Ceny mieszkań. Nadal rosną i głównie dlatego kupujemy je na potęgę
Skąd bierze się u nas mieszkaniowy boom? Główną przyczyną jest powszechna obawa przed tym, że ceny mieszkań jeszcze bardziej wzrosną. Dlatego spieszymy się z ich zakupem, a to śrubuje popyt i w ślad za tym ceny. I w ten sposób tworzy się samonakręcająca się spirala.
Na ceny mieszkań bardzo wpływa obawa przed ich dalszym wzrostem 
Boom na rodzimym rynku mieszkaniowym trwa już 8 lat z rzędu, a jakichkolwiek symptomów nadchodzącego przesilenia koniunktury ani śladu.
Co więcej, można odnieść wrażenie, że kolejna fala rynkowej hossy, skutkująca przyśpieszonym wzrostem cen i wyprzedaniem rynku, nie tylko nie zniechęca amatorów własnego M, ale wręcz niczym magnes przyciąga wielu kolejnych. Skąd ten stan rzeczy i jakie mogą być jego skutki?
Zakupowe wyścigi
Odpowiedź na zadane w tytule pytanie jest po części bardzo prosta. Po pierwsze, Polacy kupują mieszkania, bo wciąż liczona w milionach rzesza w większości młodych rodaków nie dysponuje samodzielnym lokum, pomieszkując kątem przy rodzinie i mnożąc wielopokoleniowe gospodarstwa domowe, tudzież trwa w wynajętej kawalerce.
Po drugie, własność mieszkaniowa wciąż jest w Polsce zdecydowanie bardziej preferowana od wynajmu, a ewolucja tego stanu to zapewne jeszcze dość daleka droga rynkowej transformacji. Po trzecie wreszcie, jak wynika z badań, co najmniej dwie trzecie Polaków uważa nieruchomości za optymalną formę lokowania oszczędności, przyznając w tym względzie mieszkaniom absolutny priorytet.
Przez rosnące ceny mieszkań Polacy nie załapią się na programy rządowe? "Wyciągamy wnioski"
Nieco mniej oczywistą kwestią jest jednak sytuacja obserwowanej obecnie coraz to bardziej przybierającej na sile determinacji zakupowej rynku mieszkaniowego. Coraz powszechniej mówi się o popycie popadającym wręcz w stan amoku, kupowaniu niemalże na wyścigi wszystkiego jak leci, przy zupełnym ignorowaniu rosnących już praktycznie z miesiąca na miesiąc cen oraz coraz bardziej kulejącego wyboru w ofercie deweloperów.
Syndrom odjeżdżającego pociągu
W przypadku mieszkaniowych nabywców indywidualnych na potrzeby własne zasadniczym czynnikiem stymulującym popyt z ich strony jest sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych skorelowana z kondycją rynku pracy. Jak wiadomo w obu przypadkach od dość dawna mamy do czynienia z warunkami ekstremalnie wręcz sprzyjającymi inwestycjom mieszkaniowym.
Co bardzo istotne, nawet ubiegłoroczny wybuch pandemii nie był w stanie zakłócić tych pozytywnych trendów. Może to sprawiać raczej dość złudne wrażenie nieodwracalności i trwałości w czasie historycznie najniższych kosztów kredytu i pewności zatrudnienia, do tego z oczekiwaniami systematycznej poprawy jego warunków.
Z kolei inwestorzy postrzegający rynek nieruchomości jako bezpieczną przystań dla zdeponowanych kapitałów najczęściej na całkiem już wyjałowionych z oprocentowania rachunkach bankowych, liczą na ich ochronę przed inflacją, a przy okazji na choćby jakiś skromny zysk z wynajmu.
Sęk w tym, że zarówno poszukujący lokum dla siebie, jak i ci widzący w mieszkaniówce najdoskonalszą alternatywę lokowania pieniędzy, mają na chwilę obecną ten sam problem – syndrom odjeżdżającego pociągu. To efekt przyśpieszonego wzrostu cen oraz coraz większej konkurencji po stronie popytowej, skutkującej pogłębiającym się dyskomfortem procesu poszukiwania i zakupu odpowiedniego lokalu. Trzeba się więc śpieszyć i nie wybrzydzać, bo za miesiąc czy kwartał sytuacja będzie jeszcze mniej sprzyjająca, a za pół roku i później być może całkiem patowa.
Tego typu myślenie kreuje zazwyczaj zakupowy owczy pęd, jedną z najmniej pożądanych form funkcjonowania popytu na rynku mieszkaniowym.
Wybuchowa mieszanka
Ostatnio analitycy banku Pekao zaprezentowali grafikę prezentującą rozjeżdżanie się krzywych cen mieszkań i siły nabywczej, opisującej ich dostępność cenową. Co ciekawe i zastanawiające, opisany proces ma trwać już od czterech lat, co może zwiastować nadchodzące przesilenie, gdyż tego typu stan – identyfikowany przez znawców tematu już coraz odważniej jako kreacja bańki cenowej – nie może utrzymywać się w nieskończoność.
Z kolei deweloperzy budują całkiem sporo, mimo to coraz bardziej daje się odczuć niedobór podaży na nowe mieszkania w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu oraz w innych większych metropoliach. Z jednej strony to efekt napierającego popytu, z drugiej prawdopodobnie zwlekania z wprowadzaniem do oferty mieszkań rozpoczętych.
Do tego dochodzą sygnały o pierwszych i miejmy nadzieję zarazem ostatnich, nieetycznych praktykach rozwiązywania umów z klientami przez kilku deweloperów. Sam rynek zaś staje się coraz bardziej przyjaznym środowiskiem dla wszelkiej maści spekulantów.
Co ciekawe, dopiero po 8 latach boomu i kilku znaczącego wzrostu cen następuje w Polsce przyspieszony rozwój sektora PRS, a co rusz media donoszą o kolejnej dużej transakcji zakupu mieszkań przez inwestora zagranicznego, budującego w naszym kraju portfel mieszkań na wynajem.
Z jednej strony to na pewno bardzo dobre wieści, z drugiej jednak coraz większy tłok po stronie popytowej rynku może poważnie niepokoić. Wbrew pozorom, takie nagłe przebudzenie i wchodzenie na rodzimy rynek nieruchomości mieszkaniowych jeden po drugim wielkich funduszy nieruchomościowych, niekoniecznie zwiastuje kolejną falę koniunkturalnej prosperity, choć i taki scenariusz jest całkiem możliwy.
Wszystko to razem tworzy dosyć wybuchowa mieszankę i czyni rynek coraz mniej przewidywalnym. Zaledwie kilka miesięcy temu bardzo ostrożnie prognozowano wzrosty na rynku pierwotnym o góra 5 procent w całym 2021 roku, teraz nie dziwi już jeśli zbliżona zwyżka zajmie jeden miesiąc, jak choćby w maju w Warszawie.
Oczekiwano roku obfitującego w promocje i sowite rabaty, a mieszkań z pierwszej reki miało być po pandemii „do wyboru do koloru”. Dopiero połowa roku, a jest akurat dokładnie odwrotnie. Ciekawe więc, co przyniesie pozostałe 6 miesięcy bieżącego roku i dalsze kupowanie przez rodaków mieszkań na potęgę.
