Ponad tysiąc umów bez ochrony. Los klientów w rękach sądu. Dwa scenariusze dla HREIT

Ważą się losy dewelopera HREIT. W grze są dwa scenariusze: sanacja, która pozwoliłaby firmie kontynuować działalność i dokończyć budowy, oraz likwidacja, oznaczająca sprzedaż majątku i zakończenie funkcjonowania spółki. O wyborze zdecyduje sąd. Decyzja ma zapaść wkrótce i przesądzi o sytuacji klientów, którzy kupili mieszkania od tej firmy, lecz dotąd formalnie ich nie odebrali.

Opinia prawna, przygotowana przez prof. Andrzeja Torbusa na zlecenie dewelopera "walczącego o życie", głosi:

Postępowanie upadłościowe nie doprowadzi do wywiązania się przez Spółkę z zawartych umów z nabywcami mieszkań i dokończenia przedsięwzięć deweloperskich. Syndyk będzie bowiem zmierzał do jak najszybszego odstąpienia od zawartych umów i spieniężenia nieruchomości będących własnością HREIT S.A., co ostatecznie uniemożliwi zaspokojenie interesu znacznej części wierzycieli Spółki.

Według autora opinii konieczne jest, aby sąd uwzględnił w swojej decyzji nie tylko interesy podmiotów, wobec których spółka ma zaległości pieniężne, lecz także szczególną sytuację nabywców mieszkań, oczekujących na dokończenie inwestycji oraz wywiązanie się z zawartych umów.

Jak dowiedział się money.pl, chodzi o blisko 1,3 tys. podpisanych umów z deweloperem – a więc równowartość kilku dużych osiedli – których łączna wartość przekracza 517 mln zł. Zaledwie 11 z nich zostało objętych systemową ochroną, gwarantującą odzyskanie pieniędzy w przypadku bankructwa firmy. Pozostali klienci mogą dochodzić roszczeń wyłącznie na własną rękę.

Z tych blisko 1,3 tys. umów na rachunki powiernicze – czyli specjalne konta bankowe, na które trafiają środki klientów, a następnie są wypłacane deweloperowi wraz z postępem prac budowlanych w celu utrzymania kontroli nad przepływami – wpłynęło 336,3 mln zł, z czego 293,1 mln zł trafiło już do dewelopera. Saldo na rachunkach powierniczych wynosi obecnie 43 mln zł. Jeszcze niedawno sięgało 65 mln zł, lecz bank – wskutek opóźnień i braku zgód nabywców na aneks do harmonogramu – wypowiedział część umów i zwrócił klientom 22 mln zł. Jak utrzymuje HREIT, większość tych osób nadal czeka na przeniesienie własności mieszkań.

Większość klientów, bo aż 57 proc., zapłaciła za mieszkania gotówką. Pozostali, czyli 43 proc., sfinansowali zakup kredytem. I to oni znajdują się w najtrudniejszej sytuacji, bo spłacają raty, choć mieszkań wciąż nie otrzymali. Za metr kwadratowy płacili średnio 8,2 tys. zł. Obecnie, według szacunków dewelopera, średnia wartość tych lokali wzrosła do 11 tys. zł za m kw. Wśród inwestycji są zarówno takie, w których ceny rosły szybciej, jak i te, w których dynamika była słabsza. Różnice wahają się od 1200 do nawet 4000 zł za metr. Znaczenie miały zarówno moment zakupu, jak i lokalizacja.

To jedynie wycinek o wiele bardziej skomplikowanej historii, której początki sięgają 2018 roku. Założyciel HREIT, Michał Sapota – obecnie oskarżony o oszustwo 886 inwestorów oraz 683 nabywców mieszkań na łączną kwotę 342 mln zł i przebywający w areszcie śledczym – w przeszłości określał się żartobliwie mianem "rekina żarłacza" polskiej deweloperki.

Dynamiczny rozwój firmy przejawiał się szybkim zwiększaniem portfolio projektów i rozbudową struktur. HREIT w szczytowym okresie rozpoczynał lub planował projekty m.in. w Łodzi, Krakowie, Wrocławiu, Oświęcimiu Rzeszowie, Opolu, a także w średnich i mniejszych miastach, takich jak Pruszcz Gdański, Oświęcim, Rumia, Świdnica czy Nowy Dwór Mazowiecki. Dziś jednak widać, że tempo tej ekspansji przestało być przewagą, a stało się źródłem kryzysu.

Inwestycje HREIT obejmowały głównie osiedla budynków wielorodzinnych, od kameralnych apartamentowców po większe kompleksy. Oferowano mieszkania o popularnych metrażach: od kawalerek o powierzchni ok. 25 mkw. po lokale ok. 80 mkw. Według dewelopera zrealizowane projekty obejmują 1334 mieszkania o łącznej powierzchni użytkowej ok. 60 tys. mkw. HREIT twierdzi, że jest w trakcie realizacji 19 projektów i dysponuje jednym z największych w Polsce banków ziemi, na której może wybudować kolejnych 8,5 tys. mieszkań.

