Ceny mieszkań doszły do ściany? "Dalsze wzrosty mogą nie być akceptowalne"

Indeks Nastroju Deweloperów to badanie wśród ponad stu pięćdziesięciu firm na rynku, prowadzone przez portal Tabelaofert.pl oraz Rednet Property Group, w którym co miesiąc spółkom z branży zadawane są dwa pytania: o poziom sprzedaży mieszkań oraz kształtowanie się cen w przyszłości. Mogą oni wybrać trzy odpowiedzi: oczekiwanie wzrostu, braku zmian lub spadku.

Nastroje deweloperów są jasne: od kwietnia spada regularnie liczba spółek, które spodziewają się wzrostu cen mieszkań.

Z odpowiedzi deweloperów, dotyczących sprzedaży i cen mieszkań, wyłaniana jest średnia arytmetyczna dla obu zagadnień. Dodatnia wartość indeksu oznacza, że większość firm spodziewa się wzrostu cen lub sprzedaży. Jak się okazuje, indeks dotyczący cen mieszkań spadał: z 0,76 w maju do 0,519 w październiku. Jeszcze większy pesymizm widać w indeksie dot. sprzedaży: obniżył się on ze szczytowego 0,8143 w czerwcu do 0,2532 w październiku.

W maju podwyżek oczekiwało 76 proc. podmiotów, w sierpniu 69 proc., z kolei w październiku (to najnowszy odczyt) - 65 proc. Zarazem rośnie odsetek podmiotów, które oczekują braku zmian w cenach: z 23 proc. w maju do 35 proc. w październiku. W wynikach indeksu widać jednak, że nikt w branży we wrześniu czy październiku nie oczekiwał, by mieszkania miały tanieć.

Jednocześnie na przestrzeni kilku miesięcy mocno spadł odsetek deweloperów, którzy prognozują wzrost sprzedaży: z 75 proc. w maju do 36 proc. w październiku. Tutaj nastroje również przekierowały się w stronę stabilizacji rynku: rósł odsetek podmiotów wskazujących na brak zmian w sprzedaży, z 19 proc. w maju do 58 proc. w październiku.

W ostatnim odczycie wzrosła też liczba spółek, które spodziewają się spadków sprzedaży - o ile od maja (ok. 5 proc. ankietowanych) trend był zniżkowy, by we wrześniu dojść do zera, to w październiku znowu wskaźnik ten wzrósł do 4,9 proc.

Jak ocenia w komentarzu do indeksu Ewa Palus, główna analityczka firmy Rednet, która przeprowadza badanie i tworzy indeks, październikowe odczyty "wskazują na spadek optymizmu wśród deweloperów". Jej zdaniem widać to zarówno w malejącej liczbie podmiotów spodziewających się wzrostu cen, jak i większych oczekiwaniach stabilizacji.

Wzrost cen, który miał miejsce w III kw. 2023, był jednym z najwyższych na tle ostatnich lat. Dostępność cenowa mieszkań znacząco się zmniejszyła. Mimo stabilnej sytuacji na rynku pracy i perspektywy obniżki stóp procentowych, dalsze wzrosty mogą nie być już akceptowalne dla nabywców - wyjaśnia Palus.

Dodaje też, że chociaż powoli odbudowuje się podaż na rynku mieszkaniowym, to skala nowych inwestycji "nie jest wystarczająca, aby pokryć lukę po wyprzedanych mieszkaniach". Mimo to wzrost cen wynikający z kurczącej się podaży jest "częściowo hamowany".

Analityczka zwraca uwagę również na spadek odsetka firm prognozujących wzrost sprzedaży. - Możliwość osiągnięcia wyższych wyników sprzedażowych została ograniczona niskim poziomem lub nawet brakiem oferty, która mogłaby wygenerować wyższy poziom sprzedaży. Dodatkowo, od 2024 roku będą obowiązywały limity w ramach programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", środki mogą więc wyczerpać się już w pierwszych tygodniach roku. Warto również dodać, że część odroczonego popytu z 2022 roku została już zaspokojona w ostatnich miesiącach - tłumaczy Palus.

W swoim komentarzu do sytuacji na rynku Konrad Płochocki, dyrektor zarządzający Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wskazuje, że sporo na rynku mieszkaniowym dzieje się przede wszystkim w związku z kredytem 2 proc.

- PZFD już kilka tygodni temu informował, że spodziewa się ok. 70 tys. wniosków w programie 2 proc. w tym roku, co może oznaczać wykorzystanie całego limitu na 2023 i 2024 rok jeszcze w tym lub w pierwszych tygodniach przyszłego roku - wskazuje Płochocki. Jak opisywaliśmy, rząd PiS nie doszacował swojego programu, ale gdy okazało się, że środki w nim mogą się szybko wyczerpać, zadeklarowano gotowość do podwyższenia limitów.

Płochocki wskazuje przy tym, że deweloperzy w dużych miastach, gdzie "brakuje podaży", czyli m.in. Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście, "wprowadzili już do sprzedaży praktycznie całą ofertę, która była możliwa do uruchomienia tu i teraz". - Nie ma szans na szybkie odbudowanie oferty w tych miastach, więc nie pojawi się tu szybko również pula mieszkań mieszcząca się w limitach kredytu 2 proc. Trudno zatem oczekiwać utrzymania tempa sprzedaży wobec braku oferty - ocenia Płochocki.

Przypomnijmy, że według najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej w Polsce padł ostatnio rekord popytu na kredyty hipoteczne. W październiku wnioski o kredyt złożyło 41 tys. osób - to znacznie więcej niż rok wcześniej w tym samym miesiącu (14 tys.). Ponadto przeciętna kwota złożonych wniosków o kredyt wynosi 421 tys. zł. To o 25 proc. więcej niż w październiku ubiegłego roku. W tej kwestii nastąpił też wzrost względem września - o 0,9 proc.

Jednocześnie jednak, m.in. na skutek popularności programu, jak i liczby udzielanych kredytów, rosną ceny mieszkań zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.