalnego pośrednika nieruchomości, który ocenia płynność danej nieruchomości na rynku oraz używa narzędzi statystycznych, takich jak program RONiN i Amron, stosowanych również przez banki.

Zarząd Funduszu podejmuje ostateczną decyzje o finansowaniu danego przedsięwzięcia w oparciu o powyższą analizę i niezbędną dokumentację. Bierze pod uwagę nie tylko samą nieruchomość, ale również kondycję finansową i wypłacalność przedsiębiorstwa, które zwróciło się do Funduszu Hipotecznego Yanok celem uzyskania pożyczki. Szeroka wiedza i doświadczenie pozwalają podejmować właściwe decyzje, ważąc wszelkie ryzyka finansowania. W umowie pożyczki zastrzeżona jest również konieczność monitoringu raz na 3 miesiące. Zabieg ten pozwala kontrolować wypłacalność pożyczkobiorcy i terminowość spłaty pożyczki.

Fundusz Hipoteczny Yanok w tym modelu pełni funkcję pośrednika pomiędzy osobą, która posiada nadwyżkę kapitału, a podmiotem deficytowym. Inwestor przekazując pieniądze Funduszowi, może spać spokojnie, ciesząc się uczciwym zwrotem z inwestycji, rzędu nawet 10% w skali roku. Jednocześnie nie ma problemu z kłopotliwą obsługą nieruchomości, jak przy inwestycjach bezpośrednich. W przypadku inwestycji w Weksle Inwestycyjne, Inwestor również musi liczyć się z koniecznością odprowadzenia 19% podatku od osiągniętych zysków.

Posiadając nadwyżkę kapitału na cele inwestycyjne, rozsądny inwestor nie przeznaczy wszystkiego na jedno aktywo finansowe. Powoduje to bowiem uzależnienie własnego sukcesu od sukcesu zarządu danej firmy. Rynek finansowy rządzi się swoimi prawami i nie wszystkie sytuacje są możliwe do przewidzenia, zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że sukces przedsiębiorstwa zależy nie tylko od wewnętrznej działalności, ale także od różnorakich czynników zewnętrznych, niezależnych od danej firmy. Inwestor nie ma pewności, że dobrze rokujące przedsiębiorstwo utrzyma swój rating przez dłuższy czas, tak, aby zapewnić mu obiecany przez firmę zwrot kapitału.

Jednak już zakup aktywów dwu przedsiębiorstw z różnych branż zmniejsza ogólne ryzyko inwestora. Mniejsze jest bowiem zagrożenie, aby oba przedsiębiorstwa jednocześnie borykały się z problemami finansowymi.

Podążając za tą myślą, powstała technika inwestycji portfelowych. Efektywny portfel inwestycyjny powinien składać się z aktywów, które charakteryzują się różnym stopniem ryzyka. Dzięki temu inwestycje wysoce ryzykowne, stają się mniej uciążliwe, bowiem nawet przynosząc stratę, inwestor jest w stanie zrekompensować ją sobie dzięki obecności aktywów bezpiecznych, takich jak obligacje Skarbu Państwa.

Im większa liczba różnego rodzaju aktywów, tym niższe ryzyko w całym portfelu inwestycyjnym. Trzeba jednak liczyć się z tym, że nawet bardzo duża liczba aktywów nie zniweluje zupełnie ryzyka. Zawsze pozostaje ryzyko niedywersyfikowalne (tzw. ryzyko systematyczne).

Na rynku funkcjonuje mnóstwo firm, które aktywnie zajmują się wspieraniem inwestorów w poszukiwaniu ciekawych form inwestowania. Taki wybór to doskonałe rozwiązanie dla osób niemających doświadczenia na Giełdzie Papierów Wartościowych.

Powierzając swoje oszczędności profesjonalistom z domu maklerskiego, za kwotę prowizji niweluje się ryzyko determinowane własną nieznajomością rynku. Na Giełdzie, poza zwykłym szczęściem liczą się również wiedza i umiejętności. Należy jednak wziąć pod uwagę fakt, że korzystanie z fachowej obsługi zmniejszy zysk wypracowany przez poszczególne aktywa portfela, gdyż za zarządzanie pieniędzmi inwestora tacy specjaliści pobierają opłaty.

Działalność Funduszu Hipotecznego Yanok polega na udzielaniu przedsiębiorstwom krótkoterminowych pożyczek z zabezpieczeniem na nieruchomościach, których rynkowa atrakcyjność weryfikowana jest bardzo skrupulatnie. Pieniądze, służące udzielaniu pożyczek, pozyskiwane są między innymi ze środków przekazywanych przez inwestorów zewnętrznych. Inwestorzy stają się nabywcami Weksli Inwestycyjnych Nieruchomościowych. Czas ich trwania to standardowo okres 3-letni. W odpowiedzi na potrzeby konkretnego klienta, powstały 3 plany inwestycyjne, które różnią się częstotliwością wypłaty zysku dyskontowego. Częściowy wykup weksla może następować co miesiąc, co kwartał lub co roku, a odsetki odpowiadają oprocentowaniu odpowiednio w wysokości 6, 8 i 10% w skali roku.

Jest to doskonała alternatywa dla początkujących inwestorów, chcących zarobić niemałe pieniądze, a jednocześnie cechujących się dużą awersją do ryzyka. Jest to także wyśmienity sposób na dywersyfikację i obniżenie ryzyka całego portfela inwestycyjnego również dla doświadczonych inwestorów dysponującymi większymi środkami.

Adrianna Stachura
Ekonomista, Analityk ds. Wniosków Pożyczkowych
Funduszu Hipotecznego Yanok