Hołownia chybił ws. mieszkań? Ekspert komentuje wpis marszałka

We wtorek Szymon Hołownia zamieścił w serwisie X wpis, w którym przekonuje, że ceny nieruchomości w Polsce maleją. "Łódź, Poznań, Gdańsk, Kraków. Po sobocie ceny spadają. O to chodziło" - napisał. Marszałek Sejmu do wpisu dołączył zdjęcia z portali ofertowych, na których widać obniżki o 2-4 proc.

Czy rzeczywiście mamy do czynienia z gwałtownymi spadkami cen nieruchomości? Jarosław Sadowski, ekspert rynku z firmy Expander, w rozmowie z money.pl twierdzi, że sytuacja nie jest tak oczywista. Popyt na mieszkania jest obecnie zdecydowanie mniejszy niż wcześniej, jednak w kwietniu wciąż w większości badanych miast odnotowano wzrost cen ofertowych.

Jest trochę spadków, ale generalnie w 17 miastach, dla których badamy sytuację, w kwietniu wciąż była przewaga wzrostów. Tam było tylko siedem miast, w których odnotowaliśmy spadki. To jest w sumie największa liczba spadków w ostatnich miesiącach, ale jednak wzrosty na razie, przynajmniej w tych ofertach, przeważają - mówi Sadowski.

W ocenie Sadowskiego badanie pojedynczych ofert może być mylące i wymaga większego dystansu.

Ja byłbym ostrożny. Obawiam się, że jest jeszcze za wcześnie, żeby powiedzieć o tym, co dzieje się w maju - podkreśla ekspert Expandera.

Tymczasem w niedawnej analizie przygotowanej przez ekspertów Banku Pekao, do której dotarli dziennikarze money.pl Tomasz Żółciak i Grzegorz Osiecki, czytamy, że w perspektywie najbliższych kwartałów należy spodziewać się dalszych wzrostów cen mieszkań. Raport wskazuje, że za podwyżkami stoją m.in. rosnące realne dochody Polaków, programy pomocowe obniżające efektywne stopy procentowe dla najbardziej wrażliwych gospodarstw domowych, znaczny potencjał poprawy akcji kredytowej oraz wciąż wysokie strukturalne potrzeby mieszkaniowe wynikające z przeludnienia lokali.

Analitycy Pekao prognozują, że ceny transakcyjne na rynku pierwotnym będą rosnąć do I kwartału 2025 r. i mogą wzrosnąć średnio o prawie 15 proc. w stosunku do poziomu z końca 2023 r. Jednocześnie zauważają, że mieszkania w Polsce drożeją szybciej niż typowe dobra konsumpcyjne, przez co stają się coraz większym obciążeniem dla budżetów gospodarstw domowych. Do 2019 r. ceny rosły jednak wolniej niż płace i oszczędności, więc kupno stawało się coraz bardziej przystępne, czemu sprzyjał też względnie niski koszt kredytu. Sytuacja zmieniła się na niekorzyść w 2022 r., gdy koszty kredytów hipotecznych silnie wzrosły, a ich dostępność spadła.

"Jeśli ktoś miał możliwość kupna mieszkania za gotówkę, to nie miał wielu powodów do narzekań, ale jeśli musiał posiłkować się kredytem, to wizja zamieszkania we własnym 'M' mocno się oddaliła, chyba że zdążył posiłkować się subsydiowanym 'Bezpiecznym Kredytem 2 proc.'" - piszą analitycy. Jak podkreślają, choć drogi kredyt komplikuje zakup mieszkania, to - według danych NBP - ponad 70 proc. transakcji finansowanych jest ze środków własnych, a nie kredytów.

Zdaniem ekspertów Banku Pekao na rynku nieruchomości czeka nas ożywienie, które będzie wynikało z rosnącej siły nabywczej gospodarstw domowych i polepszających się nastrojów konsumenckich. Po spadku siły nabywczej w wyniku wysokiej inflacji, od drugiej połowy zeszłego roku wynagrodzenia zaczęły realnie rosnąć i są już wyższe niż przed szokiem inflacyjnym. Wzrost pensji poprawia nastroje, także jeśli chodzi o plany zakupu mieszkania.

To prognozy ogólne, ale rynek jest silnie zróżnicowany regionalnie, na co wpływ ma m.in. sytuacja demograficzna. Podczas gdy mniejsze ośrodki się wyludniają, w największych miastach postępuje urbanizacja. W 2023 r. dynamika roczna cen nieruchomości w siedmiu największych miastach Polski przewyższała krajowe tempo ich wzrostu o ponad 2 pkt proc.

"Postępujące zjawisko urbanizacji generuje nierównowagę między popytem a podażą w dużych miastach, co prowadzi do silniejszego wzrostu cen nieruchomości w porównaniu do reszty kraju" - piszą analitycy Pekao. Jak wskazują, ten efekt może nieco osłabiać program mieszkaniowy zapowiadany przez rząd Donalda Tuska, ponieważ przewidywane w nim limity cenowe i metrażowe spowodują, że poza większymi ośrodkami będzie można kupić większe mieszkanie.

Choć pojawiają się spadki cen mieszkań w niektórych miastach, to na razie przeważają wzrosty. Eksperci prognozują, że trend wzrostowy utrzyma się jeszcze przez kilka najbliższych kwartałów. Dopiero w dalszej perspektywie możliwe jest odwrócenie tendencji, ale głębokie spadki cen mieszkań wydają się mało prawdopodobne. Dużo zależy też od lokalizacji - największe miasta, gdzie popyt przewyższa podaż, mogą być bardziej odporne na ewentualne spadki cen.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl