Ceny mieszkań. Nadal rosną i głównie dlatego kupujemy je na potęgę

Boom na rodzimym rynku mieszkaniowym trwa już 8 lat z rzędu, a jakichkolwiek symptomów nadchodzącego przesilenia koniunktury ani śladu.

Co więcej, można odnieść wrażenie, że kolejna fala rynkowej hossy, skutkująca przyśpieszonym wzrostem cen i wyprzedaniem rynku, nie tylko nie zniechęca amatorów własnego M, ale wręcz niczym magnes przyciąga wielu kolejnych. Skąd ten stan rzeczy i jakie mogą być jego skutki?

Zakupowe wyścigi

Odpowiedź na zadane w tytule pytanie jest po części bardzo prosta. Po pierwsze, Polacy kupują mieszkania, bo wciąż liczona w milionach rzesza w większości młodych rodaków nie dysponuje samodzielnym lokum, pomieszkując kątem przy rodzinie i mnożąc wielopokoleniowe gospodarstwa domowe, tudzież trwa w wynajętej kawalerce.

Po drugie, własność mieszkaniowa wciąż jest w Polsce zdecydowanie bardziej preferowana od wynajmu, a ewolucja tego stanu to zapewne jeszcze dość daleka droga rynkowej transformacji. Po trzecie wreszcie, jak wynika z badań, co najmniej dwie trzecie Polaków uważa nieruchomości za optymalną formę lokowania oszczędności, przyznając w tym względzie mieszkaniom absolutny priorytet.

Nieco mniej oczywistą kwestią jest jednak sytuacja obserwowanej obecnie coraz to bardziej przybierającej na sile determinacji zakupowej rynku mieszkaniowego. Coraz powszechniej mówi się o popycie popadającym wręcz w stan amoku, kupowaniu niemalże na wyścigi wszystkiego jak leci, przy zupełnym ignorowaniu rosnących już praktycznie z miesiąca na miesiąc cen oraz coraz bardziej kulejącego wyboru w ofercie deweloperów.

Syndrom odjeżdżającego pociągu

W przypadku mieszkaniowych nabywców indywidualnych na potrzeby własne zasadniczym czynnikiem stymulującym popyt z ich strony jest sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych skorelowana z kondycją rynku pracy. Jak wiadomo w obu przypadkach od dość dawna mamy do czynienia z warunkami ekstremalnie wręcz sprzyjającymi inwestycjom mieszkaniowym.

Co bardzo istotne, nawet ubiegłoroczny wybuch pandemii nie był w stanie zakłócić tych pozytywnych trendów. Może to sprawiać raczej dość złudne wrażenie nieodwracalności i trwałości w czasie historycznie najniższych kosztów kredytu i pewności zatrudnienia, do tego z oczekiwaniami systematycznej poprawy jego warunków.

Z kolei inwestorzy postrzegający rynek nieruchomości jako bezpieczną przystań dla zdeponowanych kapitałów najczęściej na całkiem już wyjałowionych z oprocentowania rachunkach bankowych, liczą na ich ochronę przed inflacją, a przy okazji na choćby jakiś skromny zysk z wynajmu.

Sęk w tym, że zarówno poszukujący lokum dla siebie, jak i ci widzący w mieszkaniówce najdoskonalszą alternatywę lokowania pieniędzy, mają na chwilę obecną ten sam problem – syndrom odjeżdżającego pociągu. To efekt przyśpieszonego wzrostu cen oraz coraz większej konkurencji po stronie popytowej, skutkującej pogłębiającym się dyskomfortem procesu poszukiwania i zakupu odpowiedniego lokalu. Trzeba się więc śpieszyć i nie wybrzydzać, bo za miesiąc czy kwartał sytuacja będzie jeszcze mniej sprzyjająca, a za pół roku i później być może całkiem patowa.

Tego typu myślenie kreuje zazwyczaj zakupowy owczy pęd, jedną z najmniej pożądanych form funkcjonowania popytu na rynku mieszkaniowym.

Wybuchowa mieszanka

Ostatnio analitycy banku Pekao zaprezentowali grafikę prezentującą rozjeżdżanie się krzywych cen mieszkań i siły nabywczej, opisującej ich dostępność cenową. Co ciekawe i zastanawiające, opisany proces ma trwać już od czterech lat, co może zwiastować nadchodzące przesilenie, gdyż tego typu stan – identyfikowany przez znawców tematu już coraz odważniej jako kreacja bańki cenowej – nie może utrzymywać się w nieskończoność.

Z kolei deweloperzy budują całkiem sporo, mimo to coraz bardziej daje się odczuć niedobór podaży na nowe mieszkania w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu oraz w innych większych metropoliach. Z jednej strony to efekt napierającego popytu, z drugiej prawdopodobnie zwlekania z wprowadzaniem do oferty mieszkań rozpoczętych.

Do tego dochodzą sygnały o pierwszych i miejmy nadzieję zarazem ostatnich, nieetycznych praktykach rozwiązywania umów z klientami przez kilku deweloperów. Sam rynek zaś staje się coraz bardziej przyjaznym środowiskiem dla wszelkiej maści spekulantów.

Co ciekawe, dopiero po 8 latach boomu i kilku znaczącego wzrostu cen następuje w Polsce przyspieszony rozwój sektora PRS, a co rusz media donoszą o kolejnej dużej transakcji zakupu mieszkań przez inwestora zagranicznego, budującego w naszym kraju portfel mieszkań na wynajem.

Z jednej strony to na pewno bardzo dobre wieści, z drugiej jednak coraz większy tłok po stronie popytowej rynku może poważnie niepokoić. Wbrew pozorom, takie nagłe przebudzenie i wchodzenie na rodzimy rynek nieruchomości mieszkaniowych jeden po drugim wielkich funduszy nieruchomościowych, niekoniecznie zwiastuje kolejną falę koniunkturalnej prosperity, choć i taki scenariusz jest całkiem możliwy.

Wszystko to razem tworzy dosyć wybuchowa mieszankę i czyni rynek coraz mniej przewidywalnym. Zaledwie kilka miesięcy temu bardzo ostrożnie prognozowano wzrosty na rynku pierwotnym o góra 5 procent w całym 2021 roku, teraz nie dziwi już jeśli zbliżona zwyżka zajmie jeden miesiąc, jak choćby w maju w Warszawie.

Oczekiwano roku obfitującego w promocje i sowite rabaty, a mieszkań z pierwszej reki miało być po pandemii „do wyboru do koloru”. Dopiero połowa roku, a jest akurat dokładnie odwrotnie. Ciekawe więc, co przyniesie pozostałe 6 miesięcy bieżącego roku i dalsze kupowanie przez rodaków mieszkań na potęgę.