"Ceny będą spadały". Oto co czeka rynek w 2026 roku

Analitycy serwisu RynekPierwotny.pl widzą rok 2026 pod znakiem silnej konkurencji i rozbudowanej oferty, co ma wspierać wolumen transakcji. Jednocześnie, przy niskiej inflacji i spowolnieniu wzrostu płac, ma nasilać się wojna cenowa – z rabatami i promocjami, które wymuszą korekty nominalnych cen mieszkań.

- Zakładamy, że w roku 2026 sprzedaż mieszkań będzie rosła o 3-5 proc. kwartalnie, w zależności od rynku. Kwartały w trakcie roku mają różną sezonowość, natomiast spodziewamy się, że sprzedaży będzie więcej. Ona będzie jednocześnie pod wpływem tego, że deweloperzy od połowy tego roku obcięli liczbę wprowadzonych do sprzedaży mieszkań - ocenia Jan Dziekoński z serwisu RynekPierwotny.pl.

- Listopad był najlepszym miesiącem sprzedażowo w 2025 r., ale wprowadzono do sprzedaży tyle samo mieszkań, co sprzedano. Naszym zdaniem czas sprzedaży nie będzie się mocno skracał, pozostanie rynek klienta - dodaje.

Dziekoński wylicza też, że obecnie na rynku ok. 20 proc. mieszkań w ofercie jest wybudowane, oddane do użytkowania, a do końca 2026 r. wskaźnik może wzrosnąć do 30 proc., co sprzyjać może wojnie cenowej.

"W 2026 rok wkraczamy z rekordowym pułapem oferty deweloperskiej w wielu miastach, co już od kilku miesięcy ma odbicie w agresywnej polityce sprzedażowej i cenowej deweloperów. Przewidywania ekspertów RynekPierwotny.pl wskazują, że wolumen sprzedaży będzie powoli rósł, głównie dzięki konkurencji cenowej pomiędzy graczami na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jednocześnie oczekiwane jest utrzymanie wysokiego poziomu wprowadzeń mieszkań do oferty, co utrzyma powyższą konkurencję" - czytamy w komunikacie prasowym.

Niska inflacja, obawy o rynek pracy i geopolitykę oraz efekty "jawności cen" sprzyjają stopniowym obniżkom transakcyjnych stawek. Zdaniem analityków serwisu RynekPierwotny.pl nie będzie to "pęknięcie bańki", lecz powolne schodzenie ze szczytów w wielu lokalizacjach, widoczne u deweloperów i na rynku wtórnym.

- Uważamy, że wszystko wskazuje na to, iż ceny będą spadały. Nie mówimy o pęknięciu bańki, spadkach na poziomie 20 proc. itd., ale będzie to proces obejmujący rabatowanie, kampanie promocyjne. Wchodzimy w ten rok z niską inflacją, ciągle ryzykiem geopolitycznym, co powoduje, że inwestorzy odkładają popyt. Do tego dochodzi słabość rynku pracy - tłumaczy Dziekoński.

Z kolei zdaniem Marka Wielgo, analityka rynku nieruchomości, kluczowy dla tego rynku, a zwłaszcza jego części związanej z najmem, jest rynek pracy. - Na rynku jest grupa młodych ludzi bez stałych umów. Ta grupa będzie się powiększała i będzie częściej wynajmowała, niż kupowała. Jest też wysoki odsetek gniazdowników, którzy mogą pojawić się na rynku najmu. Pozytywnym aspektem dla rynku najmu może być stabilizacja kosztów utrzymania mieszkań - ocenia.

- Jeśli chodzi o zakup mieszkań, w perspektywie roku i kolejnych lat pozytywnie odczują zmiany na rynku kredytowym przede wszystkim aglomeracje, które cierpiały na niskiej dostępności kredytów - dodaje.

Zdaniem Marka Wielgo deweloperzy przygotowują się na przyszłoroczne żniwa i wzrost sprzedaży. - W 2026 r. będzie rosła podaż, ale w drugim półroczu może zacząć maleć. Ale jeśli wzrośnie popyt, może zadziałać element psychologiczny i ludzie krócej będą się zastanawiać nad zakupem i ruszą do biur sprzedaży. (...) Deweloperzy mają duży zapas pozwoleń, ale kto wie, może w 2027 r. będziemy mieli do czynienia z dołkiem podażowym - ocenia ekspert.

