Ceny mieszkań. Eksperci nie mają wątpliwości, co nas czeka

Według prezesa HRE Think Tank Michała Cebuli, fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są stabilne. "Jesteśmy pewni, że nie mamy do czynienia z bańką na polskim rynku mieszkaniowym i choć przecen w tym obszarze nigdy nie można wykluczyć, to dziś ryzyko takiego obrotu spraw w Polsce uważamy za bardzo małe" - mówił cytowany w informacji prezes.

Jego zdaniem, wiele wskazuje na to, że w 2022 roku mieszkania będą drożeć w znacznie wolniejszym tempie, niż to jest obserwowane w roku 2021. Powołując się na dane za trzeci kwartał, prezes wskazał, że zarówno mieszkania nowe, jak i używane drożały w tempie ponad 10 proc. w skali roku.

Zaznaczono, że w 2020 roku epidemia pogorszyła sytuację na rynku pracy i doprowadziła do zakręcenia kurków z kredytami, co szczególnie dotknęło osoby kupujące pierwsze mieszkanie. Według obliczeń HRE Think Tank nawet 200-300 tysięcy rodaków, którzy w normalnych warunkach zdecydowaliby się w ubiegłym roku wyprowadzić od rodziców, nie mogło sobie pozwolić na własne "M".

Z szacunków HRE Think Tank wynika też, że w budowie sami tylko deweloperzy mieli w październiku 2021 roku 254 tysiące nowych mieszkań. Z danych wynika również, że w okresie od stycznia do października 2021 roku deweloperzy otrzymali ponad 174 tysiące pozwoleń na budowę i rozpoczęli budowę prawie 141 tysięcy mieszkań. To oznacza wzrost względem analogicznego okresu 2020 roku o ponad 30 proc.

2021 rok może przynieść kolejny rekord liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. Może to być w sumie około 230 tysięcy, co byłoby najlepszym wynikiem od ponad czterech dekad - czytamy.

Zaznaczono, że efektem boomu jest wzrost cen ziemi budowlanej, kosztów budowy oraz materiałów.

Biorąc pod uwagę 25 wskaźników z obszaru budownictwa, cen mieszkań, kondycji gospodarstw domowych i sektora bankowego – wartość indeksu HRE koniunktury na rynku mieszkaniowym za trzeci kwartał 2021 roku wynosi 0,755 - napisano w analizie.

"Najnowszy odczyt wpisuje się więc w przewidywany przez nas scenariusz normalizacji sytuacji. Przy tym warto podkreślić, że nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz nadmiernego ryzyka wystąpienia takich nierównowag w najbliższym czasie" – mówi cytowany w informacji główny analityk HRE Think Tank Bartosz Turek.

Zdaniem HRE Think Tank w roku 2022 jest możliwy dalszy wzrosty cen o skali od 5 do 10 proc. Przy czym - jak napisano - nie można wykluczyć, że przejściowo, a więc jeszcze w danych za kolejne kwartały (od jednego do trzech) będzie można zaobserwować wyższe dynamiki wzrostów cen niż dziś. Zaznaczono, że popyt będzie odroczony ważnym czynnikiem kształtującym zakupy mieszkań w kolejnych 12 miesiącach, zwłaszcza w kontekście zapisów ustawy o gwarantowanych kredytach mieszkaniowych.

Według HRE Think Tank już pod koniec maja 2022 roku na rynku pojawi się nowa grupa konsumentów, którzy będą mogli skorzystać z kredytów bez wkładu własnego. Oferta ta - jak przypomniano - będzie kierowana do osób niemających własnego mieszkania lub do rodzin, które mieszkają w za małym lokum. Komponentem kredytu bez wkładu własnego jest program dopłat dla osób, którym będą rodzić się kolejne dzieci. "Już przy urodzeniu drugiego będzie można wnioskować o nadpłacenie kredytu środkami z budżetu. Przy drugiej pociesze będzie to kwota 20 tys. złotych, a przy każdej kolejnej stawka wzrasta do 60 tys." - czytamy.

Dodano, że są też prowadzone prace nad tzw. bonem mieszkaniowym, który ma przyjąć formę dofinansowania dla osób chcących zamieszkać np. w SIM-ie (nowa nazwa TBS-ów) oraz dla rodzin, które chciałyby kupić sobie własne "cztery kąty" lub zbudować dom. HRE Think Tank zwraca uwagę na szybko rosnący udział zagranicznych funduszy inwestycyjnych w popycie na mieszkania w Polsce.

Zdaniem ekspertów, należy rozważyć objęcie kontrolą UOKiK dużych transakcji na rynku mieszkaniowym. "Chodzi o znaczące zakupy pakietowe, przejęcia spółek deweloperskich z dużymi portfelami budowanych mieszkań i bankami ziemi, które mogą mieć negatywny wpływ na grę podaży i popytu na mieszkania. Uzupełnieniem tych doraźnych działań powinno być wprowadzenie do polskiego porządku prawnego REIT-ów, ale z wykorzystaniem formuły najmu z dojściem do własności" - napisano.