Z dokumentów złożonych w sądzie wynika, że HREIT i zarządca przymusowy, ustanowiony przez sąd w celu zabezpieczenia majątku na poczet przyszłych spłat wierzycieli przedstawiają dwa zupełnie odmienne obrazy sytuacji spółki. Zarządcą został Marcin Kubiczek, prezes RZMK Restructuring.

– HREIT S.A. nie posiada obecnie jakiejkolwiek zdolności restrukturyzacyjnej, a wiele twierdzeń samego Dłużnika, jak i jego pełnomocników, nie znajduje odzwierciedlenia w ustalonym stanie faktycznym – mówi money.pl Kubiczek.

Zarządca dopuszcza ukończenie tylko tych budów, które są odpowiednio zaawansowane, tak aby można było je później przekazać nabywcom.

Każda inwestycja będzie musiała zostać gruntownie przeanalizowana pod kątem prawnym, finansowym i technicznym. To, co teraz jest najważniejsze, to zabezpieczenie majątku – a więc także prowadzonych budów, które należy jak najszybciej przygotować na nadejście zimowych warunków atmosferycznych – informuje.

Kubiczek zdaje sobie sprawę z tego, że każdy wierzyciel oczekuje możliwie najszybszych i najkorzystniejszych dla siebie rozwiązań sytuacji, której – jak zaznacza – jedyną przyczyną są działania dewelopera. Dodaje, że sprawa HREIT jest wyjątkowo skomplikowana i wieloaspektowa, dlatego cierpliwie oczekuje na rozstrzygnięcia sądu upadłościowego dotyczące dalszych losów spółki.

W kontekście pojawiających się w mediach porównań sytuacji HREIT do innych afer gospodarczych, w których liczba poszkodowanych sięga tysięcy, Kubiczek zapewnia, że ma pełną świadomość społecznej wagi sprawy. Według szacunków łódzkich śledczych pokrzywdzonych zostało około 5 tys. inwestorów oraz około 1,8 tys. nabywców mieszkań, a łączna kwota szkody wynosi ok. 2,5 mld zł. Dla porównania, w głośnej aferze Amber Gold straty oszacowano na 851 mln zł, a w aferze GetBack na ponad 3,5 mld zł.

Wniosek sanacyjny przygotowany przez pełnomocnika dewelopera, adwokata Pawła Jabłońskiego, posła PiS, opiera się z kolei na tezie, że niewypłacalność jest przejściowa i wynika głównie z tymczasowych problemów płynnościowych. Spółka przekonuje, że jej aktywa są warte co najmniej 1,5 mld zł i pozwalają na pełne oraz szybsze zaspokojenie roszczeń wierzycieli, pod warunkiem kontynuacji działalności, dokończenia budów i sprzedaży nieruchomości po cenach rynkowych. HREIT deklaruje, że jest w stanie ukończyć ponad 60 proc. mieszkań do końca 2026 r., a pozostałe – do lata 2028 r., m.in. dzięki sprzedaży części gruntów za ponad 408 mln zł i realizacji 19 projektów o szacowanych przychodach rzędu 848 mln zł.

Według wyliczeń HREIT poziom zaspokojenia wierzycieli w scenariuszu upadłości nie przekroczy 36,95 proc., nawet przy założeniu braku dodatkowych kosztów postępowania. Wynika to przede wszystkim z obowiązku sprzedaży wszystkich składników majątkowych po cenach likwidacyjnych, znacząco niższych niż wartość rynkowa. W tym wariancie, jak wskazuje deweloper, realizowane budowy zostałyby natychmiast wstrzymane, umowy z nabywcami wypowiedziane, a firma i marka HREIT ostatecznie zniknęłyby z rynku.

Swoje bieżące problemy HREIT tłumaczy z jednej strony czynnikami rynkowymi, a z drugiej wewnętrznymi decyzjami właścicielskimi. Jak twierdzi deweloper, po stronie ogólnokrajowej na jego działalność negatywnie wpłynął wzrost cen materiałów i usług budowlanych, zakłócenia w łańcuchach dostaw oraz narastające zatory płatnicze. Dodatkowo popyt na mieszkania osłabił się wskutek rosnących stóp procentowych i zaostrzenia kryteriów kredytowych.

Drugim, równie istotnym źródłem problemów miała być utrata wiarygodności spółki. Działania i zaniechania wspólnika Michała Sapoty – w tym złożenie wniosku o upadłość spółki-matki – doprowadziły do załamania zaufania na rynku. W konsekwencji deweloper miał stracić możliwość finansowania nowych projektów, otrzymał wypowiedzenia umów faktoringowych, a sprzedaż mieszkań znacząco spadła.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl