Wzrosły ceny mieszkań na rynku wtórnym. Winne mogą być coraz droższe kredyty

"Bezpieczny Kredyt 2 proc." zmienił sytuację na rynku nieruchomości. Rządowy program, który wiąże się z możliwością uzyskania kredytu hipotecznego na perfekcyjnych warunkach, zwiększył popyt. A skoro on wzrósł, to w konsekwencji w górę idą także ceny nieruchomości.

Szybciej drożeją jednak nowe mieszkania wystawione przez deweloperów niż mieszkania na rynku wtórnym. To właśnie kupno mieszkania na rynku wtórnym może być okazją, żeby nabyć nieruchomość taniej, a samych ofert też nie brakuje.

Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości nie napawa optymizmem tych, którzy planują kupić mieszkanie. Wielu liczyło na to, że pandemia i osłabiona po niej gospodarka oraz rynki zatrzymają dynamicznie rosnące w ostatnich latach ceny, ale tak się nie stało. Z raportu otodom.pl wynika, że w drugim kwartale średnie ceny ofert wzrosły o 3 proc. kwartał do kwartału. To najwyższe podwyżki od zastoju na rynku w 2022 r. W ujęciu rocznym natomiast wzrost cen wyniósł aż 6,4 proc.

Okazuje się też, że nowe mieszkania, które oferują deweloperzy, podrożały o 3,4 proc., ale już oferty na rynku wtórnym o 2,5 proc. w ujęciu kwartalnym. Trzeba podkreślić, że dane dotyczą drugiego kwartału, kiedy to kredytobiorcy czekali dopiero na start programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.". Banki zaczęły przyjmowanie wniosków od lipca i to niewątpliwie dodatkowo pobudziło rynek mieszkaniowy.

Eksperci nie przewidują na ten moment końca podwyżek. Ceny nieruchomości rosną, a wiele z nich nie spełnia wymagań rządowego programu. Są zwyczajnie droższe niż maksymalna kwota kredytu, o którą można się ubiegać. Dlatego potencjalni nabywcy, szukając oszczędności, decydują się na zakup mieszkania z rynku wtórnego.

Jak duże jest zainteresowanie hipoteką, obrazują ostatnie dane udostępnione przez BIK. We wrześniu banki i SKOK-i udzieliły więcej kredytów mieszkaniowych aż o 173,6 proc. W ujęciu liczbowym zostało uruchomionych 18,1 tys. kredytów o wartości 7,17 mld zł i jest to najlepszy wynik od grudnia 2021 r.

Kredyty mieszkaniowe są specyficznym produktem, ponieważ rozpatrywanie wniosku trwa znacznie dłużej. Dlatego ten wynik jest efektem wniosków przede wszystkim z sierpnia i września. Głównym czynnikiem determinującym taką akcję kredytową jest uruchomienie programu "Moje pierwsze mieszkanie" i taniego kredytu, ale także wzrost zdolności kredytowej, spadek wskaźnika WIBOR czy realny wzrost wynagrodzeń.

W związku z tym, że ceny mieszkań z rynku wtórnego oraz pierwotnego rosną, to wzrosła też średnia kwota udzielanej przez banki hipoteki. Obecnie wynosi ona 394,86 tys. zł i jest wyższa o 21,6 proc. niż przed rokiem. Wysokie kwoty kredytu wiążą się także z wysokimi kosztami zobowiązania i ratami. To może odbić się na portfelach kredytobiorców, tak jak miało to miejsce w pandemii, kiedy RPP po gwałtownej obniżce stóp i utrzymywaniu ich na takim poziomie przez kilkanaście miesięcy, nagle zaczęła je podnosić.

Choć inflacja nie rośnie już tak szybko, to wciąż utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, a jej odczyt daleki jest od celu inflacyjnego NBP (wyznaczony na poziomie 2,5 proc.). W październiku wyniosła 6,5 proc. w ujęciu rocznym. Inflacja to jeden z najważniejszych czynników, który wpływa na koszty życia, ale wyraźnie widoczny jest również wpływ inflacji na kredyty hipoteczne.

Jeśli stopy procentowe są niskie, to miesięczna rata kredytu również jest niższa. Dotyczy to oczywiście zobowiązań ze zmiennym oprocentowaniem, a takie w głównej mierze były udzielane w Polsce przed, jak i w trakcie pandemii. Aby zatrzymać rosnącą inflację, RPP musiała podnieść stopy, dlatego raty kredytów wzrosły dla wielu nawet dwukrotnie.

Choć wprowadzone zostały programy, które miały poprawić sytuację kredytobiorców, w tym tzw. wakacje kredytowe, które ponownie zostały przedłużone. Niestety nie dla każdego zaproponowanie rozwiązania, okazały się wystarczającą pomocą. Ci, dla których kredyt stał się za drogi, najczęściej decydują się na sprzedaż mieszkania z rynku wtórnego. Dzięki temu mogą sprzedać nieruchomość, spłacić kredyt i szukać rozwiązania mieszkaniowego, na które mogą sobie finansowo pozwolić. Warto wiedzieć, że mieszkanie z obciążoną hipoteką sprzedaje się, jak każde inne.

Dagmara Sudoł, ekspertka porównywarki finansowej Totalmoney.pl