Chiński rynek nieruchomości wciąż szuka dna. Kryzys zaufania paraliżuje drugą gospodarkę świata
Mimo licznych pakietów stymulacyjnych i poluzowania restrykcji kredytowych, chiński sektor nieruchomości nadal nie może odnaleźć punktu zwrotnego. Nadpodaż niesprzedanych lokali oraz głęboki kryzys zaufania konsumentów sprawiają, że druga gospodarka świata wciąż boryka się z systemowym ryzykiem, które może potrwać lata.
Sytuacja na chińskim rynku nieruchomości przypomina próbę złapania spadającego noża. Mimo że Pekin dwoi się i troi, wprowadzając kolejne środki zaradcze, analitycy ostrzegają: do stabilizacji jest jeszcze daleko.
Najnowsze analizy cytowane przez CNBC wskazują, że chiński sektor deweloperski wciąż znajduje się w fazie bolesnej korekty. Choć władze centralne i lokalne znoszą limity zakupu mieszkań w największych metropoliach i obniżają stopy procentowe kredytów hipotecznych, reakcja rynku pozostaje stłumiona. Kluczowym problemem nie jest już tylko brak płynności deweloperów, ale fundamentalna zmiana w psychologii chińskiego konsumenta.
Inwestorzy i potencjalni nabywcy mieszkań zadają sobie jedno pytanie: gdzie jest dno? Odpowiedź na nie jest kluczowa nie tylko dla Chin, ale dla całej globalnej gospodarki, zważywszy na fakt, że sektor nieruchomości i branże pokrewne odpowiadały w szczytowym momencie za blisko jedną czwartą chińskiego PKB.
Poważne problemy Niemiec. "Czegoś takiego nie spotkałem od 35 lat"
Geneza upadku gigantów
Aby zrozumieć obecny paraliż, należy cofnąć się do korzeni problemu. Przypomnijmy, że obecny kryzys jest bezpośrednią konsekwencją pęknięcia bańki spekulacyjnej, która narastała przez dekady. Punktem zwrotnym było wprowadzenie przez Pekin w 2020 roku polityki "trzech czerwonych linii". Miała ona na celu ograniczenie lewarowania (zadłużenia) deweloperów, jednak w praktyce odcięła ich od finansowania.
Skutkiem tych regulacji były spektakularne bankructwa i problemy z płynnością takich gigantów jak China Evergrande Group czy Country Garden. Wcześniej model biznesowy opierał się na ciągłym obrocie kapitałem: deweloperzy sprzedawali mieszkania na etapie "dziury w ziemi", a uzyskane środki przeznaczali na zakup kolejnych gruntów, zamiast na dokończenie budowy. Gdy kurek z pieniędzmi został zakręcony, system runął jak domek z kart, pozostawiając miliony Chińczyków z opłaconymi, ale niedokończonymi mieszkaniami.
Nadpodaż i demografia przeciwko rynkowi
Obecnie głównym hamulcem dla odbicia rynku jest gigantyczna nadpodaż. W wielu miastach drugiej i trzeciej kategorii (tzw. Tier-2 i Tier-3 cities) stoją całe osiedla pustostanów. Ekonomiści szacują, że przy obecnym tempie sprzedaży, wchłonięcie dostępnych na rynku zapasów mieszkań może zająć od kilku do nawet kilkunastu lat.
Problem potęguje niekorzystna demografia. Populacja Chin zaczęła się kurczyć, a proces urbanizacji – masowa migracja ze wsi do miast, która napędzała popyt przez ostatnie 30 lat – wyraźnie wyhamował. Mniej młodych ludzi zakładających rodziny oznacza naturalny spadek zapotrzebowania na nowe lokale. To sprawia, że rynek nieruchomości przekształca się z rynku sprzedawcy w rynek nabywcy, co wywiera stałą presję na obniżkę cen.
Pułapka deflacyjna i efekt bogactwa
Dla przeciętnego gospodarstwa domowego w Chinach nieruchomości stanowiły tradycyjnie najważniejszą formę lokowania oszczędności – szacuje się, że to nawet 70 proc. majątku obywateli. W momencie, gdy ceny mieszkań spadają, Chińczycy czują się ubożsi. To zjawisko, znane w ekonomii jako negatywny "efekt majątkowy" (wealth effect).
Konsekwencje są odczuwalne w całej gospodarce. To m.in. spadek konsumpcji, który sprawia, że "biedniejsi" obywatele ograniczają wydatki na dobra luksusowe, podróże czy elektronikę. Skutkiem jest też wzrost oszczędności: zamiast inwestować, ludzie gromadzą gotówkę na "czarną godzinę". Przynosi to presję deflacyjną. Słaby popyt wewnętrzny zmusza firmy do obniżania cen, co z kolei uderza w ich zyski i zdolność do inwestycji.
Co dalej z chińskim rynkiem?
Eksperci są zgodni, że szybkie odbicie w kształcie litery "V" jest scenariuszem nierealnym. Bardziej prawdopodobny jest długotrwały proces delewarowania (oddłużania) i stabilizacji na znacznie niższych poziomach cenowych. Władze w Pekinie stoją przed trudnym dylematem: jak wspierać rynek, by nie doprowadzić do załamania systemu bankowego, a jednocześnie nie powrócić do szkodliwego modelu wzrostu opartego na długu.
Dopóki nie zostanie rozwiązany problem niedokończonych budów – co przywróciłoby zaufanie nabywców do rynku pierwotnego – oraz nie nastąpi rynkowe oczyszczenie z "toksycznych" aktywów, chiński smok nieruchomości będzie wciąż szukał twardego gruntu pod nogami.
