Pierwszy taki rok od dekady? Rynek nieruchomości wyhamował

Z raportu Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że w ciągu pierwszych 11 miesięcy 2025 r. ceny mieszkań obniżyły się w 11 z 17 największych analizowanych miast, choć w wielu przypadkach spadki są niewielkie. Jednocześnie dostępność lokali rośnie, a popyt dopiero zaczyna się odbudowywać. To sprzyja negocjacjom — kupujący coraz częściej uzyskują obniżki cen, a nawet dodatkowe korzyści, takie jak darmowe miejsce parkingowe czy komórka lokatorska.

Zdecydowanie większe wahania widać w kilku lokalizacjach. W Katowicach ceny ofertowe spadły o 9 proc., a w Radomiu o 8 proc. Z kolei Gdańsk zanotował wzrost o 10 proc., a Bydgoszcz o 7 proc., osiągając przy tym rekordowe 9787 zł za m kw.

Raport zwraca uwagę na zacieranie dystansu cenowego między Warszawą a Krakowem. Metr mieszkania w stolicy kosztuje średnio 16 829 zł, podczas gdy w Krakowie 15 904 zł — różnica spadła do 6 proc., wobec 15 proc. w 2022 r. i aż 20 proc. w 2020 r. W tym roku ceny w Warszawie spadły o 3 proc., podczas gdy w Krakowie pozostały praktycznie bez zmian.

W listopadzie 2025 r. na rynku pojawiły się 33 703 nowe, unikalne ogłoszenia, a liczba aktywnych ofert wyniosła 105 249. To nieco mniej niż w rekordowym kwietniu (116 305). Szeroka dostępność mieszkań ogranicza ryzyko gwałtownych podwyżek cen. Rok 2025 zapamiętamy także jako moment wejścia w życie przepisów o jawności cen, które zaostrzają konkurencję między deweloperami i ułatwiają porównywanie ofert.

Kluczową zmianą roku jest spadek stóp procentowych o 1,75 pkt proc., co obniżyło raty nowych kredytów i poprawiło ich dostępność. Rata kredytu 500 tys. zł na 30 lat spadła z 3479 zł do ok. 2998 zł, a od szczytu oprocentowania w 2022 r. – aż o 1141 zł. Dostępna kwota kredytu dla pary zarabiającej 12 tys. zł wzrosła z 750 tys. zł do 900 tys. zł, czyli o 20 proc.

Prognozy wskazują, że w 2026 r. możliwe są dalsze obniżki stóp — rynek szacuje spadek referencyjnej do 3,5 proc., co mogłoby zmniejszyć ratę takiego kredytu do ok. 2839 zł.

Najbardziej prawdopodobny scenariusz to stabilizacja cen. W pierwszych miesiącach roku wciąż może przeważać liczba miast ze spadkami, ale ożywienie popytu — wspierane niższymi stopami i rosnącymi wynagrodzeniami — powinno ograniczać dalsze obniżki. Jednocześnie duża liczba ofert oraz wysokie koszty finansowania sugerują, że poważne wzrosty cen także są mało realne.

Raport przypomina, że właściciele mieszkań i domów powinni regularnie aktualizować wartość swojej nieruchomości na potrzeby ubezpieczenia. Wiele osób ma polisy oparte na cenach sprzed lat, co grozi zbyt niskim odszkodowaniem w przypadku szkody.

Przykład: dom wyceniony dziś na 1 mln zł bywa ubezpieczony nadal na 500 tys. zł, co realnie uniemożliwia odbudowę. Tymczasem różnica w składce może wynieść zaledwie kilkadziesiąt złotych rocznie — np. wzrost z 160 zł do 205 zł oznacza 45 zł dopłaty za 500 tys. zł wyższego zabezpieczenia.