Zmienić ma się też proces zakupu mieszkań przez klientów. W konkurencji o nich zwyciężą gracze, którzy dostosują się do nowych warunków rynku. Kształt procesu zakupu i interakcji z deweloperem zmieniło wprowadzenie jawności cen mieszkań - uważają eksperci RynekPierwotny.pl.

"W 2026 rok klient wchodzi na rynek bardziej wyedukowany, świadomy potrzeb i zorientowany w ofercie. W procesie poszukiwań sięga coraz częściej po narzędzia oparte na technologii AI. Od rynku nieruchomości – sprzedających i pośredników - będzie oczekiwał jeszcze bardziej profesjonalnej i merytorycznej obsługi – ale coraz częściej dopiero w końcowej fazie zakupu. Nie wszyscy uczestnicy rynku będą gotowi na tak radykalną zmianę rzeczywistości – w efekcie zyskają najbardziej profesjonalni deweloperzy" - czytamy w komunikacie.

Eksperci RynekPierwotny.pl oczekują dalszych cięć stóp, choć bez gwarancji dużego wzrostu zdolności kredytowej. Przyszły rok to także zmiany związane z legislacją - lex deweloper, zintegrowanymi planami inwestycyjnymi, planami ogólnymi i miejscami doraźnego schronienia. Rok 2026 może być przełomowy z perspektywy planowania przestrzennego i innych regulacji. Uchwalane plany ogólne mogą przetasować rzeczywistość gruntów, decyzji o warunkach zabudowy i planów miejscowych.

Eksperci przewidują, że pod koniec roku sytuacja powróci do normy, w szczególności większe miasta szybciej poradzą sobie z uporządkowaniem chaosu planistycznego. Spodziewają się oni także dużej konsolidacji na rynku deweloperskim i zmiany na podium rynku.

"Rok 2026 może tu przynieść o tyle duże zaskoczenia, że nie wszystkie firmy odnalazły się w nowej rzeczywistości, jaką przyniosła ze sobą "jawność cenowa", a przeciągający się czas wysokiej konkurencji powoduje, że u niektórych – nawet dużych - graczy narasta problem niesprzedanych mieszkań. W procesie poszukiwania nowych przewag może to przynieść spektakularną fuzję graczy, którzy zmienią skład na podium branży" - czytamy.

Czynnikiem wpływającym na rynek pozostanie też sytuacja geopolityczna. Eksperci przyjęli dwa scenariusze - przedłużenie konfliktu Ukraina-Rosja i czasowe zawieszenie broni oraz trwały pokój.

"O ile chwilowe zawieszenie broni wzdłuż linii frontu miałoby bardzo umiarkowany wpływ na rynek nieruchomości, to bardziej trwały pokój – będzie przełomowy dla rynku najmu, popytu na mieszkania, jak i szerzej inflacji, rynku pracy i stóp procentowych" - prognozują.

Zdaniem ekspertów istnieją także mniej prawdopodobne scenariusze na 2026 r., które będą wpływać na rynek nieruchomości. W ich ocenie hipotetycznym scenariuszem, który jest stosunkowo najbardziej prawdopodobny, jest wprowadzenie podatku katastralnego.

- Oceniamy to prawdopodobieństwo wysoko, ale jest to bardzo polityczny temat. Jeśli politycy uwierzą, że mają w tym swój interes, to jest możliwe - komentuje Jan Dziekoński.

Z kolei zdaniem Marka Wielgo Polska nie jest jednak gotowa na wprowadzenie takiego podatku. - Pomysł jest realny, ale ewentualna dyskusja będzie burzliwa. (...) Wprowadzenie podatku spowodowałoby, że część osób zrezygnowałaby z inwestowania na wynajem, a koszty mogłyby obciążyć najemców, więc nie widzę tu pozytywów, oprócz populizmu politycznego - ocenia.